《經濟一週訊》本港零售市道轉弱,惟希慎興業(00014.HK)多年前便着手部署轉變旗下商戶組合,轉攻本地消費。2015年上半年商舖及寫字樓租金升幅逾30%。中資金融機構持續來港建立據點,寫字樓供不應求,而重建中的新寧大廈涉及逾46萬平方呎樓面,食正市場需求,亦可進一步提升租金收入。希慎具防守概念,可考慮於31元附近收集。

中、港兩地股市一踏入2016年即歷大跌市,滬、深兩市再現「千股跌停」局面。截至1月11日,相較恒生指數年初至今累計跌幅達11%,希慎股價跌不足3%,防守性佳。希慎旗下物業組合主要集中在銅鑼灣,包括利園、利舞臺廣場及希慎廣場。

轉攻本地客租金升幅逾30%

雖然市場看淡零售業亦將影響商舖生意,惟希慎副主席兼行政總裁劉少全於2015年8月的半年業績會上指,八成於2015年內租約期滿的商舖已獲承租,平均租金加幅達35%。寫字樓物業受惠於中區(包括金鐘、中環及上環一帶)甲級寫字樓供應緊絀,現已全數租出,租金加幅逾三成。

租金升幅可保持可觀增長,主要由於希慎多年前便開始調整投資策略,並整合旗下商舖租戶組合,引入以年輕人為對象的商舖群組。現時其商舖有更多中檔品牌(生活品牌及體育服裝品牌),較銅鑼灣其他商場貼近本地口味,有助吸引更多購物人士。

儘管2015年「自由行」旅客持續減少,現時主攻本地客及國際旅客的希慎相對擁有優勢,約70%商舖消費以本地客為主,可將內地「自由行」旅客下降對其衝擊減至較低。此外,希慎有不少寫字樓及住宅業務,可分散零售市場下滑的風險。截至2015年6月底止,旗下商舖出租率為98%;寫字樓則全數租出;住宅出租率則為95%。整體空置率處較低水平。隨着「滬港通」開通,近年中資金融機構相繼來港建立據點,令本港甲級寫字樓空置率維持於低水平,並支持租金上升。

逾46萬平方呎商業樓面將落成

據世邦魏理仕第三季香港地產市場表現數據,中環的寫字樓空置率由1.7%下跌至1%,接近2008年的歷史低位0.8%。戴德梁行於1月12日指,中資機構在核心地區的租賃需求增加,刺激各區租金全線上升。中區租金在2015年上升15%;超甲級寫字樓租金升幅更多達19%,預期2016年本港寫字樓與商舖租務市場將平穩發展。在香港寫字樓空置率低及供不應求情況下,市場繼續看好2016年寫字樓走勢,預期年內中區寫字樓租金升幅介乎5%至15%;整體甲級商廈升5%。部分企業亦可能因高昂租金而遷離中區,轉往銅鑼灣、港島東或九龍區。法巴料2016年中環寫字樓租金增長,將由2015年的11%加快至15%,主要受惠中資金融機構需求擴張。

希慎現正將旗下位於希慎道十號的新寧大廈及新寧閣重建成利園三期,整個項目將發展成一座樓高27層的商廈,涉及樓面面積逾46萬平方呎,預計於2018年落成啟用,食正市場需求。

瑞信:具增加派息潛力

核心區商業地段一向有價有市,估計新寧大廈重建完成後,物業價值可望獲得大幅提升,屆時可進一步提升集團租金收入。瑞信認為希慎潛在增加派息可能。雖然本港零售業表現遜色,惟希慎旗下銅鑼灣物業組合表現,於2015年首九個月跑贏高檔同業太古廣場及時代廣場等。該行並指,希慎在經濟環境疲弱時,正物色銅鑼灣以外的收購目標,為未來增長鋪路。基於公司投資策略謹慎,相信其投資額只會達其賬面值5%,預期風險有限。該行將希慎評級上調至「中性」,目標價由29.58元升至34.7元。

值得留意,根據過往派息紀錄,希慎自2003年起,除金融海嘯期間有一年維持股息不變外,每年均增加派息。在零售市道轉弱下,管理層繼續增加派息,2015年上半年中期股息按年增加9%。以2014年全年派123仙計,現價股息率接近4厘(現價為31.6元),處金融海嘯後高位,風險回報吸引。

股價走勢方面,現時希慎股價隨大市回落,15日低見30.9元,接近2015年8月底29.9元低位。湯森路透預測其市盈率約14倍,建議考慮於31元附近吸納,目標看34元。

《經濟一週》


相關股票
波幅
20天 260天
圖片  
資料延遲最少15分鐘。 股票報價資料由天滙財經提供 (免責聲明)