《經濟一週訊》內地樓市再傳政策佳音,人民銀行進一步放寬置業首期比例,非限購城市再降5個百分點,至20%,相信可刺激更多換樓及投資需求,並有助內房發展商去庫存,利好內房股發展。當中首選中國海外(00688.HK),其資產價值逾五成位於二線城市,能直接受惠政策,未來銷售可期;而去年底分拆中海物業(02669.HK)的一次性收入,將有助盈利進一步增長。

內地再有樓市寬鬆措施出台,人行近日再度降低置業首期比例,力求催谷內地樓市。在中央放寬置業首期比例利好消息刺激下,內房股2月4日展開反彈,主要內房股升幅介乎1%至4%。分析認為,不受「限購令」影響的二線城市發展商最能受惠。

30日內上升機會達60%至70%

而內地經濟未見起色,固定資產投資持續下降,房地產投資在固定投資方面充當重要角色,中央透過刺激樓市,從而拉動經濟增長的措施,將陸續有來。

為進一步支持合理性住房消費,促進房地產市場平穩健康發展,人行宣佈將首置房首期由25%降至20%;第二套房的首期比例,亦由40%降至30%,惟目前實施「限購令」的北京、上海、廣州及深圳四個城市除外。

花旗發表報告指人行降低置業首期比例,有助去庫存及紓緩內房資金壓力,相信政策有助刺激短期市場情緒及增強對實體經濟看法的預期,內房基本面仍強勁。該行指出,人行降第二套房首期比例的做法令人驚喜,預期將刺激更多換樓及投資需求,令較高端及大單位需求增加,相信二線及部份三線城市最受惠。該行看好中海外、華潤置地(01109.HK)、融創中國(01918.HK)、綠城中國(03900.HK)及合景泰富(01813.HK)等表現。

摩根士丹利亦指,中海外的資產價值(GAV)約55%為二線城市,在內房股中佔比最高,故能直接受惠於中央放寬置業首期的政策。該行在上週三(2月3日)發表的短炒策略更指,中海外股價可於30日內上升,發生的機會率高達60%至70%,給予其「增持」評級,目標價看36元。

一二線城市樓價升幅加快

內地樓價延續升勢,國家統計局數字顯示,2015年12月份內地70個大中城市,新建商品住宅價格按月上漲的城市有三十九個;持平有四個,錄得跌幅的則有二十七個。據路透社計算,期內70個大中城市新建住宅銷售價格按年升1.6%,連續三個月按年錄得上升,且漲幅擴大;按月則升0.3%,連續八個月上漲,漲幅按月持平。

國家統計局指,由於各城市供求狀況不同,城市間樓價分化現象仍非常明顯。一線城市和部份熱點二線城市樓價上漲較快,按月漲幅明顯高於其他城市;其餘二線城市較為平穩;大部份三線城市仍處於庫存逐步消化階段,按月仍在下降。隨着中央放寬置業首期比例,意味首次置業者的按揭高達八成,將有利樓價上升,內房股亦可受惠。

去年銷售增近三成

過去一個月內市況動盪及人民幣貶值,夾擊負債率高的內房股,大型內房股於1月內錄得6%至25%跌幅,落後大市,股價經前一輪調整,估值吸引。政策利好下,投資者不妨部署買入債務較低、質素較佳的龍頭股。

截至去年6月底止上半年,中海外的銷售資金回籠高達553.4億元;加上資產收購和股份發行對財務狀況的綜合影響正面,淨借貸比率從2014年底28%,下降至13.4%。期內集團的銀行結餘及現金為786.1億元,尚未動用的銀行融資額度為95.7億元,整體財務狀況相當理想。集團去年物業銷售金額在經濟增長放緩的情況下,按年大幅增長28%,至1800億元,增速僅次於恒大地產(03333.HK)的53%。預期2016年在國策配合下,將維持增長勢頭,中海外可列為逢低吸納之選。

此外,德銀指出,中海外分拆中海物業的一次性收入,有助支持2015及2016財年錄得雙位數盈利增長,預期中海外2016年隨母公司注入資產後可銷售資源增加,合約銷售將增長逾10%至超過2000億元。

股價走勢上,近期港股走勢反覆,投資者可趁大市回落,現價分段收集中海外,作中線部署。


《經濟一週》
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