在「金九銀十」之後，中國指數研究院日前公佈，11月份全國100個城市住宅均價為每平米10899元人民幣，按月及按年分別升0.46%及2.93%，漲幅擴大，並是連續四個月出現雙漲。

報告指出， 11月共41個城市按月上升，56個城市按月下跌，3個城市持平。與上月相比，11月價格環比上漲的城市數量減少7個，其中漲幅在1.00%以上的城市有8個，較上月減少9個；價格環比下跌的城市數量增加4個，其中跌幅在1.00%以上的城市有15個，較上月減少6個。環比漲幅居前十位的城市依次是：蘇州、深圳、惠州、廊坊、上海、武漢、珠海、南京、北京、寧波。跌幅居前十位的城市依次是：綿陽、湛江、貴陽、台州、銀川、宜昌、昆山、三亞、西安、煙台。

外資徹離利淡樓市

從上述數據可見，內地房地產市場的價格有放緩跡象，而且升勢主要集中在一、二線城市，而跌幅則主要在三、四線城市，若情況持續，市場或會變得兩極化。事實上，近期國際奢侈品牌調整在內地市場的策略，也能看到端倪。Louis Vuitton（LV）日前突然結束廣州分店，管理層更表示：「如果中國個別二綫城市有兩家店舖以上，我們或許會關閉其中一間。」恰巧，跟據中國指數研究院的報告，在十大城市中，僅廣州的樓價按月下跌0.33%，其餘九個城市均上升。

LV結束部分內地分店，相信與生意欠佳有關，同時也反映相關地區的經濟未如理想。店鋪減少，同時帶走就業機會；就業人數下降，對衣食住行等需求也會下降，樓價和租金也會因而受壓。因此，LV計劃減少二線城市的店鋪，其實也暗示著當地經濟及樓市將會更不景氣。

恆大地產負債比率高

因此，在挑選內房股時，宜選擇主要業務及土地儲備都集中在一線城市者為宜，例如可留意個別城市的內房龍頭，又或者是一些規模較大的內房股。在首十大市值內房股中，只有兩間的股東回報率(ROE)在20%之上，分別是恆大地產(3333)及中國海外發展(0688)，她們的ROE分別為28.7%及20.2%。儘管恆大地產的ROE較高，但其負債比率 (Financial Leverage) 達8.25倍，明顯高於其他同業；這除了反映恆大地產的經營較進取外，其財務風險也較高。若以邊際利潤 (Profit Margin)去看，則以中國海外發展的23.06%較高。中國海外發展的市帳率(PB)為1.46倍，在業內屬偏高水平。不過，與ROE及PB分別為19%及2.3倍的萬科(2202)比較，則中國海外發展的估值明顯較為吸引，值得留意。

岑智勇

匯業證券策略師 (CE No. APR850)

權益披露

分析員岑智勇及其關連人士並沒有持有報告內所推介證券的任何及相關權益。