岑智勇 Sam Sam
高級策略師
南華金融集團
物業管理業務興起 彩生活估值相對吸引
岑智勇 Sam Sam
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從近期公布的內房營運數據看來,可見今年內房板塊的銷情仍然不俗。在內地房地產行業持續發展的同時,隨著人民的生活水平提高,也帶動了周邊的服務需求,例如是物業管理。物業管理主要是為物業提供增值服務的行業,包括建築物內的勞務與服務,是一個勞動力集中的行業。相對於物業發展的重資產,物業管理是一個輕資產行業。

 

物業管理是一個依附物業而生的行業,當服務對象越,服務面積越廣,則意味著公司的收入越多。近年有越來越多從事物業管理業務的企業在香港上市,不少更是從物業發展商分拆出來,漸漸形成一個新的板塊。

 

不過,由於物業管理是一個輕資產的行業,相關上市公司的市值都偏小,市值在50億以上的選擇不多,就只有4間。若以股東回報率(ROE)角度去看,以中海物業(2669)的ROE最高,達36.67%,惟該公司的負債比率 (Financial Leaverage)達4.03倍,遠高於同業。雖然高負債有助推高ROE,但也反映了其ROE的質素平平。

 

若以邊際利潤(Profit Margin)角度去看,以彩生活(1778)最高,其邊際利潤達19.69%。彩生活的主要業務為物業管理服務、社區租賃及工程服務。在三項主要業務當中,以社區租賃、銷售及其他增值服務的分部溢利最高,達人民幣2.18億元,佔2017財年分部溢利總額約42.9%,而2016年則佔約30.2%。

 

在截至2017年12月31日,集團的平台服務面積約900.2百萬平方米,較去年同期約769.5百萬平方米增加約130.7百萬平方米。同期,集團的管理合約及顧問服務協議的建築面積達到436.0百萬平方米,管理和諮詢服務合約的住宅社區達到2,384個,分別同比增長10.3%和1.9%。其中計算收益的建築面積達到293.6百萬平方米、社區數量達到1,926個。集團管理項目遍佈中國222個城市及新加坡,實現了合約建築面積的快速擴張。

 

集團還開發了「彩生活住宅」以「房屋+服務」的銷售模式得到開發商與業主的認可,累計與41家開發商達成戰略合作協議,在全國67個城市全面鋪開,幫助開發商加快新房銷售速度。集團另開發了「彩生活車位」產品,在加速去化的同時,也幫助開發商盤活原有存量的車位資產。截至2017年12月31日,「彩生活住宅」+「彩生活車位」產品累計完成銷售10,057套,同比增長122.8%。總體而言,在2017財年,集團錄得收益人民幣16.287億元,增長21.4%;股東應佔溢利人民幣3.21億元,增長70.8%。

 

參考彭博數據,彩生活的預測市盈率為15倍,低於行業平均的22.5倍,估值算是吸引。集團現價市賬率(PB)為4倍,也低於其他上市的同業。對物業管理板塊有興趣的投資者,不妨多加留意。

 

-       筆者為證監會持牌人士,不持有上述股份

 

 

岑智勇

南華金融集團高級策略師

 

權益披露:

分析師岑智勇 (CE: APR850)及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。

 

 

[ 此評論最後修改時間為 2018/06/13 17:29:09 ]
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