業務回顧 - 截至2020年12月31日止年度

(i)湘潭項目

湘潭項目位於湖南湘潭九華經濟發展區，佔地面積559,696平方米，用以發展五星級酒店、住宅及配套商業等。

隨著近幾年基建工程不斷發展及投入營運，例如長沙機場與長沙市核心區之間的磁懸浮列車及跨越湖南長沙、湘潭及株洲等主要城市的城際鐵路，使得該等核心城市與周邊地區組成便利生活圈。

截至2020年12月31日止年度，本集團已確認收益約64,768,000港元（2019年：23,313,000港元），並已於年內交付予客戶。若干已預售但未交付予客戶的聯排別墅將於其後財政期間確認。

湘潭項目目前重點進行高層住宅開發、建設和銷售，同步也進行酒店內部裝修及外部景觀施工。湘潭項目雖然受到新冠肺炎疫情的影響，施工進度放緩，但是仍然克服困難，取得高層住宅的商品房預售許可證，可售面積140,742平方米，房源推出市場後反映熱烈，快速去化。

湘潭項目將加快高層住宅的開發進度，陸續推出一期剩餘全部高層住宅，並推動二期高層住宅的施工和銷售，爭取在2021年將相關產品推出市場。高層住宅產品的陸續推出和快速去化，有效補充了項目現金流，將進一步改善本集團的財務狀況。

(ii)成都項目

截至2020年12月31日止年度，本集團位處中國四川省成都市金牛區永陵路19號且持作商業用途的五層購物商場中心仍然接近全部租出及佔用，成為本集團主要及穩定的收入來源，物業租務於截至2020年12月31日止年度錄得收入約15,698,000港元（2019年：16,606,000港元）。租金收入減少乃主要由於向租戶提供租金減免所致。

一名KTV租戶未支付租金而產生法律糾紛，本公司已採取法律措施向該拖欠租金租戶申索未支付租金及非法佔用費用。本集團已於2020年4月23日取得終審勝訴，且中國成都市人民法院已作出判決。

本集團亦投資一間有限合夥企業（計入「物業租務」分部）。

於2018年2月8日，上海東源匯信股權投資基金管理有限公司（「東源匯信」）（作為普通合夥人）及上海東興投資控股發展有限公司（「東興投資」）（作為優先級有限合夥人及中間級有限合夥人）、北京金業長豐實業有限公司（「金業長豐」）（作為劣後級有限合夥人）以及成都中發黃河實業有限公司（「成都中發」，本公司全資附屬公司）（作為次劣後級有限合夥人，出資人民幣190,000,000元（相當於216,327,000港元））（「有限合夥企業投資」），合稱有限合夥企業，訂立有關上海嘉貫添祁投資中心（有限合夥）（「有限合夥企業」）之有限合夥協議。

有限合夥企業的出資總額為人民幣1,150,100,000元。各合夥人出資情況如下：東源匯信出資人民幣100,000元；東興投資出資人民幣820,000,000元；金業長豐出資人民幣140,000,000元及成都中發出資人民幣190,000,000元。

有限合夥企業之投資項目為向江蘇萬寶房地產有限公司（「江蘇萬寶」）收購經重組債務，江蘇萬寶為一間於2010年在中國成立的有限公司，其主要業務為房地產開發及銷售、自有物業租賃、物業管理及停車場管理。江蘇萬寶透過其全資附屬公司持有位於中國江蘇省蘇州市的房地產項目（「房地產項目」）。

房地產項目位於蘇州市吳江區，並毗鄰巴士站及地鐵站。由於中國房地產市場呈現景氣勢頭，預期房地產項目將產生可觀收益及溢利，而有限合夥企業將從中獲益，原因為有限合夥企業有權收取債務之固定回報及相等於江蘇萬寶產生淨利潤之20%之浮動收益。根據有限合夥協議，本集團有權於分配後獲得有限合夥企業之其餘部分，這使本集團能夠享有江蘇萬寶未來財務業績之上行潛力。

原定投資期限為自有限合夥企業的首批注資日期起計不超過三年，即於2021年2月為止。然而，新冠肺炎疫情對房地產項目的日常運營及價值造成嚴重打擊。有限合夥企業認為隨著疫苗的推出，新冠肺炎疫情將得以控制，經濟亦將隨之恢復，故有限合夥企業決定將投資期間由2020年6月延長至2021年3月，並於2021年2月進一步將投資期間延期三年至2024年2月。

於2020年12月31日，已進行獨立估值以釐定有限合夥企業投資的可收回金額，以遵循香港會計準則第36號評估是否存在資產減值跡象。可收回金額釐定為約678,000港元，少於投資成本約216,327,000港元（2019年：可收回金額超出投資成本）。估值乃採用「收入法」項下蒙特卡羅模擬估值模型之「貼現現金流量法」作為估值方法。

蒙特卡羅模擬估值所採用的主要參數為：(i)相關資產價值人民幣533,000,000元，當中包括物業的市值以及剩餘資產及負債的資產淨值；(ii) 21.21%之波幅；(iii) 2.71%之預期回報率；(iv)6年之投資期限及(v)3.11年之退出時間。

於2020年12月31日，江蘇萬寶已出售約10,000平方米的物業用以支付有限合夥企業持有的債務，從而導致相關資產的市值及賬面值大幅下降。此外，江蘇萬寶的盈利水平因新冠肺炎疫情而嚴重下滑，進而導致相關資產的價值進一步降低。

由於此次獨立估值，董事發現有限合夥企業投資之減值跡象，可收回金額約678,000港元低於投資之賬面值約216,327,000港元。本著審慎原則，董事決定就有關投資確認減值虧損約213,059,000港元。減值主要由於以下嚴重受新冠肺炎疫情影響的因素：i)房地產項目的市值（人民幣36,000元╱平方米）較2018年2月9日（人民幣35,600╱平方米）僅增長1.1%；及ii)房地產項目的租金收入並未增長至可產生溢利之水平。然而，管理層相信，當新冠肺炎疫情最終受控後經濟將會恢復。江蘇萬寶將恢復營業，租金收入亦將持續增長，而商用物業的價值也將隨之提升，因此本集團於有限合夥企業的投資將最終產生回報。

資料來源: 金奧國際 (00009) 全年業績公告

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