業務回顧 - 截至2021年06月30日止年度

香港物業發展

香港本地疫情自2021年初逐步受控，大規模疫苗接種帶動經濟復甦及失業率回落。根據土地註冊處公開數據，2020年7月至2021年6月，香港一手住宅樓宇買賣合約按年增長15%，合約價值按年增長102%，反映持續低息環境下，本地剛性置業需求勁。

於2021財政年度，本集團於香港物業發展收入包括合作發展項目7,761.6百萬港元及分部業績為3,400.4百萬港元。物業銷售貢獻來自柏巒、瑧尚及瑧樺等住宅項目。

於回顧年，本集團於香港的應佔物業合同銷售為424億港元，主要來自住宅項目柏傲莊、傲瀧以及甲級寫字樓項目荔枝角道888號。截至2021年6月30日，本集團在香港的待售住宅單位合共111個。其中，由本集團銷售團隊主理的項目住宅單位佔73個。

本集團於回顧期推出沙田大圍站上蓋住宅項目柏傲莊一至三期，錄得逾80倍超額認購，打破香港開埠以來收票紀錄。截至2021年6月30日止，項目合共售出3,028伙單位，套現近374億港元，尚餘62伙待售，憑藉單個項目已超越本集團2021財政年度的香港合同銷售目標。本公司於7月3日收到承建商匯報，在同日的檢測中，發現其中部分位於柏傲莊III第1座及第8座的牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求。本公司於7月6日主動向港鐵公司及屋宇署通報，決定拆卸重建相關部分並向公眾交代事件。本集團將為受影響的柏傲莊III買家提供利息補償及補貼。

長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓項目於2020年12月開售，樓高28層，總樓面面積約520,000平方呎，預計2022年4月落成。項目為本集團於政府宣佈撤銷非住宅物業雙倍印花稅後推出的首個重要項目。截至2021年6月30日，項目累計銷售105伙單位及三個全層，應佔物業合同銷售為27.6億港元。

截至2021年6月30日，香港未入賬之應佔物業合約銷售收入當中，3,590百萬港元及24,815百萬港元將分別於2022及2023財政年度入賬。預計2022財政年度入賬的主要項目為長沙灣甲級寫字樓「荔枝角道888號」及住宅項目瑧頤、柏傲山及迎海（一至五期），預計2023財政年度入賬的主要項目為柏傲莊一至二期。

香港物業投資及其他

持續反復的新冠疫情給社會及經濟帶來衝擊，香港整體寫字樓租金依然受壓，不少租戶為求節省成本，考慮搬離傳統商業區以維持原有辦公室面積。本集團因應這股「去中心化」趨勢，在港島東、尖沙咀、香港國際機場等非傳統核心商業區部署發展新辦公室樞紐，包括位於魚涌的甲級寫字樓K11 ATELIER King’s Road以及位於尖沙咀維港文化匯的K11 ATELIER辦公大樓，隨著市場氣氛改善，租用率持續上升。

於回顧年，本集團香港物業投資收入為2,839.1百萬港元及分部業績為2,000.5百萬港元，主要由於位於九龍尖沙咀的大型綜合項目Victoria Dockside維港文化匯以及位於魚涌的的甲級寫字樓K11ATELIER King’s Road之整體出租率穩步提升。

新冠疫情令訪港旅客近乎絕跡，然而隨著香港疫情漸趨穩定，本地消費蓄勢待發。於回顧年，受惠於本集團大的品牌個性及主動出擊的商業策略，K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館銷售額及人流量均錄得大幅增長。其中，K11 MUSEA總客流量增長33%；銷售額增長86%，動力主要來自一線國際品牌、餐飲、個人護理及美容商舖。

K11 Art Mall於疫情下推出各類銷售刺激活動，商場人流顯著反彈，於2021年6月更創下18個月新高。一系列成功銷售活動亦為本集團招募到大量高消費能力之會員，金卡及普通卡會員銷售額分別按年增長逾30%及60%。於回顧年，商場整體租用率維持近100%。

香港土地儲備

土地供應緊絀困擾香港社會已久，政府在2021至22年度可供出售的住宅用地僅15幅，住宅供應量只有6,000伙；而商業用地就只有三幅，合共約48萬平方米總樓面面積。政府土地政策現時向公營房屋傾斜，公私營房屋新供應由六四比改七三比，私樓土地供應嚴重不足。政府正積極推進交椅洲人工島及新界北區發展區研發和規劃，確保長遠土地供應充足。

於回顧年，集團透過其參與組成的財團，成功投得位於香港仔黃竹坑港鐵站上蓋的第五期發展項目。該項目位於黃竹坑港鐵站上蓋東面部份，由兩座住宅組成，可建樓面面積約64萬平方呎，提供近1,050個住宅單位，擁有無敵海景、山景及完善配套設施。這亦是本集團繼沙田大圍站上蓋柏傲莊後，再度奪得港鐵發展項目。

除了參與公開招標，集團亦積極進行舊樓收購及農地轉換，透過多元化的渠道補充香港土地儲備，為未來發展提供穩定的土地資源。

集團於2020年10月以底價47.76億港元成功統一北角英皇道277至291號商住物業「皇都戲院大廈」合作項目之業權，展開香港近年少有、由私人發展商主導的大型古蹟保育項目。項目土地面積約3.6萬平方呎，集團現正與國際及本地精英建築保育團隊合作，進行全面及仔細的勘探工作。

截至2021年6月30日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約938萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中物業發展總樓面面積約450萬平方呎。與此同時，本集團於新界持有合共約1,637萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積。

為紓緩本地房屋問題，集團2019年宣佈將供應農地予非政府組織及╱或香港特區政府，用作興建創新型社會房屋及社區樓宇，改善基層人士的住屋負擔，推動他們向上流動。

至今已經有四個項目展開了前期規劃工作，預計合共可興建逾2,000伙單位，以改善基層人士的住屋負擔。有關項目現時進展良好，其中粉錦路項目的申請已獲城市規劃委員會通過，並即將展開建築工程。集團亦會繼續與非牟利機構及政府有關部門保持緊密溝通，並會為社會房屋項目注入獨特和創新的元素，為香港下一代建設更美好的社區。

中國內地物業發展

於2021財政年度，中央政府多次召開會議調不將房地產作短期刺激經濟的手段，堅持「房住不炒」的定位，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，確保房地產市場持續平穩健康發展。與此同時，房地產金融監管呈現逐漸收緊態勢，22城亦於2021年上半年完成第一批集中供地，房地產行業中長期發展更趨良性。

國家統計局公佈數據顯示，2021年上半年，房地產市場整體保持較快增長態勢，中國地房地產開發投資金額達到人民幣72,179億元，同比增長15%，其中住宅投資金額達到人民幣54,244億元，同比增長17%。商品房銷售面積為8.86億平方米，同比增長27.7%，商品房銷售金額為人民幣92,931億元，同比增長38.9%。

於回顧年，本集團中國內地物業發展收入包括合作發展項目為14,820.0百萬港元及分部業績為5,951.0百萬港元。貢獻主要來自廣州、瀋陽及寧波等住宅項目。

於回顧年，本集團中國內地整體物業合同銷售面積約為70.2萬平方米，總銷售金額約為人民幣202億元，整體住宅合同銷售的平均價格超過每平方米人民幣34,000元。合同銷售金額的地區分佈，以大灣區首的南部地區貢獻最大，約佔65%；其次為東北部地區，約佔18%。貢獻主要來自廣州逸彩庭園、廣州嶺南新世界、廣州廣匯尊府、深圳太子灣‧灣璽及瀋陽新世界花園等住宅項目。

於回顧年，本集團旗下的中國地物業旗艦新世界中國地產有限公司（「新世界中國」）營運總部落戶廣州，帶動自身和關聯產業、人才、技術和資金等資源，向中國地聚集，加速企業本地化，加深合作和融合，加碼戰略優質佈局，加決策執行力，加快項目推進和轉化，予城新蘊，全面開啟新征程、新起點、新理念、新格局和新速度。

於回顧年，本集團推出於廣州增城的兩個新地標項目：廣匯新世界金融中心和新世界星輝。廣匯新世界金融中心是本集團於廣州東部中心打造的首個集住宅、甲級寫字樓、酒店、商業於一體的城市綜合體，並於2021年5月25日封頂。住宅部份廣匯尊府已於2020年12月底推售，截至2021年6月30日，合同銷售面積為31,446平方米，合同銷售金額超過人民幣11億元，銷售單價領先周邊項目。隨著甲級寫字樓集群落成，項目必將吸引更多企業總部與行業進駐，吸納國際高精尖人才，引領區域經濟發展。

新世界星輝位於廣州東部中心與黃浦區交界處，與廣匯新世界金融中心形成協同效應，項目集精奢住宅、街區式商業、教育配套於一體，總建築面積約為45萬平方米，住宅部份已於2021年5月推售。項目自拿地以來歷時20個月即推出市場，展現本集團的高效執行力和開發速度。

本集團繼續落實出售非核心資產的策略，物色合適機遇，優化業務組合，將資源投放於高增長和高潛力的核心業務。於回顧年，本集團共出售位於中國地的商業、寫字樓和車庫約人民幣25億，其中包括於2020年12月底，本集團以超過人民幣12億元出售的武漢光谷T1寫字樓。

截至2021年6月30日，本集團中國內地未入賬之物業合同銷售總收入約為人民幣14,661百萬元，其中人民幣12,483百萬元將於2022財政年度入賬及人民幣2,178百萬元將於2023財政年度入賬。

於回顧年，本集團的中國內地項目竣工量（不包括車庫）的總樓面面積為約88.4萬平方米，主要位於大灣區、長三角地區和東北部地區。預期2022財政年度項目竣工量（不包括車庫）的總樓面面積將達到約116.7萬平方米。

中國內地物業投資及其他

於2021財政年度，中央政府提出要加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。中國將深入實施擴大內需戰略，建設消費和投資需求旺盛的強大國內市場。國家統計局公佈數據顯示，2021年上半年，社會消費品零售總額為人民幣211,904億元，同比增長23%。其中，餐飲收入的增長速度快於商品零售，同比增長48.6%，商品零售則同比增長20.6%。

於回顧年，本集團在中國內地物業投資收入達到1,861.6百萬港元，同比上升6%，投資物業組合內主要項目的整體出租率表現穩健。

於回顧年，受惠於中國地消費復甦趨勢強勁以及K11的獨特品牌優勢，分別位於上海、武漢、廣州、瀋陽、天津五座城市的本集團擁有或管理的6個K11購物藝術中心銷售額較去年同比上升65%，其中瀋陽K11的銷售額較去年同比增長74%，上海K11錄得同比增長39%。

本集團位於武漢的第二個文化零售項目——武漢K11購物藝術中心I館於2021年4月底盛大開幕，標誌著位於武漢漢口的K11項目的全面運營。從2020年底武漢K11購物藝術中心II館及AVENUE 11成功開幕，成2020年唯一在城中開業的大型商業綜合體，到武漢K11購物藝術中心I館，成新常態下武漢商業復蘇的重要信號和見證者。武漢K11購物藝術中心繼續傳承K11的三大核心價值——藝術·人文·自然，與K11 ATELIER、AVENUE 11、chi K11美術館、武漢光谷K11 Select等標誌性項目，共同為武漢乃至整個華中地區帶來文化創意和商業活力，進一步提升華中地區的商業格局，引領零售消費市場。

天津K11 Select於2021年5月底璀璨啟幕，坐落於天津濱海新區的天津周大福金融中心，樓高6層，圍繞「未來生活試驗場」的定位，為顧客帶來不同的未來生活體驗。天津K11 Select有近40件K11獨家珍藏的當代藝術品以及超過30個首店品牌入駐，將繼續以文化賦能商業，為天津濱海新區和整個京津冀地區注入活力，促進藝術、商業與社區的共融，擎動城市經濟發展。

本集團憑藉多元業態發展策略，結合投資物業運營優勢，產城融合，將會有一系列由K11品牌運營或管理的綜合體陸續落成開業，其中多個重點項目位於深圳、廣州、上海、杭州和寧波等地。本集團將會繼續秉承「聚焦深耕大灣區，完善長三角地區」的戰略佈局，進一步拓展經常性租金收入。

中國內地土地儲備

截至2021年6月30日，本集團於中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約569萬平方米可作即時發展，其中約316萬平方米為住宅用途。核心物業發展項目主要分佈於廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及瀋陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約500萬平方米。位於大灣區和長三角地區之不包括車庫的土地儲備總樓面面積約為343萬平方米。

本集團根據自身節奏和市場規律，穩健加大對中國地的投資，拓展一及快速發展的城市，重點佈局大灣區，不斷完善長三角及京津冀地區的戰略佈局，並通過公開招拍掛、與不同合作方合作及城市更新等多元化渠道拓展土地儲備。

2021年1月和4月，本集團分別與廣州市政府、深圳市坪山區政府簽訂《戰略合作協議》，未來將綜合運用本集團及關聯產業在城市發展建設、城市更新、教育、醫養、科技創新、文化藝術等方面的資源與經驗，開展全方位、深層次的合作，優化城市配套，帶動產業升級，吸引優秀人才，賦能和推動城市發展，助力廣深兩地打造城市發展新引擎。

隨著中國地城市化進程向縱深推進，城市更新成驅動城市高質量發展的新動力。跟隨國家推動城市更新的步伐，本集團作參與城市更新最活躍的香港地產發展商，憑藉良好的運營實力與豐富的團隊經驗優勢，以更合理成本獲取地理位置優越的土地，同時全面完善城市建設，提升市民的生活體驗。

於回顧年，本集團的多個城市更新項目步入快車道。廣州增城塔崗村大旺崗社項目已於2020年7月確認本集團的正式合作企業身份，將與本集團位於廣州增城的其他綜合體實現協同發展，項目預計於2021年底開展拆遷工作。深圳西麗北路新圍工業區項目為本集團於深圳獲取的首個城市更新項目，於2021年3月正式立項公示。項目位於深圳南山區核心地段，地理位置優越，增長潛力優厚，將打造配套完善的精品居住小區及商業中心。項目預計2021年底開始拆遷工作，拆除範圍用地面積為約3萬平方米。於2021年8月底舉行的廣州海珠南箕村項目合作企業競選及表決會議上，本集團以100%的同意率成功中標，成此項目的正式合作企業，項目將會打造成為融合科創孵化、文化創意、高端商服為一體的海珠創新灣橋頭堡。

同時，廣州增城夏街村項目亦在加速推進中。上述多個城市更新項目將為本集團未來的可持續發展提供充足的資源。

2021年7月，本集團位於上海黃浦區淮海中路地塊正式宣佈動工。取地不及一年即動工，體現本集團高效的執行能力。項目不包括車庫的總樓面面積約為10萬平方米，建成後將與現有的上海K11購物藝術中心發揮協同效應，打造上海的文化藝術新地標，弘揚上海文化軟實力，進一步完善本集團於長三角地區的戰略佈局。

酒店營運

自2020年2月以來，全球酒店業受新型冠狀病毒疫情的持續重挫。疫情反復和變種病毒頻現更促使世界各國採取多項社交距離限制措施及實施出入境限制令以控制疫情。

香港政府亦實施類似規定及限制遏制疫情蔓延和擴散，包括禁止外遊、關閉邊境、強制檢疫和隔離等，並於2021年初起以多種方式鼓勵本地市民和外傭注射新型冠狀病毒疫苗。香港酒店業務極為依賴本地住宿套餐銷情，並通過特色餐飲、主題活動和長期居住優惠等多元形式吸引本地消費者，以在逆境中求存。於回顧年，本集團的香港九龍貝爾特酒店成香港政府指定的制隔離酒店之一，一定程度地保證了酒店的入住率和客房及餐飲收入。預期香港政府發放的消費券將會進一步激發本地消費潛能，加速香港經濟復蘇，緩解香港酒店業的困境。

中國地方面，由於中央政府採取果斷措施，疫情得到有效控制。中國內地酒店業務早於2020年8月開始恢復，儘管境外旅客到訪仍然受限於嚴格的制隔離措施，但境旅游、會議、展覽、宴會等需求旺盛。於回顧年，本集團之清遠芊麗酒店和瀋陽芊麗酒店隆重開業，分別提供217間和400間客房。2020年12月，本集團的多間酒店錄得正營業毛利。2021年上半年期間，本集團的酒店入住率和總收入已達到2019年同期的78%和66%。未來本集團的中國地酒店業務將會持續加新世界生態圈的協同共贏，繼續通過傳統渠道和上新興渠道拓展業務合作。

於2021年6月30日，本集團在香港、中國內地及東南亞合共擁有18間酒店物業，提供7,503間客房。

新創建集團有限公司（「新創建」）的四大核心業務新創建的核心業務為道路、航空、建築及保險。儘管新型冠狀病毒爆發、各國政府推出的經濟刺激措施、通脹壓力升溫以及中美關係持續緊張等帶來波動，新創建在2021財政年度仍然取得了不俗的成績。

道路

自內地免收通行費政策於2020年5月結束後，加上受惠內地經濟迅速重上軌道以及物流行業快速增長，道路業務的交通流量及路費收入均隨即顯著回升，道路組合的整體交通流量及路費收入按年分別上升45%及42%（或與2019財政年度相比分別上升13%及9%）。加上受益於人民幣升值，於2021財政年度道路業務分部業績大幅上升，並已超越2019財政年度道路業務應佔經營溢利。近年在華中地區收購的三條高速公路（即隨岳南高速公路、隨岳高速公路及長瀏高速公路）開始取得成果。

新創建的四條主要高速公路包括杭州繞城公路、唐津高速公路（天津北段）、廣州市北環高速公路及京珠高速公路（廣珠段）於2021財政年度總共為道路業務貢獻約80%應佔經營溢利。這些道路的交通流量亦見迅速恢復，於2021財政年度按年增長38%（或與2019財政年度相比增長2%）。

新創建的道路組合整體平均剩餘特許經營年期約為10年。由於剩餘特許經營年期頗長，預期將在未來數年為新創建提供可持續收入及現金流。

航空

航空業務主要通過旗下全方位租賃服務平台Goshawk從事商務飛機租賃業務。於2021財政年度，儘管新型冠狀病毒爆發嚴重打擊航空業，但憑藉多元化的客戶組合、策略性專注於年輕機齡的窄體飛機以及探索創新融資解決方案以擴大和多樣化資金來源的努力，再結合新創建完善的風險管理政策，Goshawk成功地克服了這些挑戰並促進航空業務應佔經營溢利上升。

隨著全球展開疫苗接種、國內航班逐步恢復、政府設立「航空旅遊氣泡」以及某些國家放寬旅遊限制，營商環境明顯改善。租金延期申請數字持續回落，租金延期個案已陸續償還，使收款率從2020年第二及第四季度的68%和82%進一步提高到2021年第二季度的92%。2021財政年度，旗下擁有飛機的使用率維持全面運用水平為99%。

Goshawk的策略是以年輕機齡及擁有長剩餘租期的受歡迎機隊為主，並建立全球廣泛的客戶群（於2021年6月30日，由34個國家的60家航空公司組成），這對新創建在不明朗時期分散並將風險減至最低以及從航空旅行復甦中受益至關重要。於2021年6月30日，連同直接向兩家主要飛機製造商訂購的40架窄體客機訂單，Goshawk擁有、管理及承諾購買的飛機共有222架（2020年6月30日：233架），總共估值約為99億美元。於2021年6月30日，其擁有的162架飛機（2020年6月30日：162架）的平均機齡為5.4年，平均剩餘租期為5.6年。在旗下擁有的飛機中，窄體客機佔78%，加上租期屆滿分佈分散，機隊已準備就緒，迎接短途航班恢復後的需求回升。

於2021財政年度，Goshawk維持穩健的財務基礎。截至2021年6月30日，除保持債務到期狀況均衡外，Goshawk擁有充裕的現金儲備，現金及可動用流動資金達到創紀錄的16億美元。在資本支出方面，Goshawk將保持謹慎的立場，以在增長和風險之間取得平衡。

建築

建築業務業績減少，主要是由於惠記集團有限公司在重新分類後，只計入了6個月的應佔分部業績，以致應佔經營溢利貢獻減少。於2021財政年度，儘管營商環境充滿挑戰且競爭加劇，NWS ConstructionLimited及其附屬公司（統稱「協興集團」）的業績貢獻仍穩步增長。於2021財政年度，主要項目包括為啟德體育園提供的建造管理服務及地基工程、皇后山公屋工程、啟德商業發展項目、魚涌太古坊二座、鴨洲住宅發展項目、觀塘「KOKO HILLS」、啟德稅務中心及將軍澳入境事務處總部。

由於新型冠狀病毒爆發令新招標項目延遲推出市場，項目完工速度超過了新招標項目推出速度，協興集團的手頭合約總值按年微跌6%至494億港元，而有待完成的工程下降22%至282億港元。在有待完成的工程中，約70%來自私營商業及住宅項目，其餘約30%來自政府及機構相關項目。於2021財政年度，協興集團獲授的新項目約70億港元，包括大窩坪住宅工程、友邦大廈重建工程、元朗東頭過渡性房屋項目、大嶼山竹篙灣臨時檢疫中心設計及建造工程，以及上水公營房屋發展計劃的地基工程。

協興集團致力通過採用更廣泛的電氣化和創新技術，提高建築效率，減少現場能源使用和建築廢物。於2021財政年度，協興集團採用「組裝合成」建築法完成了香港科技園創新斗室工程的建設，得到業界的廣泛認可，並獲得了多個行業領先獎項。與此同時，僅用89天就完成了竹篙灣臨時檢疫中心的建設，總共建造了901個組裝合成組件，提供857個檢疫單位及輔助設施，這不僅證明了其專業技術，也表明我們為社會和社區作出貢獻的承諾。

保險

2021財政年度是富通保險於2019年11月1日完成收購後，首次為新創建作出全年貢獻。自收購完成以來，富通保險經歷了各種前所未有的挑戰，但其靈活變通的業務策略，以及迅速的產品創新和調整以滿足投保客戶的需求，推動富通保險為股東交出了亮麗的業績。

於2021財政年度，富通保險重新審視其品牌策略，以“Think Beyond Insurance”作為核心價值，以反映其新的品牌策略，融入新世界集團蓬勃發展的生態圈，為客戶帶來更多創新產品和獨特服務。為了進一步豐富保險產品種類，新創建在市場上推出了一系列新的保險產品，以滿足香港各界人士日益增長的需求。儘管缺少了來自中國內地旅客的貢獻，這些計劃促使新創建香港本地業務的年化保費攀升49%，整體年化保費增長4%至19.563億港元。毛保費收入增長9%至102.592億港元，新業務價值增長1%至4.854億港元，而新業務價值利潤率（即新業務價值佔年化保費的百分比）為25%。於2021財政年度，富通保險投資組合的整體投資回報率為4.3%。

2021財政年度，富通保險的財務狀況保持強勁。於2021年6月30日，償付比率為524%，遠高於150%的最低行業監管要求。內含價值按年增長21%至214億港元。總資產值及淨資產值（不包括因業務合併而產生的商譽）分別為791億港元及186億港元。穆迪將富通保險的保險公司財務實力評級維持在A3/穩定，惠譽也對富通保險的保險公司財務實力評級定為A-，評級展望為穩定。

資料來源: 新世界發展 (00017) 全年業績公告

核數師變動

公司秘書變動

董事任職變動

公司名稱變動