業務回顧 - 截至2020年12月31日六個月止

香港物業發展

香港新型冠狀病毒疫情反復，經濟面臨嚴峻考驗。香港政府多次收緊防疫措施，批准預售樓花同意書的時間受到延遲，發展商推盤步伐被迫減慢，售樓進度大幅落後，2020年僅有約18,000個單位獲得預售樓花同意書。然而受惠於本地剛性置業需求勁，按揭保險成數放寬，加上持續的低按揭利率，2020年全年一手住宅買賣登記錄得勁吸納約至15,000宗。

於回顧期，本集團香港物業發展收入包括合作發展項目為2,764.5百萬港元及分部貢獻為1,058.3百萬港元。物業銷售貢獻主要來自柏巒、尚悅‧嶺、迎海系列及傲瀧等住宅項目。

於回顧期，本集團香港應佔物業合同銷售為約263億港元，主要來自柏傲莊、傲瀧、柏蔚山等住宅項目以及長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓項目。截至2020年12月31日，本集團在香港的待售住宅單位合共203個。其中，由本集團銷售團隊主理的項目住宅單位佔129個。

本集團於2020年10月推出全城矚目的沙田大圍地鐵站上蓋住宅項目柏傲莊一期及二期，錄得超額認購，成1997年香港回歸後的「新票王」。於回顧期，賣出逾2,100伙單位，套現近238億港元，單個項目超越本集團訂立的200億港元的2021財政年度香港合同銷售目標。項目為本集團PAVILIA COLLECTION同系的高端住宅，為近年區唯一大型新盤。項目地理位置優越，由7座住宅大樓組成，提供逾3,000伙單位，總樓面面積超過200萬平方呎。其中項目配備28萬平方呎國際級大型會所及園林，引領城市農莊田園生活模式。柏傲莊第三期已於2021年2月1日提交預售許可申請，預計於2021年第二季度推出市場。

本集團於2020年12月推出長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓項目，樓高28層，總樓面面積約529,000平方呎，預計2022年4月落成。項目為本集團於政府宣佈撤銷非住宅物業雙倍印花稅後推出的首個重要項目。於回顧期，項目已開展銷售，累計銷售86伙，應佔物業合同銷售為15.1億港元。

截至2020年12月31日，香港未入賬之應佔物業合同銷售收入為30,944百萬港元，其中5,393百萬港元將於2021財政年度下半年入賬，1,729百萬港元及23,822百萬港元將分別於2022及2023財政年度入賬。預計2021財政年度下半年入賬的主要項目為馬頭角瑧尚、元朗瑧頤及何文田瑧樺。預計2022財政年度入賬的主要項目為長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓。預計2023財政年度入賬的主要項目為沙田大圍柏傲莊一期及二期。

香港物業投資及其他

新型冠狀病毒疫情對香港本地經濟和消費帶來嚴重衝擊，寫字樓租賃市場和零售市場同樣面臨嚴峻考驗。2020年本地失業人數增加超過13萬人，破產及清盤申請增加超過550宗，大部份跨國及本地企業面臨艱難重組，削減員工人數，同時縮減寫字樓面積。失業率的攀升直接影響本地消費，加之出入境限制令訪港旅客數目驟減，以旅客為目標客群的商場及奢侈品牌受到巨大打擊。

截至2020年底，香港整體甲級寫字樓租金下跌16.6%，創下自2009年以來最大的年度跌幅，空置率亦上升至8.4%。由於租戶普遍物色可節省租賃開支的寫字樓，傳統商業區錄得的租金跌幅較新興商業區大。在家辦公的方式亦將進一步減少需求。零售市場方面，除生活必需品類別銷售錄得增長，其他由旅客主導的行業步入寒冬。商舖空置率上升對核心區街舖及優質購物中心的租金構成下調壓力。核心區街舖租金全年已下跌36.8%，優質購物中心租金則回落31.6%。

於回顧期，本集團香港物業投資收入為1,440.0百萬港元，上升7.1%。主要由於位於九龍尖沙咀的大型綜合項目Victoria Dockside維港文化匯以及位於魚涌的甲級寫字樓K11 ATELIER King’s Road的整體出租率穩步提升。

面對新常態，本集團採取靈活的租賃安排維持寫字樓出租率並提高租金收入。通過提前洽談續租合約、提供免租期和共享辦公空間及設施等方式，吸引現有優質租戶延長租期。例如，本集團於新世界大廈設置「NeWork」多功能會議室、共享辦公空間及休閑區，租戶可根據需要租用空間及使用設施。不僅為預算和辦公空間有限的租戶提供便利，而且為本集團增加租金收入來源。同時，本集團積極在新世界生態圈中尋找目標客戶，並提供網上虛擬看樓服務。

儘管受到防疫政策收緊和國外旅客減少的影響，K11因其獨特的文化零售模式依然受到本地消費者的青睞。於回顧期，香港K11 Art Mall和K11 MUSEA銷售額增長56%，遠遠超越香港零售銷售的整體表現。K11 MUSEA金卡會員人數增加358%，會員銷售額同期提升156%。其中，K11 MUSEA有10個零售品牌和11個餐飲品牌逆市開業，搶佔本地市場零售市場。

香港土地儲備

香港房屋供應持續短缺，香港政府近年更將公私營房屋比例由6:4改成7:3，供應聚焦於公營房屋，私人住宅土地供應大幅減少，不論是新增用地或滾存用地，供應量連年下跌，並可能長期維持低位。2020年度可供推售的住宅地皮僅有15幅。香港政府著力推動多方面土地政策，如「土地共享先導計劃」及新發展區等釋放土地發展潛力並增加土地供應。

本集團積極通過公開招標、舊樓收購及農地轉換等多元化的渠道補充土地儲備，為核心業務提供可持續發展的資源。

截至2020年12月31日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約935萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中用作物業發展的佔約446萬平方呎。同時，本集團持有合共約1,646萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積。

經過歷時兩年的強制拍賣法律程序後，本集團於2020年10月以底價47.76億港元成功統一北角英皇道277至291號商住物業「皇都戲院大廈」合作項目的業權，正式成為該地段的業權持有人，同時開展香港近年少有、由私人發展商主導的大型古蹟保育項目。項目土地面積約3.6萬平方呎，目前已開始勘探工程，並聘請了國際及本地精英建築保育團隊為項目制定保育及發展計劃。

另一方面，本集團正積極就9個分別位於元朗及粉嶺、總樓面面積約187萬平方呎之農地項目與當局就轉換土地用途進行磋商，其中約50萬平方呎總樓面面積已進入最後階段。

本集團早前宣佈分階段提供300萬平方呎農地予非政府組織及╱或香港政府，用作興建創新型社會房屋予基層家庭。香港社企「要有光」為該項計劃的首個受惠機構，將於天水圍興建全港首個「光村」，旨在減輕基層人士的住屋負擔。「光村」的前期規劃工作已完成，正待城市規劃委員會通過相關申請，將盡快展開建築工程。同時，本集團亦與其他非牟利機構及香港政府相關部門保持緊密溝通，當中兩個項目已展開前期規劃工作，現時進度良好。本集團期望為相關社會房屋項目注入獨特而創新的元素，藉此為香港下一代建立更優秀的社區，造福社群及基層。

中國地物業發展

於回顧期，中國地房地產市場已完全走出疫情影響，進入正常運行軌道。受熱點城市房價、地價的不穩定預期增加影響，中央政府多次召開會議調不將房地產作短期刺激經濟的手段，穩地價、穩房價、穩預期，確保房地產市場平穩健康發展。與此同時，中央政府保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，加快建立房地產金融長效管理制度，房地產金融監管整體呈現逐漸收緊態勢。

國家統計局公佈數據顯示，2020年中國地住宅的銷售面積為15.5億平方米，同比增長3.2%；住宅銷售金額為人民幣15.5萬億元，同比增長10.8%。

於回顧期，本集團中國內地物業發展收入包括合作發展項目為10,030.1百萬港元及分部業績3,056.4百萬港元。貢獻主要來自廣州、佛山、寧波、瀋陽等住宅項目。

於回顧期，本集團中國內地整體物業合同銷售面積約38萬平方米，總銷售金額為人民幣112億元，整體住宅合同銷售的平均價格超過每平方米人民幣39,000元。合同銷售金額的地區分佈，以大灣區首的南部地區貢獻最大，超過76%；其次為中部地區，達13%。貢獻主要來自大灣區的住宅項目如廣州嶺南新世界、廣州逸彩庭園、深圳太子灣‧灣璽等。

隨著大灣區的發展逐步深化，廣州開啟東進戰略，增城迎來快速發展。於回顧期，本集團推出新地標項目廣匯新世界金融中心和住宅部份廣匯尊府。廣匯新世界金融中心是本集團於廣州東部打造的首個集住宅、寫字樓、酒店、商業於一體的城市綜合體。項目作本集團於大灣區佈局中至關重要的標杆之作，將打開本集團位於廣州東部的宏大戰略版圖。

本集團繼續落實出售非核心資產的策略，物色合適機遇，優化業務組合，將資源投放於高增長和高潛力的核心業務。於2020年12月底，本集團以人民幣13.3億元出售武漢光谷新世界綜合體中的武漢光谷T1寫字樓項目。本集團將持續經營武漢業務，精細化運營武漢新世界國貿大廈、武漢新世界中心K11及武漢K11 Select等多個優質項目，同時武漢時代●新世界項目A亦已全面加速啟動。

截至2020年12月31日，本集團中國內地未入賬之物業合同銷售總收入為人民幣10,754百萬元，其中人民幣1,428百萬元將於2021財政年度下半年入賬，人民幣9,028百萬元及人民幣298百萬元將於2022及2023財政年度分別入賬。

於回顧期，本集團的中國內地項目竣工量（不包括車庫）的總樓面面積為約41.7萬平方米，主要位於寧波和武漢。預期2021財政年度下半年項目竣工量（不包括車庫）的總樓面面積將達到約55.3萬平方米。

中國地物業投資及其他

於回顧期，隨著新型冠狀病毒疫情防控形勢不斷好轉，中國地經濟社會發展逐步向好，擴大需戰略和各項促進消費的政策顯效發力，市場銷售不斷改善，商業模式創新發展，消費結構持續升級，居民消費需求逐步釋放。

國家統計局公佈數據顯示，2020年社會消費品零售總額為人民幣391,981億元，較去年同期下降3.9%，其中第三、四季度增速轉正。商品零售恢復速度快於整體消費市場，連續6個月同比正增長。升級類商品零售表現亮眼，受到全球疫情的影響以及出境游受限，中國地的奢侈品市場份額由2019年的11%增長到2020年的20%。

於回顧期，本集團在中國內地物業投資收入達到874.6百萬港元，上升3.6%，投資物業組合內主要項目的整體出租率表現穩健。

於回顧期，受惠於中國地消費復甦趨勢強勁，分別位於上海、武漢、廣州、瀋陽四座城市的本集團擁有或管理的5個K11購物藝術館銷售額較去年同期上升35%。其中上海K11的銷售額較去年同期增長37%，增長趨勢在年底尤其勁，2020年12月，上海K11銷售額升22%，創下開幕以來12月最高銷售記錄；瀋陽K11錄得增長50%。2020年8月，四地K11聯合舉辦一連三日的上和下「潮奢藝學不打烊」活動，K11 GO全國會員小程序上直播活動，聯動下多元主題場景，活動期間帶動K11的總銷售額同比增長4倍。

本集團位於武漢的第二個購物中心項目，武漢K11 Art Mall II館及Avenue 11於2020年年底正式開幕，開幕首兩日吸引超過11萬客流量。作疫情發生以來首個在武漢亮相的大型商業綜合體，為武漢及華中地區帶來全新的文化創意和商業活力，振興市場，釋放更多消費力。此項目與位於武漢光谷的K11 Select發揮協同效應，全面覆蓋區不同年齡層的消費者。項目總樓面面積約13.4萬平方米，涵蓋8.3萬平方米的K11 Art Mall和5.1萬平方米K11 ATELIER寫字樓，以及K11旗下首個室外休閒步行街Avenue 11，提升華中地區的商業格局，引領零售消費市場。

本集團積極投資中國內地，開發嶄新消費模式及辦公空間，將會有一系列由K11品牌運營的綜合體陸續落成開業，其中多個重點項目位於大灣區如深圳太子灣、深圳前海及廣州番禺，及重點一、二城市如北京、上海、杭州和寧波等，將拓展本集團經常性租金收入的基礎並鞏固本集團在大灣區及重點城市的發展。

中國地土地儲備

截至2020年12月31日，本集團於中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約614萬平方米可作即時發展，其中約348萬平方米為住宅用途。核心物業發展項目主要分佈於廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及瀋陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約531萬平方米，51%位於大灣區，住宅約為173萬平方米。

本集團根據自身節奏和市場規律，穩健加大對中國地的投資，拓展一及快速發展的城市，重點佈局大灣區，不斷完善長三角及京津冀地區的戰略佈局，並通過公開招拍掛、與不同企業合作及城市更新等多元化渠道拓展土地儲備。

2020年8月，本集團成功以人民幣約41.11億元投得上海黃浦區淮海中路地塊，項目不包括車庫的總樓面面積約10萬平方米，位於淮海中路商圈核心位置，並且為20多年來淮海路一推出的第一塊土地，具絕佳交通優勢。項目將會被打造成為藝術性與現代感兼具的高端商業綜合體，完善本集團於長三角地區的戰略佈局。

2020年12月，本集團成功摘取廣州市番禺區南站教育地塊，項目總建築面積約12萬平方米，這是本集團於地取得的第一宗教育用地，亦是邁向多元化、進一步構建新世界生態圈的重要里程碑。本集團將與具有近百年歷史的英國博耐頓學校（Benenden School）進行獨家合作，融合雙方團隊的豐富辦學及物業發展經驗，將項目打造成一所既傳承優秀傳統又具有前瞻性的世界一流雙語國際學校。項目於2021年1月21日奠基動工，預計2023年首期開學。

2020年12月，本集團的廣州花卉市場城市更新項目正式動工，項目位於廣州西翼中央商務區白鵝潭核心生活區，毗鄰本集團多個住宅項目，地理位置優越，交通優勢明顯。項目將建成總建築面積達34萬平方米的大型國際住宅社區，預計2023年下半年推出市場。

酒店營運

自2020年2月以來，全球旅遊業受新型冠狀病毒疫情重挫。酒店、航空公司及旅行社等企業的業務需求空前大跌。世界各國實施多項社交距離限制措施及出入境限制令以控制疫情，令情況雪上加霜，大大打擊全球經濟、旅遊、交通運輸、酒店等各行各業。

為遏制疫情蔓延，香港政府亦實施類似規定及限制，包括禁止外遊、關閉邊境、強制檢疫等。香港所有主要客源市場的入境過夜旅客人數按年下跌逾90%，而市場每間可出租客房收入整體按年下跌超過50%。客房業務極為依賴本地住宿套餐銷情。由於香港政府不斷收緊社交距離措施，例如下午六時後停止堂食服務、最多兩人同坐一桌及每場餐飲宴會設20人上限，餐飲企業亦大受影響，紛紛推出不同折扣及於線上平台進行推廣，以在逆境中求存。

中國地方面，中央政府採取果斷措施，疫情得到有效控制。於回顧期內，中國內地酒店業務早於2020年8月開始恢復，比其他地區更快重回軌道。隨著國內旅遊需求增加，本集團於中國內地的多間酒店於2020年12月錄得正營業毛利，業務向好發展。

於2020年12月31日，本集團在香港、中國內地及東南亞合共擁有18間酒店物業，提供7,503間客房。

新創建集團有限公司（「新創建」）的四大核心業務

新創建的核心業務為道路、航空、建築及保險。於回顧期，相關業務保持穩健發展，表現逐步回升，部份業務依然受到新型冠狀病毒疫情影響。

道路

自中國地免收通行費政策於2020年5月結束後，交通流量及路費收入均隨即迅速回升，加上中國地經濟亦迅速重上軌道，於回顧期，道路組合整體交通流量及路費收入分別上升9%及8%。道路業務業績上升，其中來自新創建近年於華中地區收購的三條高速公路（即隨岳南高速公路、隨岳高速公路及長瀏高速公路）的貢獻持續保持平穩。

杭州繞城公路、唐津高速公路（天津北段）、廣州市北環高速公路及京珠高速公路（廣珠段）為新創建的四條主要高速公路，合共為道路業務貢獻約80%。整體交通流量於回顧期穩定增長4%。

於2020年12月31日，新創建道路組合的整體平均剩餘特許經營年期約為10年。較長的剩餘特許經營年期預期可於未來數年為新創建提供可持續收入及現金流。

航空

航空業務主要透過新創建的全方位租賃服務平台Goshawk從事商務飛機租賃業務。於回顧期，儘管新型冠狀病毒嚴重打擊航空業，但航空業務業績仍保持平穩。

全球各地因應新型冠狀病毒繼續實施旅遊限制，導致營商環境持續受壓，但中國國內航班逐步恢復及中央政府設立「航空旅遊氣泡」，令航空業得到一定支持。中國國內客流量及需求水平自2020年4月低位逐步回升。於回顧期，Goshawk繼續按個別情況給予客戶租金延期，至於新的租金延期申請數字亦有所回落，多個租金延期個案已悉數償還。航空公司客戶平均收款率由2020年第二季度的68%持續改善至2020年第四季度的82%，並於回顧期保持平穩於76%。於回顧期，Goshawk擁有飛機的使用率為99%。

作為全球領先的商務飛機租賃公司，Goshawk繼續以年輕機齡及擁有長租約的受歡迎機隊為主，並以嚴謹方針，建立來自世界各地的多元化客戶組合。於2020年12月31日，連同直接向兩家主要飛機製造商訂購的40架窄體客機訂單（計劃於2023年至2025年付運），Goshawk擁有、管理及承諾購買的飛機共有224架，合共估值約為101億美元，因承諾購買的飛機數目減少及飛機組合的合共市值下降而低於去年同期的121億美元。於2020年12月31日，其擁有的162架飛機的平均機齡為5.0年，平均剩餘租期為5.9年，客戶群遍佈全球34個國家的61家航空公司。

於回顧期，Goshawk繼續實施審慎的財務政策，維持穩健的財政基礎。於2020年12月31日，除保持債務到期狀況均衡外，Goshawk備有15億美元的現金及可動用銀行信貸額。Goshawk的飛機組合多元化、機齡年輕及流動性高，當中窄體客機佔機隊的79%，而租期屆滿分佈分散令減值機會下降，加上嚴謹的風險管理措施，使Goshawk能夠保持在相對較低的風險狀況，度過艱難時期。

建築

於回顧期，建築業務業績減少，主要由於確認的毛利較去年同期減少。新型冠狀病毒令招標項目延遲推出市場，建築業務的手頭合約總值下跌15%至約450億港元，而於回顧期有待完成的工程下降22%至296億港元。在有待完成的工程中，64%來自私營商業及住宅項目，其餘36%來自政府及機構相關項目。實現長遠穩定增長的關鍵在於平衡項目來源。於回顧期獲授的新項目約10億港元，包括但不限於大嶼山竹篙灣臨時檢疫設施的設計及建築工程，以及上水公營房屋發展計劃的地基工程。

保險

儘管新型冠狀病毒及封關令來自中國內地旅客的業務大受打擊，富通保險仍持續透過推出新的保險產品以令創新的產品組合更加豐富，例如「伴您同行」個人意外保障計劃，提供切合人生各個階段的專屬保障項目並可自動調整保障範圍；「按您想」壽險計劃，推出時為市場首創內置保單逆按揭功能的人壽保險計劃；及推出「守護168」危疾保障計劃（加強版）。新產品促使香港業務年度化保費等值攀升49%。總保費收入保持穩定於49.352億港元，整體年度化保費等值下跌13%至約9.319億港元，新業務價值為2.355億港元，而新業務價值利潤率（即新業務價值佔年度化保費等值的百分比）為25%。

於2020年12月31日，富通保險財務狀況穩健，償付比率為553%，遠高於最低監管要求的150%。內含價值按年同期增長16%並上升至2020年12月31日的200億港元（於2019年12月31日：173億港元）。總資產值及淨資產值（不包括因業務合併而產生的商譽）分別為756億港元及197億港元。同時，穆迪將富通保險的保險公司財務實力評級維持於A3╱穩定，而惠譽亦對富通保險的保險公司財務實力評級定為A-，並予其評級展望為穩定，更加展現出富通保險的財務實力雄厚。

資料來源: 新世界發展 (00017) 中期業績公告

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