業務回顧 - 截至2020年06月30日止年度

香港物業發展

在過去一年，香港經濟面對多方面的挑戰，新型冠狀病毒疫情的爆發更為其再添上一層陰霾。然而在如此艱難的情況下，香港物業發展市場受惠於本地剛性置業需求殷切，按揭保險樓價上限的放寬及美國進行量寬和減息至近零水平，加上香港土地供應緊絀，催使買家加快置業腳步，樓市平穩發展。

於2020財政年度，本集團於香港物業發展收入包括合作發展項目為4,541.9百萬港元及分部業績為2,592.1百萬港元。物業銷售貢獻來自香港傲瀧、名鑄、柏蔚山及迎海系列等住宅項目。

於回顧年內，本集團於香港的應佔物業合約銷售為13,162.6百萬港元，應佔物業合約銷售來自住宅項目傲瀧、柏蔚山、瑧頤及名鑄等。

本集團擁有市場罕有、優質的銷售資源。位於香港沙田大圍站、逾3,000個單位的重點大型住宅項目，將於2020年及2021年分階段推出，其中第一及第二期合共約2,200個單位將在預售樓花同意書批出後登場，當中項目第一期合共783個單位已獲得預售樓花同意書，備受市場矚目。另外，兩個位於西九龍、總樓面面積約90萬平方呎的甲級寫字樓項目亦計劃於2020年及2021年推出。除此之外，於2020年6月30日，本集團在香港的待售住宅單位合共144個。

本集團一直積極審視業務及資產組合，物色機會出售非核心資產以釋放價值。於回顧年內，本集團已完成出售合共超過100億港元的非核心資產，包括兩個分別位於九龍灣及將軍澳的商場、持有上環信德中心若干物業之公司的45%權益以及出售於2015年落成的跑馬地服務式住宅EIGHT KWAIFONG本集團所持之權益。未來本集團將繼續專注發展核心業務，通過出售非核心資產，優化業務及資產，持續為核心業務提供更多資源。

截至2020年6月30日，香港未入賬之應佔物業合約銷售收入為12,295.2百萬港元，其中7,029.2百萬港元、1,173.0百萬港元及4,093.0百萬港元將分別於2021、2022及2024財政年度入賬。預計2021財政年度入賬的主要項目為元朗瑧頤、馬頭角瑧尚及元朗尚悅‧嶺，預計2022財政年度入賬的主要項目為何文田瑧樺。其中瑧尚及瑧樺已售罄，而瑧頤及尚悅‧嶺已售出逾九成。預計2024財政年度入賬的主要項目為傲瀧及柏蔚山。

香港物業投資及其他

國際地緣政治關係緊張使企業重新審視業務發展計劃，而踏入2020年疫情爆發對經濟產生嚴重的衝擊，各國紛紛實行不同程度的社交距離措施以遏止病毒傳播，亦有不少企業停工。

受到疫情影響，各行各業在市況逆轉的情況下進行更嚴格的成本管理，裁員及縮小辦公室面積導致對寫字樓的需求下降。傳統商業區如中環的租金在過去一段時間有明顯升幅，令其在吹起經濟逆風時首當其衝，租戶縮小租賃面積或搬遷至鄰近地區，使中環空置率攀升。但受惠於這股搬離中環的趨勢，西九龍及港島東有新落成商廈，加上較合理租金的優勢，吸納了不少租戶。

同時，社交距離措施、企業裁員導致失業率上升及出入境限制令旅客數目驟降，均使零售業受到沉重打擊，以旅客為目標客群的商場及品牌所受影響更甚，不少業主減免租金以支持租戶。近來香港疫情緩和，本地消費情緒逐漸回復，以本地客為對象的商場人流回升，為零售及租賃物業表現帶來支持。

本集團於回顧年內香港物業投資收入為2,590.5百萬港元，上升33%。主要由於位於九龍尖沙咀的大型綜合項目Victoria Dockside維港文化匯以及位於魚涌的甲級寫字樓K11 ATELIER King’s Road於回顧年內全面落成啟用，擴展本集團的租金收入基礎。

位於九龍尖沙咀海傍核心地段的環球新地標Victoria Dockside維港文化匯於回顧年內全面啟用，其中，由100個來自本地及國際的創意力量聯手打造的文化零售新地標K11 MUSEA人文購物藝術館，於2019年8月底正式開幕，嶄新的博物館零售體驗受到本地年輕一代的青睞，現時出租率逾90%，在社會事件及疫情下，K11 MUSEA人文購物藝術館每月平均客流量仍超過140萬人次，2020年第二季的客流量更反彈12%，印證著其成功。而甲級寫字樓K11 ATELIER，目前已租出約80%。

毗鄰港島東魚涌港鐵站，全球首批榮獲三個鉑金級環保健康綠色建築認證之一，包括WELL建築標準鉑金級認證、美國領先能源與環境設計鉑金級認證以及香港綠建環評新建建築1.2版暫定鉑金級的甲級寫字樓K11 ATELIER King’s Road於回顧年內啟用，項目總樓面面積約49萬平方呎，已租出約50%。

K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 ATELIER King’s Road的落成啟用為本集團的香港投資物業旗艦組合增添合共超過150萬平方呎的面積，兩項物業將於2021財政年度提供全年貢獻，而項目餘下可出租的面積將為已進入提速階段的租金收入帶來更多增長動力。

香港土地儲備

香港土地供應逐漸減少，根據香港政府公布的賣地計劃，於2020年度可推出的住宅用地只有15幅，其中5幅為滾存土地，而住宅供應量只有7,530伙，而商業用地就只有6幅，合共約83萬總樓面面積。政府著力推動多方面土地政策，如土地共享先導計劃及新發展區等。本集團正仔細研究相關政策，覓取合適土地，持續為核心業務長遠發展提供優質資源。

另一方面，本集團亦積極通過公開招標、舊樓收購及農地轉換等多元化的渠道補充土地儲備，為核心業務提供可持續發展的資源。於2020年8月，本集團之非全資附屬公司持有逾九成業權的北角英皇道277至291號商住物業「皇都戲院大廈」獲得土地審裁處批出強制拍賣令，項目土地面積約3.6萬平方呎。

於2020年6月30日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約908萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中用作物業發展的佔約421萬平方呎。同時，本集團持有合共約1,651萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積。

本集團正積極就8個分別位於元朗及粉嶺，總樓面面積約180萬平方呎之項目與當局就轉換土地用途進行磋商，其中約50萬平方呎總樓面面積已進入最後階段。

本集團植根香港，推動社會向前，為香港長遠發展出一分力，乃本集團創造共享價值願景的重要部分。因此本集團正積極與社會企業合作發展過渡性質的社會房屋，為香港有住屋需要的家庭提供適切援助。

中國內地物業發展

2020年初新型冠狀病毒爆發，多地項目工程停頓、售樓處停止開放，不少房企將營銷活動移到上。而在短時間內疫情受控的背景下，各個房企復工並重開售樓處，被抑壓的購房需求得到釋放，國家統計局公布的數據顯示，銷售逐步回暖，各城市房價在2020年6月均錄得上漲，同時全國商品房銷售額及面積按年降幅持續收窄，其中住宅物業降幅最小。另一方面，中央政府多次重申堅持房住不炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展，以及收緊房企融資，而部分房價上漲較快的城市紛紛調整其調控政策，因此市場普遍預期房價趨穩。

於2020財政年度，本集團中國內地物業發展收入包括合作發展項目為14,665.6百萬港元及分部業績8,409.7百萬港元。貢獻主要來自廣州、佛山及瀋陽等住宅項目。

儘管2020年初中國內地物業銷售受到疫情影響放緩，本集團銷售業績仍然強勁。於回顧年內，中國內地整體物業合同銷售面積約80萬平方米，總銷售金額為人民幣181.8億元，整體住宅合同銷售的平均價格超過每平方米人民幣38,000元。合同銷售金額的地區分佈，以大灣區為首的南部地區貢獻最大，超過60%；其次為東北部地區及中部地區，分別達16%及14%。貢獻主要來自大灣區的住宅項目如深圳太子灣‧灣璽、廣州嶺南新世界、廣州逸彩庭園等。本集團憑著其創新精神，在疫情期間，深圳太子灣‧灣璽推出上售樓服務，成功取得銷售佳績。

另一方面，本集團繼續落實出售非核心資產的策略，於2019年9月，本集團簽訂協議，按協議的條款及條件以人民幣2,185百萬元，出售湖南成功新世紀投資有限公司的全部權益，該公司持有的資產為長沙新城新世界項目。有關出售可令本集團以公平市值變現現金資源及釋放資產價值。

截至2020年6月30日，本集團中國內地未入賬之物業合同銷售總收入為人民幣9,129.1百萬元，其中人民幣4,985.9百萬元將於2021財政年度入賬，人民幣4,143.2百萬元將於2022財政年度入賬。

於回顧年內，本集團的中國內地項目竣工量（不包括車庫）的總面積為約40萬平方米，主要位於大灣區及瀋陽。預期2021財政年度竣工量將達到約137萬平方米。

中國內地物業投資及其他

為了阻止疫情散播，中央政府迅速採取不同程度的防控措施，包括封閉部分場所及停工停課避免聚集，購物中心人流減少甚至暫停營業，商業地產業主將部分業務轉移至上，通過網絡直播營銷刺激消費意欲及保持客戶忠誠度，而各地購物中心重開後人流亦逐漸回暖。

本集團旗下的K11亦主動開拓新的數碼化營運模式，推出「K11購」在線會員微信小程序，全國K11旗下超過100個租戶品牌也有參與，聯同K11運營團隊舉辦多場直播活動，為品牌增加額外銷售渠道。同時，本集團充分利用獨有的生態圈及中港兩地佈局，透過「香港K11×店中郵」微信小程序，為內地消費者提供香港商品的一站式跨境購物體驗。

於2020財政年度，本集團在中國內地物業投資收入達到1,759.0百萬港元，上升2%，主要因為於2018年12月底開幕的廣州新世界‧雲門NEW PARK在回顧年內提供全年貢獻及瀋陽K11平均租金上升，投資物業組合內主要項目的整體出租率表現穩健。

本集團位於武漢的第二個購物中心項目，武漢K11計劃於2020年年底開始分期開幕。項目總體量約24萬平方米，涵蓋8.3萬平方米購物藝術中心和5.6萬平方米K11 ATELIER寫字樓，以及K11旗下首個室外休閒慢生活街區11th Avenue，再度引領華中零售消費市場。

本集團積極投資內地，開發嶄新消費及辦公模式，將會有一系列旗下K11及D‧PARK的商業項目陸續落成開業，其中多個重點項目位於大灣區如深圳太子灣、深圳前海及廣州番禺，將拓展本集團經常性租金收入的基礎並鞏固本集團在大灣區的發展。

中國內地土地儲備

中央政府在政府工作報告中提到推進新型城鎮化及城市更新等發展，以及加快落實粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀協同發展等區域發展策略。隨著新型城鎮化及區域發展加速，人口流動進一步集中於都市圈內的中心城市，如廣州及深圳等大灣區城市，令當地住房需求攀升，但核心區域的土地供不應求，其中城市更新發揮重要作用，能提供成本合理、具地理優勢、以住宅用途為主的土地。

本集團在中國內地策略性佈局大灣區及個別都市圈的重點城市，憑藉本集團的品牌優勢以及經驗豐富的專業團隊，過去先後在大灣區核心廣州和深圳取得或合作發展優質地塊和項目，碩果纍纍。現時大灣區的土地儲備佔本集團中國內地核心土地儲備一半。

在中國內地傳統由內地大型發展商主導的舊城改造市場，本集團是最活躍的香港發展商。於2020年6月，本集團繼深圳羅湖區文錦渡口岸經濟帶改造項目、深圳南山區西麗項目、廣州荔灣區山村項目、廣州海珠區南箕村項目及廣州增城區塔崗村項目之後，再度落子廣州增城區，成為荔城街夏街村的合作意向企業。項目位於增城中心城區，為未來的區級公共服務中心，改造後總面積將超過100萬平方米，將打造成集合優質居住、商務辦公、特色商業及頂級酒店為一體的綜合居住產業區。上述多個舊改項目預計在2022年開始陸續加入至本集團的土地儲備，將大大增加可持續發展資源。

本集團擴展土地儲備的渠道十分多元化，在舊城改造以外，亦通過公開招拍掛、與不同企業合作等方式增加土地。於2019年9月，本集團以人民幣34億元成功奪得廣州增城區永寧街塔崗村地塊。項目總樓面面積超過32萬平方米，位於廣深科技創新走廊的重要節點—增城經濟技術開發區，片區內聚集了新能源汽車、信息科技及金融科技等新基建產業，未來發展潛力可冀。

除了大灣區，本集團亦佈局長三角城市群中六大都市圈之一的寧波及杭州以及其中心城市上海，完善本集團在華東的戰略佈局，讓其成為粵港澳大灣區之後的又一增長點。在2019年7月增持位於寧波新世界商住綜合體項目餘下的51%權益，同時，亦通過公開掛牌出讓投得杭州上城區望江新城商住綜合地塊，項目總樓面面積逾45萬平方米，計劃發展成為集商業、辦公、住宅及酒店於一體的大型城市綜合體，並為杭州引進首個K11購物藝術中心及瑰麗酒店。

2020年8月，本集團成功以人民幣約41億元摘得上海黃浦區淮海中路地塊，項目總建築面積約13萬平方米，位於淮海中路商圈核心位置，並且為20多年來淮海路一線推出的第一塊土地，項目將會被打造成為藝術性與現代感兼具的高端商業綜合體。

於2020年6月30日，本集團在中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約648萬平方米可作即時發展，其中約339萬平方米為住宅用途。其中，核心物業發展項目主要分佈於廣州、深圳、佛山、武漢、寧波、杭州、北京及瀋陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約571萬平方米，50%位於大灣區，住宅約佔184萬平方米。

酒店營運

於2020財政年度，本集團的酒店營運錄得虧損，主要由於新型冠狀病毒疫情的爆發使各個地區實施出入境限制，導致旅客人數大跌，香港及中國內地的酒店業均受到衝擊，而本集團位於香港、以高端商務旅客為主的酒店的平均入住率及房價亦因而受到影響。然而隨著本地疫情逐漸受控，香港政府開始逐步放寬社交距離措施，同時政府亦積極與鄰近國家及地區商討旅遊氣泡的可行性，有望為酒店業帶來一些支持。因應疫情，酒店業推出不同宅渡假計劃及優惠，吸引因出入境限制而未能外遊渡假的本地客人，為他們提供休閒娛樂體驗。本集團旗下酒店亦有推出相關住宿及餐飲套餐，並整合生態圈及品牌資源，產生協同效應，提高顧客忠誠及交叉銷售。中國內地國內跨省旅遊亦帶動國內酒店業回暖。

於2020年6月30日，本集團在香港、中國內地及東南亞合共擁有17間酒店物業，提供超過7,400間客房。

新創建的四大核心業務

於2019年11月1日完成對富通保險的收購後，新創建的核心業務為道路、航空、建築及保險。於回顧年內，相關業務無可避免地受到新型冠狀病毒疫情影響。

道路

道路分部於2020財政年度下半年因新型冠狀病毒爆發，以及中國政府於2020年2月17日至2020年5月5日為期79日對所有收費公路推行前所未有的免收通行費政策而受到不利影響。再加上人民幣貶值的影響，道路分部業績於2020財政年度下跌。預期有關此政策的保障措施（例如延長特許經營年期）將予實施，並正與中央政府進行磋商。新創建現有項目的整體交通流量及路費收入於2020財政年度分別按年下跌22%及23%。然而，交通流量及路費收入自2020年5月起恢復收取車輛通行費以來均已急速回升。再加上新收購的長瀏高速公路的貢獻，新創建道路組合於2020年6月的整體交通流量按年增長約3%，路費收入大致回復至2019年12月時的水平。

杭州繞城公路、唐津高速公路（天津北段）、廣州市北環高速公路及京珠高速公路（廣珠段）為本集團四條主要高速公路，為道路分部貢獻逾80%。2020財政年度的交通流量遭受新型冠狀病毒爆發的影響之餘，京珠高速公路（廣珠段）更進一步受到南沙大橋分流及虎門大橋禁行部份大型車輛所影響。於2020年6月，除了京珠高速公路（廣珠段）外，其餘三條高速公路的整體交通流量已恢復增長，按年增幅接近1%。至於近年於華中地區收購的三條高速公路（即於2018年1月收購的隨岳南高速公路、於2018年12月收購的隨岳高速公路及於2019年7月收購的長瀏高速公路）於2020財政年度貢獻約為1億港元。

航空

自出售所持北京首都國際機場股份有限公司（「北京首都國際機場」）剩餘股權後，航空分部主要透過新創建的全方位租賃服務平台Goshawk Aviation Limited（「Goshawk」）從事商務飛機租賃業務。

於2020財政年度，航空分部業績減少。除了缺少來自北京首都國際機場的股息收入外，2020財政年度因應當前的市況導致飛機出售溢利減少。

於2020年6月30日，連同直接向兩家主要飛機製造商訂購的40架窄體客機的訂單（計劃於2023年至2025年付運），Goshawk擁有、管理及承諾購買的飛機從2019年6月30日的223架增加至233架，合共估值約117億美元。Goshawk為一家全球領先的商務飛機租賃公司（按機隊價值計算），並擁有業界其中一隊機齡最年輕及平均剩餘租期最長的機隊，其所擁有的飛機從2019年6月30日的154架增至162架，平均機齡為4.4年，平均剩餘租期為6.3年。

憑藉由35個國家的62家航空公司組成的多元化的客戶組合，以及嚴格的風險管理措施（包括但不限於維持適當的飛機資產組合、監察租戶的營運及財務表現以迅速識別風險，及主動就收款問題╱租賃重組與租戶採取必要及適當的措施），由新型冠狀病毒爆發所產生的風險已被密切管理。航空公司客戶於2020年上半年的航空公司客戶收款率為78%。

建築

建築分部業績減少，主要由於營商環境充滿挑戰及競爭加劇所致。於2020年6月30日，建築分部手頭合約總值微跌5%至約526億港元，而有待完成的項目總值減少55億港元至361億港元。餘下有待完成的項目中，約62%來自私營商業及住宅項目，其餘38%來自政府及機構相關項目。於2020財政年度獲得的新項目合約金額約為88億港元，當中包括啟德區的商業發展項目、美利道的辦公大樓發展項目與元朗朗邊第一期公營房屋發展計劃及油塘高超道的地基工程。

保險

新創建於2019年11月1日完成收購富通保險，標誌著新創建進軍保險業的重要一步。完成收購後的八個月內分部業績錄得819.2百萬港元。於回顧年內，雖然關閉邊境及實施防疫措施，導致來自中國內地旅客的業務受到嚴重影響，但針對香港市場的銷售仍保持韌，新產品如自願醫保計劃、合資格延期年金保單、「心惠保」壽險計劃、「愛豐盛」壽險計劃、「享富傳家寶」壽險計劃及「創世傳家寶」壽險計劃等亦廣受歡迎。此外，本集團的協同效應及大力支持也初步展示了正面的作用，富通保險於2020年上半年的年度化保費等值按年同期減少約12%，優於香港行業整體跌幅的44%。代理人業務及合作夥伴分銷渠道分別佔富通保險年化保費等值總額的51%及49%。2020年上半年總保費上升19%，新業務價值利潤率（即新業務價值佔年度化保費等值百分比）達22%。

儘管行業受廣泛影響及在持續低利率環境下，富通保險的財務狀況依然穩健。於2020年6月30日，償付比率為542%，遠高於最低監管要求的150%。內含價值為177億港元，於2019年12月31日則為173億港元。總資產值及淨資產值（不包括因業務合併而產生的商譽）分別為695億港元及180億港元。

資料來源: 新世界發展 (00017) 全年業績公告

核數師變動

公司秘書變動

董事任職變動

公司名稱變動