業務回顧 - 截至2019年06月30日止年度

香港物業發展

中美貿易衝突的影響廣泛，投資市場情緒減弱，並蔓延到本地樓市，導致2018年一手住宅成交數量減少。惟香港本地龐大的剛性置業需求，加上住宅價格的微調及未來整體住宅供應偏低的情況維持，誘發了市場在2019年第二季度反彈。此外，美國聯邦儲備局加息周期提前暫停，本港低息環境得以延續，亦加強買家的入市信心。

於2019財政年度，柏傲灣、柏蔚山、傲瀧、瑧蓺、柏逸、名鑄、柏傲山、THEPARKVILLE、迎海系列及柏巒帶動了香港物業發展分部的表現。

於回顧年內，本集團於香港的應佔物業合同銷售為105億港元，超過100億港元銷售目標。應佔物業合同銷售主要來自住宅項目瑧尚、傲瀧、柏蔚山、瑧樺、瑧頤、名鑄、尚悅‧嶺，及兩個面積合共160,000平方呎的非核心工業項目和一個位於香港島的商業項目。

本集團在2019年上半年先後推出瑧尚、瑧樺及瑧頤三個全新住宅項目，合共847個單位。其中，瑧尚及瑧樺火速售罄，瑧頤目前亦已售出接近70%，市場反應熱烈。按照本集團的竣工計劃，上述三個項目的物業銷售收入將分別於2021及2022財政年度入賬。

本集團一直按照既定策略，出售非核心資產，以優化資產和業務組合。荃灣海濱花園169個車位及一個位於香港島的商業項目，已分別於回顧年內成交及簽署臨時買賣合約並收取訂金，預計於2020財政年度入賬。本集團將會繼續審視非核心資產出售的機會，有關工作已在積極洽談中。

截至2019年9月15日，本集團待售的住宅單位合共365個。本集團計劃在2020年推出重點大圍站住宅項目，逾3,000個住宅單位將會分期陸續登場。此外，位於西九龍長順街、樓面面積約520,000平方呎的寫字樓項目，亦會在2020年內推出。

香港物業投資及其他

國際貿易關係持續緊張，企業重新考慮發展計劃以應對不明朗因素，香港甲級寫字樓的租賃市場出現調整，部份企業從中環遷移到周邊租金較便宜的次核心板塊，尖沙咀及港島東的租賃表現受到帶動，中環由於空置率仍持續處於低水平，租金基本保持穩定。

隨著高鐵及港珠澳大橋的開通，2018年訪港旅客數字大幅增長，並刺激了零售業的表現，2018年零售銷售總額上升8.7%。惟踏入2019年貿易陰霾的影響、人民幣貶值，加上近期的社會事件，消費情緒漸趨審慎。

本集團於回顧年內香港之租金收入為1,942.3百萬港元，上升12%，是由於VictoriaDockside的K11ATELIER提供全年貢獻。香港投資物業主要項目的出租率表現理想。

位於九龍尖沙咀海傍核心地段的環球新地標VictoriaDockside，總樓面面積約300萬平方呎，集合K11ATELIER、K11ARTUS寓館、無可比擬的藝術、設計及消閒新體驗K11MUSEA人文購物藝術館，以及奢華的香港瑰麗酒店及瑰麗府邸。

首先於2017年下半年落成啟用的甲級寫字樓K11ATELIER，目前已租出約80%，多個大型跨國企業進駐。K11首項奢華酒店與服務式住宅企劃K11ARTUS寓館開展獨有的酒店式住宅文化。項目合共287間套房，於2019年7月逐步啟用，每月租金更創下九龍區服務式住宅的新紀錄。

坐落於VictoriaDockside心臟地帶的藝術文化地標K11MUSEA人文購物藝術館，已於2019年8月底開始營運，為全球千禧世代打造嶄新的博物館零售體驗。由100個來自本地及國際的創意力量聯手打造的K11MUSEA人文購物藝術館，匯聚超過250個國際品牌及旗艦店。目前項目已租出超過95%。

位於港島東、榮獲全球首個國際級WELL建築標準鉑金級預認證殊榮的K11ATELIERKING''''SROAD甲級寫字樓，總樓面面積約488,000平方呎，毗連(魚則)魚涌港鐵站，目前已預租出約57%，預期於2020年初開始陸續交付使用。

本集團佔20%的東湧東薈城擴建部份於2019年8月開業，項目總樓面面積約470,000平方呎，已租出98%。此外，西九龍瓊林街甲級寫字樓項目發展進度理想，項目總樓面面積約100萬平方呎，將為該蓬勃的新興商貿區帶來動力。

香港K11於目前出租率達99%，每月平均客流量約150萬人次。目前，香港K11正進行重大改造。整個改造預期在2020年年中分階段完成。

寫字樓方面，位於中環的新世界大廈及萬年大廈表現穩健。新世界大廈租金收入錄得中等個位數的增長，寫字樓部份出租率達98%。

香港土地儲備

土地供應有限是香港樓市的根本問題。本集團早著先機，在回顧年內透過其參與組成的財團，先後成功投得三幅位於啟德跑道上的住宅用地。三個項目的總樓面面積合共190萬平方呎，本集團應佔約為360,000平方呎，三幅土地位置相近，預計可產生龐大的協同效應。

除了參與公開招標外，集團更積極進行舊樓收購及農地轉換，透過多元化的渠道補充香港土地儲備，為未來發展提供穩定的土地資源。

本集團於回顧年內成功購入北角英皇道277至291號商住物業「皇都戲院大廈」九成以上業權。這個將用作舊樓重建的項目土地面積約36,200平方呎，本集團正根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》向法庭申請強制拍賣。

於2019年6月30日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約910萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中物業發展總樓面面積約420萬平方呎。與此同時，本集團於新界持有合共約1,690萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積。

本集團正積極就八個分別位於元朗及粉嶺，總樓面面積約180萬平方呎之項目與當局就轉換用途進行磋商，其中約500,000平方呎總樓面面積已進入最後階段。

本公司及新創建的附屬公司KaiTakSportsParkLimited於2018年12月獲授啟德體育園設計、建造及營運合約，合約為期25年。香港政府會負責所有建築費用。體育園工程已於2019年第二季度動工，預計於2023年完成，建成後將成為香港和大灣區的新地標。

中國內地物業發展

建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅持以穩地價、穩房價、穩預期為目標，因城施策、分類指導、夯實城市政府主體責任，繼續是中國內地樓市發展的主要基調。

多個省市因應各自供求及房地產市場熱度調整政策，其中，經過多輪調控的一、二線的主要城市，住宅價格逐步回歸理性，部份剛性置業需求得到釋放，加上城鎮化發展引導大量人口流入、部分城市推出人才優惠及放寬落戶政策的背景下，亦成為支援該等城市房地產市場發展的動力。

本集團於中國內地的房地產業務，由旗下全資附屬公司新世界中國地產有限公司(「新世界中國」)負責營運。於2019財政年度，廣州逸彩庭園、瀋陽新世界花園、廣州嶺南新世界、武漢時代‧新世界、廣佛新世界莊園、北京新世界‧麗樽、廊坊新世界花園、深圳新世界名鐫及廣州東逸花園等帶動了中國內地物業發展分部的表現。

於回顧年內，中國內地整體物業合同銷售面積約670,000平方米，總銷售金額為人民幣198億元，突破了2019財政年度人民幣160億元銷售目標。整體住宅合同銷售的平均價格為每平方米人民幣31,000元。主要貢獻分別來自廣州嶺南新世界、廣州逸彩庭園、瀋陽新世界花園、寧波新世界廣場、廣佛新世界莊園及廣州東逸花園。

合同銷售金額的地區分佈，以大灣區為核心的南部地區貢獻最大，達到60%；其次為東北部地區及東部地區，分別達18%及10%。

於2019年9月，本集團簽訂協議，按協議的條款及條件以人民幣2,185百萬元，出售湖南成功新世紀投資有限公司的全部權益，該公司持有的資產為長沙新城新世界項目。有關出售可令本集團以公平市值變現現金資源及釋放資產價值。

本集團於回顧期內的物業發展竣工量(不包括車庫)為660,168平方米，其中住宅佔85%，主要城市為廣州及瀋陽。預期2020財政年度竣工量將達到910,585平方米，按年上升38%。

中國內地物業投資及其他

中國內地消費者的消費模式漸漸改變，年輕新世代成為消費主力。目前消費模式變得多元化，已從以往的基本消費轉向以消費升級及體驗為主導，消費場景亦從線下擴展到線上，並同時推展跨界營銷，完善整個消費體驗。

於回顧年內，本集團在中國內地之租金收入達到1,727.1百萬港元，上升26%。

於回顧年內，位於廣州的新世界‧雲門NEWPARK商業項目於2018年12月投入營運。此外，進駐了中國內地首個藝術購物中心上海K11的上海香港新世界大廈，錄得理想的出租率。

同時，武漢K11購物藝術中心預期在2019年年底開業，將有助進一步提升中國內地的租賃貢獻。

中國內地土地儲備

繼深圳前海、深圳太子灣及廣州增城的項目，本集團於回顧年內在大灣區再下一城。

2018年11月，新世界中國成功購入廣州地鐵集團旗下持有廣州漢溪長隆地塊的子公司65%股權，與其合作開發該地塊項目。項目總樓面面積逾300,000平方米，將開發為集商業、辦公及住宅於一身的城市綜合體。

此外，新世界中國積極推動舊城改造。於回顧年內，廣州荔灣區石圍塘街山村股份合作經濟聯合社及海珠區昌崗街聯星南箕村南箕經濟合作社，分別就山村和南箕村更新改造項目合作意向企業表決結果作出公示，新世界中國成為兩個舊村更新改造項目的意向合作企業。

位於廣州白鵝潭商務區的山村舊村更新改造項目，地理位置十分優越，臨近四條地鐵線及新世界中國廣州逸彩庭園的成熟生活圈，為本集團於廣州另一全新重點佈局。白鵝潭商務區規劃建造連接荔灣區內環路與白鵝潭的過江通道如意坊隧道已動工，預計2022年建成，屆時將強化白鵝潭西部交通樞紐功能，項目潛力龐大。

海珠區南箕村更新改造項目所在的廣紙新城，與荔灣區白鵝潭商務區旁的廣鋼新城相隔珠江，不僅享盡臨江景色，位於珠江兩岸的廣紙、廣鋼與其鄰近的廣船片區更為廣州舊城改造項目重要板塊之一，擁有珠江－西江經濟帶優勢，未來將會是廣州西部發展的樞紐。

為了優化大灣區以外重點城市的項目佈局，於2019年7月，本集團以人民幣40億元增購寧波新世界商住綜合體項目餘下51%權益。項目位於寧波市中心商務區三江口，計劃發展K11購物藝術中心、瑰麗酒店、寧波塔、寫字樓、高端住宅、休閒商業街及寧波首個城市中央K11藝術花園。

本集團於2019年7月通過公開掛牌出讓以人民幣約97.9億元成功投得杭州巿上城區望江新城商住綜合地塊。項目總樓面面積約454,000平方米，將加強本集團於長三角重點城市的策略性佈局。杭州巿為國家戰略長三角區域一體化規劃中的核心城市之一，望江新城是杭州上城區全新發展、定位為金融科技城的核心區域，地塊毗鄰杭州地鐵1號線婺江路站、規劃中7號線城站站以及杭州火車站，是重要的交通樞紐。

2019年9月，新世界中國以人民幣34億元底價奪得廣州市增城區永寧街塔崗村地塊。塔崗村項目為二類居住用地，總建築面積超過320,000平方米，其中約70,000平方米將由政府以成本價回購的安置物業。項目位於增城經濟技術開發區內、廣深科技創新走廊之中，加上片區內集聚多種不同產業，未來發展潛力巨大。

此外，新世界中國與塔崗村下轄的大旺崗社於2019年9月達成合作，參與有關舊村改造。

於2019年6月30日，本集團在中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約650萬平方米可作即時發展，其中約390萬平方米為住宅用途。

核心物業發展項目主要分佈於廣州、佛山、深圳、武漢、寧波、北京及瀋陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約530萬平方米，51%位於大灣區，住宅佔290萬平方米。

於大灣區的主要項目

深圳太子灣項目

項目鄰近深圳蛇口全新打造的郵輪母港，擁有得天獨厚的海景資源及區位優勢。項目由本集團與招商局集團共同投資建設，總建築面積約390,000平方米，是一個集商業、辦公、公寓等多元化功能於一體的大型綜合體，其中商業部份將引入深圳首個K11購物藝術中心及家庭親子休閑品牌DPARK，建成後將成為當地最具特色的商業體。項目辦公及公寓部份已於2017年動工，預期在2019年底開始陸續推出市場。K11購物藝術中心及DPARK亦已於2018年第四季度動工。

前海周大福金融大廈

項目坐落於深圳前海自貿區核心地段，總建築面積約為180,100平方米，將建設成地標式雙子塔，並計劃於2021年底前落成。項目定位為世界級金融商務及服務綜合體，助力深圳前海發展成為經濟及金融產業發展樞紐。項目融入可持續發展理念，並獲得美國能源與環境設計先鋒評級（LEED）金級預認證和國際級WELL健康建築金級預認證殊榮，可望於明年獲得中國《綠色建築評價標準》三星認證。

廣州番禺漢溪長隆項目

項目位於廣州番禺華南板塊地鐵三號線、七號線及佛莞城際軌道線交匯站上蓋，快速連接珠江新城中央商務區、高鐵南站及廣州白雲國際機場，輻射廣州、佛山及東莞三個大灣區城市，將建設成集新型家庭親子商場DPARK、甲級寫字樓和優質住宅於一體的城市地標式商住綜合體，營造具有活力的城市空間。項目總建築面積逾500,000平方米，預計於2023年陸續分階段落成。

廣州增城綜合發展項目

項目坐落於廣州東部交通樞紐中心片區，將打造成聚集頂尖人才的矽谷，涵蓋精英青年生活區、城市專才社交圈及高端企業集聚地等。項目總建築面積約388,000平方米，建有標杆式雙子塔樓，並融合環保綠色及「co-work,co-live,co-play」的設計理念，以匠心及無限想像打造廣州東核心智能化國際社區，全面助力增城區經濟產業發展。項目已於2018年3月動工，計劃於2020年第四季度分批推出市場。

酒店

本集團位於香港的優質酒店項目是酒店營運的主要貢獻來源。於回顧年內，位處香港旅遊熱點的香港尖沙咀凱悅酒店平均入住率達94%。中環灣仔繞道的落成促進了兩個香港主要商業區之間的聯繫，坐落於灣仔的香港君悅酒店，平均入住率維持在83%，而毗連香港會議展覽中心的萬麗海景酒店，平均入住率錄得83%。

位於香港九龍核心位置的尖沙咀VictoriaDockside之香港瑰麗酒店，於2019年3月正式開幕，提供413間客房及186間瑰麗府邸。酒店擁有一個34,450平方呎的極致奢華會議及活動空間。此外，亦會提供10,700平方呎的無柱大宴會廳、10,700平方呎廣闊空間的麗府ThePavilion，以及3,122平方呎且有著華麗落地玻璃的麗府廳。

中國內地方面，三間位於北京不同檔次的酒店，於回顧年內的平均入住率介乎78%至85%的理想水平。

於2019年6月30日，本集團在香港、中國內地及東南亞合共擁有16間酒店物業，提供超過7,000間客房。

新創建集團有限公司

於2019財政年度，新創建集團有限公司（「新創建」）各業務板塊均取得重大進展，如收購湖南隨岳高速公路、收購SkyAviationLeasingInternationalLimited（「SkyAviation」），與新世界發展共同獲得啟德體育園設計、建造及營運合約及收購富通保險（收購有待相關監管機構批准）等。

資料來源: 新世界發展 (00017) 全年業績公告

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