業務回顧 - 截至2019年12月31日六個月止

香港物業發展

儘管經濟面對下行壓力，惟在本地剛性置業需求殷切及香港政府放寬按揭保險的背景下，2019年一手住宅成交錄得逾兩萬宗，不少符合新按揭成數上限的新盤銷售表現理想，二手市場亦重拾動力。香港銀行跟隨美國減息亦減輕買家的壓力，需求進一步釋放。

於回顧期內，本集團香港及新加坡物業發展收入包括合作發展項目為3,666.9百萬港元及分部貢獻為1,777.0百萬港元。物業銷售貢獻主要來自香港傲瀧、名鑄、柏蔚山及新加坡ARTRA等住宅項目及荃灣海濱花園停車場的出售。

於回顧期內，本集團香港應佔物業合同銷售為30億港元。應佔物業合同銷售主要來自傲瀧、柏蔚山及瑧頤等住宅項目。於2019年12月31日，本集團在香港的待售住宅單位合共287個。其中，由本集團主理銷售的項目住宅單位佔153個。

本集團在香港擁有良好的銷售資源。位於沙田大圍站的重點住宅項目，涉逾3,000個住宅單位，將於2020年及2021年分階段推出，第一期及第二期合共約2,200個單位將率先於今年陸續登場。其中，第一期的預售許可申請已於2020年2月提交。項目為近年區內唯一大型新盤，盡享完善鐵路網絡優勢。位於西九龍長順街、總樓面面積約520,000平方呎的寫字樓項目，亦計劃於2020年內推出。

另外，本集團通過持續審視業務，尋找出售非核心資產的機會，以釋放資產價值並優化資產組合，為核心業務提供額外資源。

截至2019年12月31日，香港及新加坡未入賬之應佔物業銷售收入為7,944百萬港元，其中391百萬港元將於2020財政年度下半年入賬；6,380百萬港元將於2021財政年度入賬及1,173百萬港元將於2022財政年度入賬。

香港物業投資及其他

中環超甲級寫字樓租金持續高企，企業加速調整發展計劃及加強成本管理，持續的遷離中環趨勢進一步刺激次核心板塊如港島東及九龍一帶的寫字樓租賃需求。然而，中美貿易摩擦為本地經濟帶來壓力，加上香港的社會事件，訪港旅客數字下降，本地消費情緒亦因而變得審慎，對整體零售及相關物業租賃表現於短期內帶來巨大壓力。

本集團於回顧期內香港租金收入為1,344.4百萬港元，上升36%。位於九龍尖沙咀海傍核心地段，總樓面面積約200萬平方呎的環球新地標Victoria Dockside(不包括酒店)於回顧期內全面啟用，大幅優化本集團的租金收入基礎。其他主要項目的整體出租率表現穩健。

由100個來自本地及國際的創意力量聯手打造的文化零售新地標、位於Victoria Dockside的K11MUSEA人文購物藝術館，於2019年8月底正式開幕，為全球千禧世代打造嶄新的博物館零售體驗。現時項目出租率超過90%，每月平均客流量達160萬人次。至於甲級寫字樓K11ATELIER，目前已租出接近80%。

位於港島東、毗鄰(魚則)魚涌港鐵站，全球首幢取得三個綠色建築認證—WELL建築標準鉑金級預認證、美國領先能源與環境設計鉑金級預認證以及香港綠建環評暫定鉑金級認證的甲級寫字樓K11ATELIER King’sRoad，於2019年年底啟用。項目總樓面面積約488,000平方呎，現時已出租約50%。

2020財政年度，香港投資物業旗艦合共增加超過150萬平方呎的面積(K11MUSEA人文購物藝術館及K11ATELIERKing’sRoad)，並於2021財年開始提供全年度貢獻，標誌著投資物業經常性收入增長正踏入提速階段。

坐落於中環傳統核心地帶的兩幢寫字樓新世界大廈及萬年大廈，出租率分別達95%及100%既強韌而平穩的表現。

香港土地儲備

2019至2020年度政府私人住宅供應數目落後於目標，加上公私營房屋供應比例由六四調整至七三比，市場預期未來一段時間私人住宅供應仍會落後於市場需求。政府已表示擬於今年推出「土地共享先導計劃」，本集團將繼續關注並積極研究相關土地政策，制訂發展計劃，務求與社會達至雙贏。

除了參與公開招標外，本集團亦積極進行舊樓收購及農地轉換，透過多元化的渠道補充香港土地儲備，以確保充足的土地資源作未來發展。

於回顧期內，已購入北角英皇道277至291號商住物業「皇都戲院大廈」九成以上業權，項目土地面積約36,200平方呎，本集團已根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》向法庭申請強制拍賣該物業。

於2019年12月31日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約900萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中用作物業發展的佔約420萬平方呎。與此同時，本集團持有合共約1,660萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積。

本集團正積極就8個分別位於元朗及粉嶺，總樓面面積約180萬平方呎之項目與當局就轉換土地用途進行磋商，其中約50萬平方呎總樓面面積已進入最後階段。

本集團十分重視創造共享價值，於回顧期內率先響應香港政府有關建造過渡性房屋的提倡，以象徵式租金投放部份用作中、長期發展，於短、中期內未能發展的農地儲備，與社會企業聯手發展社會房屋，為有需要的家庭提供短期居所。

中國內地物業發展

在2019年12月舉辦的中央經濟工作會議上，中央政府要求全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制。地方政府在政策微調上能更緊貼當地市場實際供需，如深圳市放寬徵收增值稅的普通商品住房標準及取消商務公寓「只租不售」限制；同時常住人口300至500萬的大城市全面放寬落戶條件，廣東省便於2020年1月表示將放寬除廣州、深圳以外的城市落戶限制，加快區內人口流動及城鎮化發展。

本集團在中國內地的地產業務，主要集中於大灣區內的核心城市深圳與廣州，及位於個別重要經濟版塊的城市。其中，大灣區佔本集團中國內地核心土地儲備約50%。

於回顧期內，中國內地物業發展收入包括合作發展項目為8,319.7百萬港元及分部業績5,023.9百萬港元。貢獻主要來自廣州、深圳、佛山、瀋陽、北京等住宅項目。

於回顧期內，中國內地整體物業合同銷售面積約309,000平方米，總銷售金額為人民幣116億元，已完成2020財政年度人民幣200億元銷售目標的58%。整體住宅合同銷售的平均價格超過每平方米人民幣33,000元。接近一半的貢獻來自大灣區的住宅項目如廣州嶺南新世界、廣州逸彩庭園、廣州金湖花園、廣佛新世界莊園及深圳太子灣‧灣璽。

於2019年9月，本集團簽訂協議，按協議的條款及條件以人民幣2,185百萬元，出售湖南成功新世紀投資有限公司的全部權益，該公司持有的資產為長沙新城新世界項目。有關出售可令本集團以公平市值變現現金資源及釋放資產價值，並進一步體現了本集團處理非核心資產的策略。

截至2019年12月31日，中國內地未入帳之應佔物業銷售收入為5,211百萬港元，其中307百萬港元將於2020財政年度下半年入賬；4,397百萬港元將於2021財政年度入賬及507百萬港元將於2022財政年度入賬。

於回顧期內，本集團的物業發展竣工量（不包括車庫）的總面積為92,580平方米，位於武漢及瀋陽。

預期2020財政年度下半年竣工量將達到524,327平方米。

中國內地物業投資及其他

受到中美貿易摩擦及人民幣匯率波動影響，2019年中國內地全國社會消費零售總額增長速度較去年有所減慢，惟在減稅降費、調整商品進口關稅及優化消費環境等政策推行下，2019年年底消費零售總額增速回升至8%，全年名義增長8%，消費升級和文化及娛樂體驗主導著零售市場。

於回顧期內，本集團在中國內地之租金收入達到844.1百萬港元，上升6%，主要項目的整體出租率表現穩健，其中，上海K11購物藝術中心、北京新世界中心、武漢新世界國貿大廈的出租率，分別維持在97%、100%及74%的水平，租金表現穩固。

本集團正積極對中國內地的投資物業組合進行升級，部份核心項目如上海K11購物藝術中心將會發揮著關鍵的模範作用，至於一系列即將面世的優質城市綜合體項目，將會通過本集團獨有的K11及D‧PARK品牌營運，進一步刺激中國內地的租賃貢獻。

中國內地土地儲備

定位大灣區及個別重點城市佈局，並以多元化途徑管理土地儲備，是本集團能夠在眾多內地大型發展商中突圍而出及分野的成功關鍵。過去3年多，本集團以不同形式，在大灣區成功奪得多個項目的發展權，反映專業團隊的獨有優勢及優良執行力。

於2019年9月，本集團以人民幣34億元成功奪得廣州增城區永寧街塔崗村地塊。項目為二類居住用地，總樓面面積超過320,000平方米。

為了優化大灣區以外重點城市的項目佈局，於2019年7月，本集團以人民幣40.1億元增持位於寧波新世界商住綜合體項目餘下的51%權益。同期，本集團以人民幣約97.9億元通過公開掛牌出讓投得杭州上城區望江新城商住綜合地塊，總樓面面積約454,000平方米，將加強本集團於長三角重點城市的策略性佈局。

本集團以其獨有生態圈的品牌優勢及良好的項目營運管理，成為能在中國內地活躍於舊城改造的唯一香港發展商。

截至2019年12月31日，本集團已成功成為深圳南山區西麗項目、廣州荔灣區山村項目、廣州海珠區南箕村項目及廣州增城區塔崗村項目等多個舊村改造項目等唯一的意向合作企業，上述項目預計在2022年開始陸續加入至本集團的土地儲備中，體現了本集團以較公開招標位置更優越及成本更合理的土地策略，大大增加長遠發展資源。此外，位於深圳羅湖區文錦渡口岸經濟帶的合作改造項目亦正積極進行中。

於2019年12月31日，本集團在中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約670萬平方米可作即時發展，其中約280萬平方米為住宅用途。其中，核心物業發展項目主要分佈於廣州、佛山、深圳、武漢、寧波、杭州、北京及瀋陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約590萬平方米，50%位於大灣區，住宅約佔190萬平方米。

新創建的四大核心業務

新創建的核心業務，包括道路、航空、建築及保險業務，於回顧期內表現穩健。

道路

儘管受到人民幣貶值的負面影響，道路分部的貢獻大致保持平穩。若撇除匯率影響，貢獻則增加4%，與整體路費收入增幅相若，反映道路交通流量穩步增長，及過往數年新創建所進行的收購逐漸取得成果。

新創建旗下四條主要高速公路，即杭州繞城公路、唐津高速公路（天津北段）、廣州市北環高速公路及京珠高速公路（廣珠段），為道路分部提供逾80%的貢獻。同時，位於大灣區的七條高速公路，交通流量繼續錄得高達19%的按年同期增長。
航空

自出售北京首都國際機場剩餘股份後，航空業務主要透過新創建的全方位租賃服務平台GoshawkAviation Limited（「Goshawk」）從事商務飛機租賃業務。

於回顧期內，新創建的商務飛機租賃業務持續快速增長。連同直接向兩間主要飛機製造商訂購的40架窄體客機的訂單（計劃於2023年至2025年付運），其所擁有、管理及承諾購買的飛機數目，自2019年6月30日的223架增加至2019年12月31日的239架，合共市值約120億美元，而所擁有的飛機自2019年6月30日的154架增加至2019年12月31日的161架。。

作為全球領先的商務飛機租賃商（按機隊價值計算），新創建擁有業界其中一隊機齡最年輕及平均剩餘租期最長的機隊，所擁有的161架飛機平均機齡為4.0年，平均剩餘租期為6.8年。於回顧期末，Goshawk維持多元化策略，客戶涵蓋了35個國家的62家航空公司。

建築

於2019年12月31日，建築分部手頭合約總值增加至約530億港元(於2018年12月31日為390億港元)，有待完成的項目總值增加至380億港元(於2018年12月31日為220億港元)，其中約41%來自政府及機構相關項目，約59%來自私營商業及住宅項目。項目來源均衡有利於緩解市場波動。

保險

新創建於2019年11月1日完成對富通保險的收購，為新創建進軍保險業務的重要里程碑。富通保險作為一間擁有30多年歷史及領先地位的香港人壽保險公司，為個人及機構客戶提供全面的人壽保險產品，包括終身壽險、定期壽險、儲蓄壽險、投資相連壽險、意外及醫療保險產品。根據保險業監管局發佈的數據，截至2019年9月30日，按年化保費等值（「年化保費」）計算，富通保險排名為香港第13大的人壽保險公司。

自2019年11月1日完成收購後，富通保險為新創建帶來兩個月的貢獻。此等成績以及自收購後兩個月的年化保費和新業務價值分別達11%及21%的增長初步展示了來自本集團的協同效應和大力支持。於2019年12月31日，富通保險的代理人數目按年增加14%至超過3,200人。

儘管於回顧期內香港保險業市場因受到社會運動而變得不明朗，但富通保險推出的自願醫保計劃及合資格延期年金保單廣受香港市場歡迎，並為富通保險的新業務帶來增長。富通保險亦於2019年9月推出了「享富‧傳家寶」壽險計劃（尊尚版）及「創世‧傳家寶」壽險計劃（尊尚版），以擴大其產品類別。富通保險推出的這兩項新產品，連同自願醫保計劃及合資格延期年金保單於各自類別的市場均名列前茅。

受惠於審慎的投資管理政策及協議賣方按收購富通保險時的協定回購的若干投資，富通保險的資產負債表保持穩健，償付比率超過580%，遠高於監管機構最低要求的150%。於2019年12月31日，總資產值及淨資產值（不包括因業務合併而產生的商譽）分別為649億港元及156億港元，而內含價值為173億港元（於2018年12月31日則為161億港元）。

由於富通保險在過往數年的分銷及盈利能力不斷提升，並且於完成收購後獲得新創建大力支持，故穆迪已將富通保險的保險公司財務實力評級從Baa1提升至A3，並給予穩定的展望。同時，惠譽對富通保險的保險公司財務實力評級為A-，並予以前景穩定的評級，彰顯富通保險資本基礎雄厚且償付比率高。

酒店營運

於回顧期內，酒店營運錄得虧損，主要是由於受到香港社會事件影響，訪港旅客下跌，以及中國內地新酒店項目的營運前期開支。

本集團位處香港、以高端商務旅客為主的酒店，其平均入住率及房價，均受到不同程度的影響。如坐落於灣仔的香港君悅酒店，於回顧期內平均入住率下跌至53%。

市場預期香港及中國內地酒店的營運表現，將於短期內繼續受到新型冠狀病毒肺炎的疫情影響，於2020年出現進一步下調。

於2019年12月31日，本集團在香港、中國內地及東南亞合共擁有17間酒店物業，提供超過7,400間客房。

資料來源: 新世界發展 (00017) 中期業績公告

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