業務回顧 - 截至2019年12月31日止年度

(i)湘潭項目

湘潭項目位於湖南湘潭九華經濟發展區，佔地面積325,989平方米，用以發展五星級酒店及低密度住宅單位。

隨著近幾年基建工程不斷發展及投入營運，例如長沙機場與長沙市核心區之間的磁懸浮列車及跨越湖南長沙、湘潭及株洲等主要城市的城際鐵路，使得該等核心城市與周邊地區組成便利生活圈。

於回顧年度，本集團已確認收益約23,313,000港元（2018年：60,147,000港元），並已於年內交付予客戶。若干已預售但未交付予客戶的聯排別墅將於其後財政期間確認。此外，於報告期內，本集團已預售若干面積的獨棟別墅。本集團目前正在進行綠化、園境設計及道路修建工程。本集團將於2020年交付獨棟別墅予客戶，預計預售所得款項將帶來更大額度的現金流入，進而強化本集團的財務狀況。

於2019年，本集團已完成兩棟高層公寓的基建工程及計劃於2020年取得相關預售許可證。展望來年，本集團將加快建設第一期餘下的物業開發，包括購物商場若干區域的樓宇興建及專注於高層公寓，可售面積合共約194,000平方米，待該區竣工後再全力推進第二期擴建計劃，以配合湘潭市房地產市場需求。

(ii)成都項目

截至2019年12月31日止年度，本集團位處中國四川成都金牛區永陵路19號且持作商業用途的的五層購物商場中心仍然接近全部租出及佔用，成為本集團主要及穩定的收入來源，物業租賃於截至2019年12月31日止年度錄得收入約16,606,000港元（2018年：19,688,000港元）。租金收入減少乃主要由於一名KTV租戶未支付租金所致，本集團已採取法律措施向該拖欠租金租戶申索未支付租金及非法佔用費用。本集團已取得一審勝訴，且中國成都市人民法院已作出判決。

(iii)電影發行及沖印業務

截至2019年12月31日止年度，電影發行及沖印業務錄得收益約1,479,000港元（2018年：1,974,000港元）。本集團已與賣方簽訂買賣協議以出售集團旗下若干附屬公司，當中主要包括電影發行及沖印業務。於2019年4月29日出售事項完成後，本集團不再從事電影發行及沖印業務。於報告期內，本集團錄得出售附屬公司（包括電影發行及沖印業務）收益約6,084,000港元。

(iv)集中供熱業務

於2019年12月31日，已進行獨立估值以釐定偉恆發展有限公司（「偉恆發展」）49%股權之可收回金額，以遵循香港會計準則第36號評估是否存在減值跡象。可收回金額釐定為約291,461,000港元（2018年：421,990,000港元），佔本集團總資產約為2,739,032,000港元（2018年：2,637,551,000港元）之約10.6%（2018年：16%）。偉恆發展之管理層採用「收入法」之「貼現現金流量法」作為估值方法。
於估值過程中主要數據使用：(i)五年財政期間（2018年：相同）偉恆發展經批核預算未來現金流；(ii)稅前貼現率16.4%（2018年：19.1%）；及(iii)終端增長率3%（2018年：相同）。

本集團目前透過約4.6公里（2018年：相同）的蒸汽輸送管道為虎門鎮約35（2018年：30）名活躍客戶供汽。於報告期內，集中供熱業務為偉恆發展帶來收益約45,234,000港元（2018年：43,958,000港元），較上一報告期間增加2.9%。然而，由於長安鎮管道鋪設計劃持續延期，加上中央及當地政府一直延後公開發佈長安濱海新區的「粵港澳大灣區開發計劃綱要」及大灣區計劃，長安鎮的業務計劃因此等不確定因素進一步延遲及暫停。

根據獨立估值，董事注意到有關投資發生減值跡象，可收回金額約為291,461,000港元，低於投資之賬面值約424,494,000港元，董事考慮就此投資確認減值虧損約133,033,000港元。減值乃主要由於以下因素所致：i)偉恆發展集團之長安鎮業務計劃因不確定因素進一步延遲及暫停，從而對偉恆發展集團之財務預測造成影響；及ii)偉恆發展集團之資本投資計劃並未按計劃進行。

因此，除資本投資計劃延期外，中央及當地政府亦一直延後公開發佈長安濱海新區之「粵港澳大灣區開發計劃綱要」，且中國中央及當地政府尚未如期公佈大灣區計劃。

基於上述原因，偉恆發展之財務預測（特別是資本開支（「資本開支」）計劃）已從2019年12月31日至2020年12月31日期間，進一步延遲至2020年12月31日至2022年12月31日期間，因此偉恆發展之收益預測亦相應延遲，且對比2019年估值與2018年估值，收益預測有所下降。偉恆發展集團管理層隨後修訂偉恆發展於2019年12月31日之財務預測，以得出更為審慎之估計，更好地反映行業前景。由於偉恆發展之收益預測下降，偉恆發展之已售貨品成本、管理開支、營業稅及附加費以及員工開支相應減少。

資料來源: 金奧國際 (00009) 全年業績公告

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