業務回顧 - 截至2019年12月31日六個月止

於回顧期內，本集團主要源自其中國大陸物業之租賃經營分類之整體收入（收入以人民幣結算）及業績，相比二零一八年同期，在面對租賃及市場氣氛疲弱下，表現下降。

本集團從其兩主要城市（上海及北京）的投資物業，帶來租金收入合共為人民幣43,733,000元（二零一八年：人民幣46,776,000元），與二零一八年同期相比，顯示下調7%。此租金收入在財務賬項呈列之總額為港幣48,782,000元（二零一八年：港幣53,286,000元），佔本集團於期內全部（二零一八年：全部）綜合收益收入。於期內，本集團之投資物業（包括在北京的購物商場及停車場以及在上海的辦公樓）之公平值，在市場低迷下，減少總額為人民幣30,000,000元（二零一八年：升值總額為人民幣13,100,000元），換算為港幣33,463,000元（二零一八年：升值總額為14,923,000元）。據此，物業租賃分類業績共錄得溢利為人民幣322,000元（二零一八年：人民幣50,028,000元），換算為溢利港幣360,000元（二零一八年：港幣56,990,000元），溢利減少的主要原因是此等投資物業之公平值下降。不計入此等投資物業公平值之變化及相關稅務影響，基本分類業績溢利為人民幣30,322,000元（二零一八年：人民幣36,928,000元），相比二零一八年同期，下調約18%。

在北京，本集團位於朝陽區，建立悠久之社區購物商場（包括停車場）於期內租金收入相對穩定，而平均佔用率為約90%（二零一八年：92%）。此外，此物業租賃分類於期內之租金收入合計為人民幣16,050,000元（二零一八年：人民幣16,043,000元），換算為港幣17,903,000元（二零一八年：港幣18,276,000元），佔本集團總收入37%（二零一八年：34%）。此等投資物業公平值減少總額為人民幣6,000,000元（二零一八年：增加總額為人民幣2,100,000元），換算為港幣6,693,000元（二零一八年：增加總額為港幣2,392,000元）。經考慮此等投資物業公平值之變化及相關成本，於本期內，北京物業租賃分類業績錄得溢利為港幣2,822,000元（二零一八年：港幣13,175,000元）。由於本集團在北京僅餘有限住宅單位可供銷售，故本集團持有之「朝陽園」之住宅並無（二零一八年：無）銷售收益，從而導致於期內之物業銷售分類業績產生行政虧損為港幣92,000元（二零一八年：港幣94,000元）。

在上海，本集團位處於浦東小陸家咀的優越金融區的優質辦公樓─「裕景國際商務廣場」於期內，平均佔用率約80%（二零一八年：92%），而租金收入合計為人民幣27,683,000元（二零一八年：人民幣30,733,000元），在新辦公樓供應湧入及對辦公樓租賃需求的減弱下，相比二零一八年同期，顯示10%跌幅。此租金收入換算為港幣30,879,000元（二零一八年：港幣35,010,000元），於期內佔本集團總收入約63%（二零一八年：66%）。在市場氣氛停滯不前下，此等投資物業公平值減少總額為人民幣24,000,000元（二零一八年：增加總額為人民幣11,000,000元），換算為港幣26,771,000元（二零一八年：增加總額為港幣12,531,000元）。經考慮此等投資物業公平值之變化及相關成本，上海物業租賃分類業績於期內共錄得虧損為港幣2,462,000元（二零一八年：溢利為港幣43,815,000元）。

於回顧期內，深圳圳華港灣企業有限公司（「圳華」，本公司持有49%之合資經營企業）持有一幅位處於深圳南山區東角頭的土地，繼續進行其於二零一六年七月已啟動的強制清算，並由中華人民共和國（「中國」）法院監管及其所委任之清算組（「清算組」）管理。

誠如在二零二零年一月二十一日之公告，中國法院已接受清算組之提呈，再進一步延長強制清算六個月之期限至二零二零年七月。

於期內，本集團已在法律顧問的協助下密切監管圳華清算程序。與此同時，本集團積極與清算組、相關政府機構及中方合營夥伴，根據相關法律及法規共同致力於圳華清算事宜及置換土地提議（如下所述）。

誠如在二零一九年九月十一日公告（「公告」），深圳市規劃和自然資源局南山管理局（「規劃管理局」）與圳華就土地置換（按公告所訂義）已正式簽訂收地補償協議書（「該協議書」），據此，圳華及規劃管理局已同意，將圳華所持有╱或佔用的現有土地（按公告所訂義）向規劃管理局移交，規劃管理局將授予圳華位於深圳南山區東角頭之新土地（按公告所訂義），該土地置換無需支付額外地價款，惟須根據該協議書所載之條款及條件，並就清拆現有土地上之樓宇及建築物進行補償之磋商。根據該協議書，新土地之佔地面積將約為111,000平方米，土地用作住宅、商業用途（包括辦公室）及配套設施，而可發展之總建築面積約為395,000平方米，作多用途發展。

清算組一直致力於與有關方就清拆現有土地上之樓宇及建築物之補償、遷移及移交空置現有土地，並配合新土地鄰近歌劇院項目之城市規劃。

與此同時，根據本集團中國法律顧問提供之法律意見及為了進一步爭取本集團的最佳利益，本集團已於二零一七年六月向華南國際經濟貿易仲裁委員會提出國際仲裁（「仲裁」）呈請。此呈請乃根據一九九六年十二月二十日本集團與中方合營夥伴就有關圳華而訂立之股東協議，以清晰釐定本集團就來自土地之租金、收入及利潤的權利分配。聆訊已於二零一九年七月進行並等待仲裁結果。然而、不管仲裁進展及╱或結果如何、圳華將會適時按清算程序清盤。而有關仲裁進展及╱或結果將會在適當時候作進一步公告。

資料來源: 達力集團 (00029) 中期業績公告

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