業務回顧 - 截至2020年06月30日止年度

於回顧年度內，本集團之整體收入及業績主要源自其位於中國大陸北京及上海以人民幣結算之物業租賃經營分類，相比去年，上海及北京在租賃及市場氣氛疲弱下，不利於租賃表現。

隨著2019新冠疫情的爆發及其帶來的不利影響，中國於年內陷入經濟不景氣中，國內和國際客戶對辦公樓及零售空間的需求被抑制，導致本集團位於上海及北京投資物業的空置率上升而效益租金則下降，從而對本集團投資物業的租賃收入，其物業的資本價值及溢利均施加下行壓力。

本集團從其位處於上海及北京兩大主要城市投資物業帶來租賃總收入合共為人民幣83,011,000元（二零一九年：人民幣92,474,000元），相比去年，顯示10%跌幅。此租賃收入於財務賬項內呈列總金額為港幣92,054,000元（二零一九年：港幣106,206,000元），於年內佔本集團全部（二零一九年：全部）綜合收入。

於回顧年度內，本集團依據適用之會計準則，將其位處於北京在過往確認為待售物業（「該等物業」）的部份（約建築面積2,460平方米）重新分類為投資物業（該等物業大部份時間出租以產生長期租賃收入）。據此，該等物業在扣除其開發成本後，以公平值總額人民幣79,560,000元記錄於二零二零年六月三十日之財政年度。與此同時，在市場氣氛低迷下，本集團投資物業（包括北京購物商場及停車場，以及上海的寫字樓）的公平值貶值為人民幣152,000,000元（二零一九年：升值為人民幣3,100,000元）。因而導致本集團於年內所有投資物業之公平值合共貶值為人民幣72,440,000元（二零一九年：升值為人民幣3,100,000元），換算為港幣80,332,000元（二零一九年：升值總額為港幣3,560,000元）。據此，物業租賃分類業績錄得虧損為人民幣13,949,000元（二零一九年：溢利為人民幣73,596,000元），並呈列為港幣15,469,000元之虧損（二零一九年：溢利為港幣84,525,000元），主要原因是投資物業的整體公平值下降。倘不計入該等投資業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績溢利為人民幣58,491,000（二零一九年：人民幣70,496,000元），相比去年，顯示17%跌幅。

北京在新冠疫情下，零售市場承受壓力，從而導致商舖在城市封鎖狀態下關閉及零售銷售縮減，抑制零售商對租賃的需求及租用。故此，本集團主要源自位於朝陽區的完善社區商場（包括停車場）的租賃收入於年內受壓，而全年平均佔用率約為89%（二零一九年：91%）。按此，這分類的租賃收入於年內合計為人民幣28,912,000元（二零一九年：人民幣32,019,000元），換算為港幣32,062,000元（二零一九年：港幣36,774,000元），相比去年，顯示下跌約10%並佔本集團總收入35%（二零一九年：35%）。該等投資物業（包括該等物業）公平值升值合共為人民幣51,560,000元（二零一九年：貶值為人民幣8,900,000元），換算為港幣57,177,000元（二零一九年：貶值為港幣10,222,000元）。經計入本集團該等物業之公平值後，於年內分類業績錄得溢利為港幣74,864,000元（二零一九年：港幣11,003,000元）。倘不計入該等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績溢利為人民幣15,949,000元（二零一九年：人民幣18,480,000元），相比去年，顯示14%跌幅。

上海在疫情及經濟停滯等不確定情況影響下，導致辦公樓租賃持續下滑，而且加上新建辦公樓供應（尤其是在非核心地區）的大量湧入，進一步加劇並拖累年內租用率及租金向下行。本集團名為「裕景國際商務廣場」的優質辦公樓（位處於小陸家咀的優越金融區）於年內錄得平均佔用率下降至的79%（二零一九年：90%），而租金收入總額為人民幣54,099,000元（二零一九年：人民幣60,454,000元），相比去年，顯示11%跌幅。該收入換算為港幣59,992,000元（二零一九年：港幣69,432,000元），並於年內佔本集團總收入65%（二零一九年：65%）。該等投資物業公平值在市場氣氛停滯不前下，貶值合共為人民幣124,000,000元（二零一九年：升值為人民幣12,000,000元），換算為港幣137,509,000元（二零一九年：港幣13,782,000元）。按此，於年內分類業績錄得虧損為港幣90,333,000元（二零一九年：溢利為港幣73,522,000元）。倘不計入該等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績溢利錄得人民幣42,541,000元（二零一九年：人民幣52,016,000元），相比去年，即顯示跌幅為18%。

於回顧年度內，深圳圳華港灣企業有限公司（「圳華」），本公司持有49%股權權益之合營企業）持有一幅位處於深圳南山區東角頭的土地（「現有土地」），繼續進行其於二零一六年七月已啟動的強制清算（「強制清算」）程序，並由中國法院監管及其所委任之清算組（「清算組」）管理。

於本年度內，本集團已在法律顧問的協助下密切監管清算程序。與此同時，本集團按相關法律及法規，積極地與清算組，相關政府機構及中方合資夥伴，共同致力於有關清算及現有土地的重新分區、拆遷賠償、遷移及增加可發展面積及現有土地置換（「土地置換」）的提議工作。

誠如於二零一九年九月十一日公告（「土地置換公告」），深圳市規劃和自然資源局南山管理局（「規劃管理局」）與圳華己訂立正式土地置換協議（「該協議書」）。

根據該協議書，而大部份亦已在土地置換公告特別說明，圳華與規劃管理局已同意土地置換，據此，圳華將向規劃管理局移交現有土地，而規劃管理局將授予圳華一幅位於深圳南山區東角頭之土地（「新土地」），而無需支付額外地價款，惟須遵守其中規定的條款和條件。

根據該協議書，新土地之佔地面積將約為111,000平方米，土也用作住宅、商業用途（包括辦公室）及配套設施，而可發展之總建築面積約為395,000平方米，作多用途發展。

就現有土地移交而進行拆遷、遷移及賠償前租戶交付空置土地，與及依據該協議就土地置換所需的多項適當申請及審批，本集團已與各相關方密切合作，並就包括但不限於新土地鄰近的歌劇院項目，地鐵線及地鐵站的城市規劃作出配合。

誠如二零二零年七年十六日公告，中國深圳市中級人民法院已接受清算組之提呈，再進一步延長強制清算六個月之期限至二零二一年一月。

與此同時，根據本集團中國法律顧問提供之法律意見及為了進一步爭取本集團的最佳利益，本集團已於二零一七年六月向華南國際經濟貿易仲裁委員會（「仲裁委員會」）提出國際仲裁（「仲裁」）呈請。此呈請乃根據一九九六年十二月二十日本集團與中方合資夥伴就有關圳華而訂立之股東協議（「股東協議」），以清晰釐定本集團就來自現有土地之租金、收入及利潤的權利分配。於二零一九年七月仲裁聆訊後及誠如二零二零年七月三十一日公告，仲裁委員會已於二零二零年七月十四日作出了與該仲裁有關的裁決（「裁決書」）。根據裁決書，深圳市政府就二零一二年前，多次自圳華徵收部分該土地而已經或將會支付之補償，並不構成股東協議項下（根據該協議本集團有權獲得80%）該土地所產生之租金、收入或利潤。此裁決書並不影響本集團於圳華之49%權益及其於待強制清算程序後收取相應分派之權利，償還任何分派前之所有債務及適用開支。然而，不管仲裁之結果，圳華將會適時按清算程序清盤。

於本年度內，本集團於圳華之虧損分攤共計為港幣10,940,000元（二零一九年：港幣10,140,000），而清算及仲裁所產生的專業費用為港幣8,320,000元（二零一九年：港幣12,819,000元）。

資料來源: 達力集團 (00029) 全年業績公告

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