業務回顧 - 截至2019年06月30日止年度

於回顧年度內，本集團之經營分類包含中國之物業租賃及物業銷售。租賃分類乃位處於北京及上海之投資物業，並為本集團主要分類資產，均以人民幣結算。而在經濟增長放緩中，租金表現平穩，並持續為本集團收入及業績帶來關鍵及穩固來源。

本集團核心租賃業務之投資物業（為位處於上海浦東之優質辦公樓及北京朝陽區的完善購物商場連同停車場）之資產總值合計為人民幣1,804,200,000元（二零一八年：人民幣1,801,100,000元），於本年度內表現平穩，帶來物業租賃總收入合共為人民幣92,474,000元（二零一八年：人民幣93,967,000元），相比去年，顯示輕微跌幅2%。此租賃收入於財務賬項內呈列總金額為港幣106,206,000元（二零一八年：港幣113,030,000元），佔本集團全部（二零一八年：全部）營業額。

在市場情緒低落的情況下，該等投資物業（包括北京的購物商場及停車場，以及位於上海的寫字樓）於本年度內之公平值上升總值為人民幣3,100,000元（二零一八年：人民幣73,300,000元），換算為港幣3,560,000元（二零一八年：港幣88,171,000元）。由於該等投資物業公平值升值之大幅下降，物業租賃分類業績錄得溢利為人民幣73,596,000元（二零一八年：人民幣147,984,000元），呈列為港幣84,525,000元（二零一八年：港幣178,006,000元），相比去年，顯示重大跌幅為53%。不計入該等投資物業公平值之變化，基本分類業績為人民幣70,496,000元（二零一八年：人民幣74,684,000元），相比去年即顯示溫和跌幅為6%。

在北京，本集團成熟完備之社區購物中心（名為「尚街購物中心」）聚焦於大眾市場及中檔零售商戶，於年內仍維持高佔用率及增長租金表現。本集團位於朝陽區的完善社區商場（包括停車場）於年內帶來增長租金收入，而平均整年之佔用率為91%（二零一八年：95%）。此外，此分類於本年度內帶來的租賃收入合計為人民幣32,019,000元（二零一八年：人民幣30,661,000元），對比去年，輕微增加4%，換算為港幣36,774,000元（二零一八年：港幣36,881,000元），並佔本集團總收入35%（二零一八年：33%）。此投資物業公平值下跌合共為人民幣8,900,000元（二零一八年：增加人民幣21,300,000元），換算為港幣10,222,000元（二零一八年：增加港幣25,621,000元）。據此，經計算公平值跌值，該物業租賃分類於本年度內錄得溢利為港幣11,003,000元（二零一八年：港幣48,846,000元），與去年相比大幅下調77%。不計入該等投資物業公平值之變化，基本分類業績為人民幣18,480,000元（二零一八年：人民幣19,308,000元），相比去年即顯示溫和跌幅為4%。由於本集團僅餘有限住宅單位可供銷售，故「朝陽園」之住宅單位並無（二零一八年：無）銷售收益，從而導致於年內之物業銷售分類業績產生行政費虧損港幣198,000元（二零一八年：港幣243,000元）。

在上海，基於新辦公樓的供應大量湧入，向非核心辦公樓市場分散及在中國經濟放緩下租賃需求低落，導致浦東核心商務區的整體辦公樓租賃市場競爭激烈且租金下滑。本集團名為「裕景國際商務廣場」的優質辦公樓（位處於小陸家咀的優越金融區）於年內在增長租金率下平均入住率達致90%（二零一八年：96%）。整體而言，本年度租金表現下調而收入總額為人民幣60,454,000元（二零一八年：人民幣63,306,000元），相比去年，顯示溫和跌幅5%，該收入換算為港幣69,432,000元（二零一八年：港幣76,149,000元），並佔本集團總營業額65%（二零一八年：67%）。該等投資物業公平值已確認升值合共為人民幣12,000,000元（二零一八年：人民幣52,000,000元），並換算為港幣13,782,000元（二零一八年：港幣62,550,000元）。按此，於年內分類業績錄得總溢利港幣73,522,000元（二零一八年：港幣129,160,000元），經計算公平值的升值幅度顯著下調，相比去年，顯示重大下調43%。不計入該等投資物業公平值之變化，基本分類業績為人民幣52,016,000元（二零一八年：人民幣55,376,000元），相比去年即顯示溫和跌幅為6%。

於回顧年度內，深圳圳華港灣企業有限公司（「圳華」，本公司持有49%股權權益之合營企業）持有一幅位處於深圳南山區東角頭的土地（「現有土地」），繼續進行其於二零一六年七月已啟動的強制清算（「清算」），並由中國法院監管及其所委任之清算組（「清算組」）管理。

誠如二零一九年八月五日所公告，中國法院已接受清算組之提呈，再進一步延長圳華清算限期六個月至二零二零年一月。

於本年度內，本集團已在法律顧問的協助下持續密切監管清算程序。此外，本集團仍積極地與清算組、相關政府機構及中方合資夥伴，共同致力於有關清算及現有土地的重新分區╱置換、拆遷賠償、遷移及增加可發展面積的提議（「提議」），差不多全部現有土地前租戶╱現有土地佔用者均已同意遷移並交付空置土地。按相關法律法規，該提議之現有土地置換（「土地置換」）已正式獲官方評定。並就配合近期建議位處於現有土地鄰近的歌劇院項目的城市規劃作出規劃及調整後，深圳市規劃和自然資源局南山管理局（「規劃管理局」）與圳華已訂立土地置換之收地補償協議書（「該協議書」），本公司並於二零一九年九月十一日公告（「土地置換公告」）。

根據該協議書，圳華與規劃管理局已同意土地置換，據此，現有土地包括(1)圳華所持有的現有土地A（定義見土地置換公告）將由圳華向規劃管理局移交，規劃管理局將向圳華補償位於後海大道以東、蛇口新街以南、中心路以西及望海路以北之一幅於深圳南山區東角頭之土地（「新土地」），並無需支付額外地價款；及(2)圳華所佔用現有土地B（定義見土地置換公告）將由圳華向規劃管理局移交，兩者均須遵守該協議書所載之條款及條件，並經磋商可獲得補償以清拆現有土地上之樓宇及建築物。

根據該協議書，新土地之佔地面積將約為111,000平方米，土地用作住宅、商業用途（包括辦公室）及配套設施，而可發展之總建築面積約為395,000平方米，作多用途發展。

此外，圳華須根據對其適用之中國相關法津、法規及規則作出土地置換所需之適當申請，包括但不限於調整法定圖則、獲批用地方案圖（「用地方案」）及建設用地規劃許可證以及簽立土地使用權出讓合同書（「土地合同」），而有關申請將於圳華在其與規劃管理局共同磋商及協定之期限內，清拆現有土地並將空置土地移交予規劃管理局後進行。據此，概不保證土地置換、相關申請批准及土地合同執行不會再出現重大延誤及阻礙。

與此同時，根據本集團中國法律顧問提供之法律意見及為了進一步爭取本集團的最佳利益，本集團已於二零一七年六月向華南國際經濟貿易仲裁委員會提出國際仲裁（「仲裁」）呈請。此呈請乃根據一九九六年十二月二十日就有關圳華而訂立之股東協議以清晰釐定本集團就來自現有土地之租金、收入及利潤的權利分配。根據仲裁程序，於二零一八年七月的調解期屆滿後，仲裁已經重啟，而仲裁庭已於二零一九年五月組成。聆訊已於二零一九年七月進行並等待仲裁結果。然而、不管仲裁結果如何、圳華將會適時按清算程序清盤。

於本年度內，本集團於圳華之虧損分攤共計為港幣10,140,000元（二零一八年：港幣9,949,000元），而於其清算及仲裁所產生的專業費用為港幣12,819,000元（二零一八年：港幣11,727,000元）。

資料來源: 達力集團 (00029) 全年業績公告

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