業務回顧 - 截至2021年06月30日止年度

於回顧年度內，本集團之整體收入（收入以人民幣結算）及業績主要源自其於中國大陸物業之租賃經營分類，基於持續受新型冠狀病毒疫情影響及中國國內租賃市場氣氛疲弱壓力下，相比去年同期表現下降。

本集團從其兩主要城市（上海及北京）的投資物業，帶來租金收入合共為人民幣73,874,000元（二零二零年：人民幣83,011,000元），與去年相比，顯示下調約11%。此租金收入在財務賬項呈列之總金額為港幣86,719,000元（二零二零年：港幣92,054,000元），佔本集團於期內全部（二零二零年：全部）綜合收益收入。

本年度本集團之投資物業（包括在北京的購物商場，車位及若干其他物業以及在上海的辦公樓單元）之公平值，在市場氣氛低迷下，貶值總額為人民幣18,800,000元（二零二零年：人民幣72,440,000元，經計入截至二零二零年六月三十日止內，本集團由若干待售物業轉撥至投資物業後的公平值之升值為人民幣79,560,000元及投資物業之貶值為人民幣152,000,000元），換算為港幣22,069,000元（二零二零年：港幣80,332,000元）。據此，物業租賃分類業績共錄得溢利為人民幣33,653,000元（二零二零年：虧損人民幣13,949,000元），顯示港幣39,504,000元溢利（二零二零年：虧損港幣15,469,000元），溢利的主要原因是整體而言此等投資物業之公平值下降減少。倘不計入此等投資物業公平值之變化及相關稅務影響，基本分類業績溢利為人民幣52,453,000元（二零二零年：人民幣58,491,000元），相比去年同期，下調約10%。

北京在新型冠狀病毒疫情對零售市場所帶來的不利影響尚未完全解決下，導致零售商對租賃的需求及集團年內於商場的租金收入均構成下行壓力。因此本集團主要源自位於朝陽區之社區購物商場之租金收入受到抑制，而全年平均佔用率約下滑至80%（二零二零年：89%）。按此，此分類（包括停車場及其他若干物業）於年內帶來的租賃收入合計為人民幣24,906,000元（二零二零年：人民幣28,912,000元），換算為港幣29,237,000元（二零二零年：港幣32,062,000元），相比去年同期，顯示下跌約9%並佔本集團總收入34%（二零二零年：35%）。由於二零二一年三月於朝陽區之社區購物商場鄰近建設之新地鐵線及地鐵站，此投資物業（包括購物商場，停車場及其他在北京若干物業）公平值上升合共人民幣66,200,000元（二零二零年：人民幣51,560,000元，經計入截至二零二零年六月三十日止之待售物業轉換為投資物業公平值的變化），換算為港幣77,710,000元（二零二零年：港幣57,177,000元），而經計入本集團於北京物業之公平值變化後，於年內分類業績錄得溢利為港幣98,650,000元（二零二零年：港幣74,864,000元，經計入截至二零二零年六月三十日止，本集團在北京之若干待售物業轉撥為投資物業後的公平值之升值為港幣88,228,000元及投資物業貶值為港幣31,051,000元）。倘不計入該等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績溢利為港幣20,940,000元（二零二零年：港幣17,687,000元），相比去年顯示18%升幅。

在上海，由於在新型冠狀病毒疫情下經濟停滯，加上辦公樓供應（尤其在非核心地區）的增加，導致企業倒閉或租戶搬遷的連鎖情形，從而造成辦公樓租金表現不佳，讓年內租賃率及租金承受壓力。本集團名為「裕景國際商務廣場」的優質辦公樓（位處於小陸家嘴的優越金融區）於年內錄得平均入住率約82%（二零二零年：79%），而租金收入總額為人民幣48,968,000元（二零二零年：人民幣54,099,000元），相比去年同期，顯示9%跌幅。該收入換算為港幣57,482,000元（二零二零年：港幣59,992,000元），並於年內佔本集團總收入66%（二零二零年：65%）。該等投資物業公平值在市場氣氛停滯不前及租金下跌下，貶值合共為人民幣85,000,000元（二零二零年：人民幣124,000,000元），換算為港幣99,779,000元（二零二零年：港幣137,509,000元）。按此，於年內分類業績錄得虧損為港幣59,146,000元（二零二零年：港幣90,333,000元）。倘不計入該等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績錄得溢利為港幣40,633,000元（二零二零年：港幣47,176,000元），相比去年，顯示為14%跌幅。

於回顧年度內，深圳圳華港灣企業有限公司（「圳華」，本公司持有49%股權權益之合營企業）持有一幅位處於深圳南山區東角頭的土（「現有土地」），繼續進行其於二零一六年七月已啟動的強制清算（「強制清算」）程式，並由中華人民共和國（「中國」）法院監管及其所委任之清算組（「清算組」）管理。

於本年度內，本集團已在法律顧問的協助下持續密切監管圳華強制清算程式。與此同時，本集團與相關政府機構及中方合資夥伴共同在深圳市規劃和自然資源局南山管理局（「規劃管理局」）與圳華於二零一九年八月按相關法律及法規正式簽訂置換土地協議書（「協議書」）（誠如本集團於二零一九年九月十一日公告）下，積極致力於強制清算、重新分區、拆遷賠償及遷移現有土地的佔用者及置換土地（「土地置換」）。

根據該協議書，圳華與規劃管理局已同意土地置換，據此，圳華將向規劃管理局移交其持有或佔用之現有土地（「移交土地」），而規劃管理局將授予圳華一幅位於深圳南山區東角頭之新土地（「新土地」），而無需支付額外地價款，惟須遵守其中規定的條款和條件。

於本年度內，本集團一直與有關各方密切合作，就進行拆遷，遷移及賠償前租戶以交付空置移交土地，以及依據該協議就土地置換所需作出多項適當申請及審批，並就包括但不限於新土地鄰近的歌劇院項目，地鐵線及地鐵站的城市規劃作出配合。

此外，根據中國相關的適用法律，法規和規定，圳華與有關官方當局就移交土地上房屋，建築物及設備之拆遷、遷移及補償達成協議（「遷移賠償協議」），惟其中圳華須按協議，清理及移交土地上之房屋、建築物及設備予相關政府機構，並解決圳華與前租戶或任何第三方由此引起的經濟糾紛。一位前租客於二零二一年五月根據《中華人民共和國行政訴訟法》向廣東省深圳市中級人民法院提起行政訴訟，就移交土地等事宜控告有關官方機構作為被告，將圳華作為第三人，反對（「遷移補償協議」）並要求賠償。經清算組及本集團中國法律顧問告知，圳華抗辯行政訴訟中的索賠缺乏事實和法律依據。清算組與本集團及圳華中方合資夥伴將會緊密監察行政訴訟進展及按中國法律顧問意見採取適宜行動（如需要）。

圳華於本年度內已獲授予在新土地進行法定圖則的調整，用地方案圖的審批及建設用地規劃許可證。新土地包括兩塊相連土地，總佔地面積約為109,000平方米，土地用作住宅、商業用途（包括辦公室）及配套設施，而可發展之總建築面積為395,000平方米，作多用途發展。圳華一直在積極尋求達成並正在解決土地置換未解決問題，以換取簽署新土地使用權轉讓協議予圳華。

誠如在二零二一年八月三日之進一步公告，中國深圳市中級人民法院已接受清算組之提呈，再進一步延長強制清算六個月之期限至二零二二年一月。

就於二零一七年六月向深圳國際仲裁（又稱華南國際經濟貿易仲裁委員會）（「仲裁委員會」）提出國際仲裁（「仲裁」）呈請。此呈請乃根據一九九六年十二月二十日本集團與中方合資夥伴就有關圳華而訂立之股東協議（「股東協議」），以清晰釐定本集團就來自現有土地之租金、收入及利潤的權利分配，並誠如二零二零年七月三十一日公告，仲裁委員會已於二零二零年七月十四日作出了與該仲裁有關的裁決（「裁決書」）。根據裁決書，深圳市政府就二零一二年前，多次自圳華徵收部分現有土地而已經或將會支付之政府收地補償，並不構成股東協議項下現有土地所產生之租金、收入或利潤（根據該協議本集團有權獲得80%）。此裁決書並不影響本集團於圳華之49%權益，包括但不限於償還任何分派前之所有債務及適用開支。然而，不管仲裁之結果，圳華將會適時按清算程式清盤。

資料來源: 達力集團 (00029) 全年業績公告

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