業務回顧 - 截至2020年09月30日六個月止

1.物業分部

本集團物業分部包括物業發展及物業投資。

物業發展

本集團擁有多元化之住宅物業發展項目組合，項目遍佈澳洲、中國內地、香港、新加坡、馬來西亞及英國，皆側重於大眾住宅市場。我們強勁的地區多元化發展降低波動性，使我們可善用不同物業週期所帶來之優勢。為了在多個市場進行物業發展，本集團已於該等市場各自成立實力雄厚之當地團隊。我們於當地設立據點可讓本集團識別趨勢及物色最具吸引力之機遇。本集團亦積極尋求與物業業主共同進行重建的機會，其中一個例子為與The Star的夥伴關係。該等土地收購策略令本集團發展項目享有相對較低的土地成本基礎，並在土地儲備策略中持有較少閒置資金。

於二零二零年九月三十日，本集團發展中住宅物業之應佔累計預售總值約為港幣13,400,000,000元，較二零二零年三月三十一日增加港幣1,200,000,000元或9.8%。大部分預售所得款項於相關項目落成前不會在本集團之綜合收益表中反映。下表列示於二零二零年九月三十日，本集團發展中住宅物業之累計應佔預售總值明細。

物業投資

物業投資包括主要位於香港、中國內地、新加坡及澳洲之零售及辦公樓宇投資。於二零二一年財年上半年，已錄得投資物業之公平值收益約為港幣339,000,000元。其主要歸因於武漢商場（見下文）的重估收益，其由因全球市況疲弱而導致其他地方產生的重估虧損所抵銷。於二零二零年九月三十日，投資物業估值約為港幣7,900,000,000元（二零二零年三月三十一日：港幣7,200,000,000元）。

於二零二一年財年上半年，本集團與一間運動用品旗艦零售商就其位於武漢市中心的武漢商場訂立一份為期18年的新租約。該項為期18年之租賃自二零二零年十月開始起計，項下包括七個樓層，總零售面積約為312,000平方呎。年租金將約為港幣50,000,000元，每三年遞增8.0%。此新租約較之前所收取的等額租金約高100%。

本集團於二零一九年購買上海寶山區之兩幅地塊，其毗鄰我們於中國其中一項大型住宅計劃錦秋花園，本集團擬將該等土地共同發展為數座住宅單位，並將其出租以賺取經常性收入。

此外，本集團購買香港啟德之一幅商業地段。除一間擁有約400間客房的帝盛旗艦酒店之外，本集團擬開發建築面積（「建築面積」）約為195,000平方呎之若干辦公室及零售空間。該項目已取得批文且融資已到位。

2.酒店業務及管理

本集團擁有並營運其酒店組合，側重於三至四星級酒店分部。於二零二零年九月三十日，本集團擁有31間營運中之酒店及13間發展中酒店。31間酒店指帝盛酒店集團有限公司（「帝盛」）及其附屬公司（統稱為（「帝盛集團」）及Trans World Corporation（「TWC酒店集團」）旗下的合共約8,100間客房，遍佈香港、中國內地、新加坡、馬來西亞、澳洲、英國及歐洲大陸。本集團目前正規劃或增建13間新酒店，將額外增加約3,250間客房。倫敦Dorsett ShepherdsBush擴展工作及墨爾本麗思卡爾頓酒店建築工程正全力進行。此外，本集團亦管理位於馬來西亞之另外3間酒店，擁有約830間客房。

於回顧期間內，本集團的酒店營運由於2019冠狀病毒病爆發的影響而面臨著前所未有的挑戰。世界各國及城市已對商務及休閒旅客實施嚴格旅行限制，我們之酒店業務不可避免地受到整體平均房租及整體入住率空前下降之影響，導致酒店收益總額大幅減少。

本集團及早採取果斷的行動，以減輕對業務組合的影響，例如將酒店重新定位為向醫務人員、自行隔離客人及長住客人提供服務、讓員工停薪留職、削減成本及獎勵金，並全面檢討其所有開支。此外，多國政府已為酒店業實施支援計劃，而部分公用事業公司、供應商及銀行亦提供遞延及╱或減免付款，有助本集團維持其流動資金之靈活性。

於二零二一年財年上半年，帝盛集團酒店業務錄得收益總額約港幣338,000,000元，而二零二零年財年上半年則為港幣714,000,000元。整體入住率下降27.3個百分點至50.7%，而整體平均房租下降31.9%至每晚港幣432元。因此，二零二一年財年上半年之平均每間客房收益減少55.8%至每晚港幣219元。

香港

香港仍是本集團酒店業務之最大收益來源，佔其酒店收益總額約48.4%。於二零二一年財年上半年，來自香港之收益總額約為港幣176,000,000元，較二零二零年財年上半年下降43.3%。入住率下降10.8個百分點至71.7%，平均房租下降37.9%至每晚港幣409元，導致平均每間客房收益較二零二零年財年上半年下降46.0%至每晚港幣294元。

由於2019冠狀病毒病爆發導致跨境旅遊癱瘓，訪港旅客人數錄得十多年來最大跌幅，令香港酒店及旅遊業遭受重創。然而，本集團採取積極措施將市場定位轉向醫務人員、自我隔離客人及長住客人。荃灣帝盛酒店為我們於香港最大酒店之一，其設有546間客房，於二零二一年財年上半年獲香港政府選定為航班抵港人士接待中心，為期兩個月。該等措施加上營商環境改善，令入住率自二零二零年六月以來逐步上升。於二零二一年財年上半年，按入住率及平均每間客房收益計，位於香港的9間酒店中有7間優於市場表現。

於二零二零年財年，本集團投得位於啟德承啟道鄰近啟德體育園的商業用地，總建築面積為344,445平方呎。本集團計劃於該地盤發展設有一間擁有400間客房、商業及零售空間兼備的帝盛品牌旗艦酒店。該發展項目預計於二零二四年財年竣工。

馬來西亞

除柔佛新山絲麗酒店及J-Hotel by Dorsett外，我們於馬來西亞的所有酒店均被當地政府勒令自二零二零年三月十八日起停止營業，並於二零二零年四月底起逐步重開。二零二一年財年上半年收益總額約為19,000,000馬幣，按年下降68.3%，平均房租下降21.0%至每晚154馬幣，入住率下降40.2個百分點至32.4%，導致平均每間客房收益下降64.8%至每晚50馬幣。儘管環境充滿挑戰，納閩帝盛君豪酒店得益於其獨特地理位置，自二零二零年六月起成功跑贏市場且其表現優於去年同期，於期內錄得平均入住率超過63%。

中國內地

我們於中國的酒店於二零二零年二月初之業務已觸底，此後在國內休閒及商務旅遊的支持下，於二零二一年財年上半年逐漸復甦。於二零二一年財年上半年，入住率按年下降37.2個百分點至33.4%，平均房租下降28.9%至每晚人民幣283元，導致平均每間客房收益錄得按年下降66.5%至每晚人民幣94元。因此，錄得收益總額減少65.7%至人民幣36,000,000元。

新加坡

自二零二零年四月中旬起，新加坡帝盛酒店獲當地政府選定為支援各政府機構接待隔離客人的場所之一。得益於政府合約，二零二一年財年上半年入住率增長7.5個百分點至92.4%，而平均房租下降28.0%至每晚126新加坡元，原因為平均每間客房收益下降21.5%至每晚117新加坡元，而於二零二一年財年上半年收益總額下降12.5%至7,000,000新加坡元。

英國

自二零二零年四月初起，由於2019冠狀病毒病的影響而實施國際旅行限制及封城措施，令英國酒店市場受到嚴重影響。倫敦的兩間酒店仍按政府規定營業，以支援英國國民保健服務（「英國國民保健服務」）的醫護人員、倫敦市的警員等必要的工作人員以及無法過境的客人。然而，於二零二一年財年上半年，休閒及商務旅遊幾乎停滯不前，收益總額大幅下降84.6%至2,000,000英鎊。入住率錄得下降63.4個百分點至20.6%，平均房租下降50.0%至每晚64英鎊。因此，平均每間客房收益下降88.0%至每晚13英鎊。

澳洲

於二零一九年十一月開業以來，珀斯麗思卡爾頓豪華酒店一直表現出色，然而，為遏制2019冠狀病毒病疫情，西澳洲政府於二零二零年三月底實施旅遊限制及關閉州份及國家邊境，令情況轉變。隨著二零二零年五月底重開，酒店業務快速回升並在當地市場佔據主導地位，加上為吸引國內旅客而開展的居家度假促銷及營銷活動，使二零二一年財年上半年收益總額達至6,000,000澳元。入住率為27.6%及平均房租為每晚383澳元，令平均每間客房收益為每晚106澳元。

歐洲大陸－TWC酒店集團

於二零二零年三月中旬，隨著病毒肆虐整個歐洲大陸，我們於捷克共和國、德國及奧地利酒店被當地政府勒令停止營業。酒店自二零二零年四月底重開，由於2019冠狀病毒病情況不確定，業務回升緩慢。於二零二一年財年上半年收益總額下降60.5%至港幣25,000,000元，整體入住率下降43.3個百分點至24.4%，平均房租維持於相對平穩的水平，為港幣587元。

3.停車場業務及設施管理

本集團之停車場業務及設施管理業務包括由「Care Park」品牌營運的停車場業務。本集團於二零二零年九月三十日擁有或管理的泊車位組合約有110,322個泊車位。本集團426個停車場當中，37個為自置停車場，包括約11,049個泊車位，其餘99,273個泊車位位於澳洲、紐西蘭、英國、匈牙利及馬來西亞，乃根據與第三方停車場擁有人訂立之管理合約經營。

於二零二一年財年上半年，由於多個國家為遏制2019冠狀病毒病疫情而向國際遊客關閉其邊境並限制其民眾出行，我們之停車場業務受到干擾。本集團部分位於機場、酒店、商場及辦公樓宇周邊的自置╱管理的停車場均受到封鎖措施及限制措施的嚴重打擊。本集團一直積極檢討所有租賃承擔，設法減少沒有利潤的合約及受影響租賃之租金責任。此外，為減輕2019冠狀病毒病爆發所造成的負面影響，本集團亦在所有業務地點採取多種成本控制措施，如讓員工停薪留職及削減員工日常開支。

除上述成本控制措施外，澳洲政府已通過一項強制性行為守則，規定租客（例如Care Park）有權與各業主協商根據2019冠狀病毒病導致之收益下降，按比例調減租賃付款。預期本集團亦將受益於政府之補償計劃，例如在澳洲，政府將向合資格僱主提供工資津貼。上述成本控制措施及政府的支援有助減輕本集團的現金流壓力。

4.博彩業務及管理

歐洲

Trans World Corporation（「TWC」）擁有及營運3間賭場（均位於捷克共和國）之項目組合。TWC所有賭場均設有賭桌及老虎機，位於捷克與德國及奧地利接壤之邊界，服務來自該等國家之跨境客戶。隨著「亞洲足跡」策略之實施，本集團將致力向更多亞洲客戶及更多居住於區內的亞洲客戶引薦TWC產業，從地域上豐富本集團之酒店產品。

於二零二一年財年上半年，TWC博彩業務之收益達港幣80,000,000元（扣除博彩稅），較二零二零年財年上半年的港幣119,000,000元下降33.0%，主要由於當地政府勒令自二零二零年三月起暫時關閉賭場兩個月，以遏制2019冠狀病毒病的傳播。於二零二零年六月初重開後，該業務大幅回升至2019冠狀病毒病前的水平。3間賭場均在二零二零年十月初因國內強制封鎖而暫停營業。不過，待2019冠狀病毒病相關限制解除及經濟境況復甦後，加上以上舉措，本集團相信賭場將繼續締造利好業績。

澳洲

於二零一八年三月，本集團與The Star及周大福企業有限公司（「周大福」）訂立策略聯盟協議，並收購The Star 4.99%股權。The Star為澳洲兩大賭場運營商之一，於悉尼、黃金海岸及布里斯本享有顯赫地位。

本集團從是項投資及策略聯盟協議中所獲策略性裨益如下：

(i)加強本集團與The Star之間的關係；

(ii)就潛在綜合用途物業項目與The Star建立夥伴關係，並將該等項目納入本集團於澳洲之發展項目組合；

(iii)使本集團得以增加於QWB項目之參與度並享有The Star未來發展之裨益；及

(iv)受益於日後與The Star合作所帶來之交叉銷售，與本集團博彩平台產生協同效應。

於二零二一年財年上半年，The Star已刊發有關延遲派付末期股息的公佈，故本集團並無自The Star股份收取股息。

5.按揭服務─BCG

作為物業發展業務之延伸，本集團成立BCG之按揭借貸平台，專門為國際物業之非居民買家提供住宅按揭。BCG業務與本集團物業發展業務高度協同，並具有顯著增長潛力，遠超本集團現有的物業發展業務。事實上，向非居民買家提供之貸款中有少於5%乃用來購買本集團之住宅物業。

於二零二零年九月三十日貸款及墊款已達至1,018,000,000澳元，較二零二零年三月三十一日增加約4.3%。於二零二零年九月三十日，BCG有嚴格的借貸守則、非常多元化的組合，並採取平均為58.7%之審慎貸款價值比率。於二零二零年九月三十日，淨息差擴大至2.45%（於二零二零年三月三十一日為2.07%）。大部分股本由第三方提供，本集團於二零二零年九月三十日提供約100,000,000澳元之資金，其已分類為投資證券。計及來自融資之利息收入後，於二零二一年財年上半年，BCG業務為本集團溢利所作貢獻金額為港幣88,000,000元。

於十一月，BCG成功首次發行澳元計值的RMBS。交易金額已增加至416,000,000澳元。此首次發行為BCG奠定重要的里程碑，並使BCG能夠以更具吸引力的資金成本進入資本市場。BCG繼續擴大其融資來源，並積極與機構投資者及國際銀行磋商，以獲取額外的資金。

BCG現正審視多個可擴展服務潛力優厚的新市場，例如英國。本集團依然會致力拓展BCG的業務，且預期BCG業務所作的貢獻將與日俱增。

資料來源: 遠東發展 (00035) 中期業績公告

核數師變動

公司秘書變動

董事任職變動

公司名稱變動