業務回顧 - 截至2021年03月31日止年度

1.物業分部

本集團物業分部包括物業發展及物業投資。

物業發展

本集團擁有多元化之住宅物業發展項目組合，項目遍佈澳洲、中國內地、香港、新加坡、馬來西亞及英國，皆側重於大眾住宅市場。我們強勁的地區多元化發展降低波動性，使我們可善用不同物業週期所帶來之優勢。為了在多個市場進行物業發展，本集團已於該等市場分別成立實力雄厚之當地團隊。我們於當地設立據點可讓本集團識別趨勢及物色最具吸引力之機遇。本集團亦積極尋求與業主共同進行重建的機會，其中一個例子為與The Star的夥伴關係。該等土地收購策略令本集團發展項目享有相對較低的土地成本基礎，並在土地儲備策略中持有較少閒置資金。

於二零二一年三月三十一日，本集團發展中住宅物業之應佔累計預售總值約為港幣13,800,000,000元，較二零二零年三月三十一日增加港幣1,600,000,000元，增幅為13.0%。大部分預售所得款項於相關項目落成前不會在本集團之綜合收益表中反映。下表列示於二零二一年三月三十一日，本集團發展中住宅物業之應佔累計預售總值明細。

本集團已與Sainsbury’s簽訂諒解備忘錄，以重建位於倫敦東部WhitechapelSainsbury’s現有商店之4.62英畝地塊。Whitechapel Square提案位於倫敦塔村自治市，毗鄰Whitechapel Road，項目將包括一個新的Sainsbury’s旗艦超市、大量住宅單位、當地企業之零售空間及園林公共空間。

除上述計劃外，本集團已與Destination Brisbane Consortium之合作夥伴訂立諒解備忘錄，以發展黃金海岸The Star賭場之其他三座大廈。於取得規劃批文及簽署最終協議後，本集團之住宅組合將會進一步擴大。

物業投資

物業投資包括主要位於香港、中國內地、新加坡及澳洲之零售及辦公樓宇投資。於二零二一年財年，已錄得投資物業之公平值收益約為港幣383,000,000元。其主要歸因於武漢商場（見下文）之重估收益，其由因全球市況疲弱而導致其他地方產生之重估虧損所抵銷。於二零二一年三月三十一日，投資物業估值約為港幣8,200,000,000元（二零二零年三月三十一日：港幣7,200,000,000元）。

於二零二一年財年，本集團與一間旗艦體育用品零售商就其位於武漢市中心之武漢商場訂立一份為期18年之新租約。該項為期18年之租約自二零二零年十月開始起計，涵蓋七個樓層，總零售面積約為312,000平方呎。年租賃付款將約為港幣50,000,000元，每三年遞增8%。此新租約較之前所收取之等額租金高約100%，故產生武漢商場之重估收益約人民幣300,000,000元或港幣341,000,000元。

本集團於二零一九年購買上海寶山區之一幅地塊，其毗鄰於二零一八年購買之另一幅土地。此兩幅地塊擬共同發展為數座住宅單位，並將其出租以賺取經常性收入。

此外，本集團於二零一九年購買香港啟德之商業地段。除一間擁有約400間客房之帝盛旗艦酒店外，本集團擬開發建築面積約為195,000平方呎之若干辦公室及零售空間。目前，此項目正處於建築階段且融資已到位。

2.酒店業務及管理

本集團擁有並透過三項獨特之業務線營運其酒店組合，側重於三至四星級酒店分部，包括帝盛酒店及度假村旗下之高檔「帝盛君豪酒店」及中檔「帝盛酒店」、超值「絲麗酒店」品牌酒店及別樹一幟之「d.Collection」精品酒店。本集團於該三項業務線下之酒店統稱為「帝盛集團」，於香港、馬來西亞、中國內地、新加坡及英國11個城市擁有合共6,507間客房。

於二零二一年三月三十一日，本集團擁有及營運31間酒店及擁有13間發展中酒店，其中包括全資擁有之帝盛集團、TWC及珀斯麗思卡爾頓酒店，以及部分擁有之Sheraton Grand Mirage及Oakwood Premier AMTD。31間酒店指合共約8,100間客房，遍佈香港、中國內地、新加坡、馬來西亞、澳洲、英國及歐洲大陸。此外，本集團亦管理位於馬來西亞之另外3間酒店，擁有約830間客房。

於二零二零年初，因疫情被迫暫停旅遊後，酒店業（包括酒店）是首當其衝之行業之一，亦可能是其中一個最後復甦之行業。於未來數年，業內仍要面對多項挑戰，包括2019冠狀病毒病疫情再次爆發、冠狀病毒變種病毒株及疫苗推出進展緩慢。因此，視乎地點而定，我們預計旅遊將於二零二二年至二零二三年前重返2019冠狀病毒病疫情前之水平。

儘管本年度屬經營最艱難之一年，但我們積極進取且盡忠職守之團隊及員工展現熱情與忠誠之真諦，並透過為顧客提供卓越服務，協助本集團繼續實踐其獨特之品牌主張。為準備就緒在2019冠狀病毒病疫情後之「新常態」營運，同時應對酒店衛生及安全措施要求不斷提高之趨勢，部分酒店已應用人工智能清潔及送貨機械人。

長遠而言，本集團致力透過擁有及管理投資新酒店及透過長期資本升值及提高酒店物業經營收益加強我們現有資產，為股東創造價值。儘管疫情導致施工延誤，惟我們於香港、澳洲及倫敦之酒店項目開發方面繼續取得進展。預期本集團首間澳洲帝盛酒店－Dorsett Gold Coast將於二零二一年年底開業，緊隨其後的有珀斯帝盛酒店、墨爾本帝盛酒店及布里斯本帝盛酒店，而位於倫敦之三項新物業及本集團在香港之新旗艦酒店啟德帝盛酒店亦將於未來數年落成。我們亦計劃於二零二二年年初開設墨爾本麗思卡爾頓酒店，該酒店將是繼珀斯麗思卡爾頓酒店後之第二間澳洲麗思卡爾頓酒店。

二零二一年財年對本集團而言仍然充滿挑戰，2019冠狀病毒病疫情影響如此嚴重深遠是我們始料不及。全球旅遊業受到重創，根據世界旅遊業理事會（「世界旅遊業理事會」）之數據，錄得虧損近4,500,000,000,000美元，且於二零二零年失去近62,000,000個職位，表示該行業全球就業人數下跌18.5%，僅餘272,000,000人。儘管我們認為，全球經濟一旦復甦，酒店之需求將隨之回升，惟我們預計，於可見未來，全球旅遊限制、檢疫及安全憂慮將繼續阻礙大眾出行，而全面復甦需時達數年之久。

為減輕2019冠狀病毒病疫情之持續負面影響，本集團實施一系列廣泛節省成本及財務管理措施，以及物色新商機（例如自我或政府強制隔離之住客、政府及醫護人員合約），保障員工並回饋社會。截至二零二一年三月三十一日，我們已於世界各地酒店照顧4,000多名醫護人員及前線工作人員以及130,000多名接受隔離之住客。於營運方面，我們提升及加強嚴謹之衛生及安全規程，而首要任務是住客與員工之安全。疫情讓我們更堅定捍衛我們之核心價值。一如既往，社會責任將繼續植根於本集團，與每一位員工之個人價值觀互相呼應。

全賴世界各地之員工身體力行，將我們的承諾付諸行動，透過提供住宿、預備膳食及其他支援方式，遏止當地社區之2019冠狀病毒病蔓延，於二零二一年財年，本集團之酒店營運及管理收益總額約為港幣889,000,000元，較二零二零年財年下降33.9%。至於帝盛集團之營運表現，整體入住率減少12.4個百分點至54.6%，而整體平均房租則下跌15.5%至每晚港幣513元。因此，平均每間客房收益下降31.0%至港幣280元。

香港

香港市場於二零一九年及二零二零年初因社會動盪及大規模示威活動大受影響，酒店業面對之形勢更加嚴峻。受疫情影響，自二零二零年三月起禁止非居民出入境，導致一般旅客及過夜旅客訪港人數於二零二零年下跌95%。

我們率先積極支援社區，歡迎醫務人員及須接受隔離之返港居民入住酒店，並自二零二零年一月起與本地慈善機構和諧之家合作，為遭受家庭暴力之家庭提供住宿。儘管於二零二一年財年之嚴峻形勢，惟憑藉員工上下一心，所有香港酒店之入住率及平均每間客房收益均超越競爭對手。

荃灣帝盛酒店為我們於香港之最大型酒店，設有546間客房，獲香港政府選為航班抵港人士接待中心，自二零二零年八月十七日起為期兩個月。海景絲麗酒店、荃灣絲麗酒店及觀塘帝盛酒店於二零二零年十二月獲香港政府選為密切接觸者隔離中心。荃灣絲麗酒店及觀塘帝盛酒店繼續充當密切接觸者隔離中心，而香港海景絲麗酒店及其餘五間酒店獲香港政府選定為指定酒店，照顧政府要求強制隔離之住客。於二零二一年財年，根據合約，麗悅酒店為醫務人員提供住宿。

因此，香港酒店業務之收益總額與二零二零年財年相比維持大致相同水平，約為港幣469,000,000元，佔本集團酒店收益約52.7%。與去年同期相比，香港入住率上升4.7個百分點至75.5%，而平均房租則下降7.8%至港幣533元，導致平均每間客房收益略降1.7%至港幣402元。於二零二一年財年，9間香港酒店中有4間酒店（即觀塘帝盛酒店、荃灣帝盛酒店、海景絲麗酒店及荃灣絲麗酒店）之入住率、平均房租及平均每間客房收益較二零二零年財年有所增長。

馬來西亞

在馬來西亞，除納閩帝盛君豪酒店因位置相對偏遠而一直營業外，本集團旗下所有酒店均在當地政府之指示下，於二零二零年三月十八日起被飭令停業。自二零二零年四月初起，梳邦帝盛君豪酒店重新營業，以支持當地政府，接待進行檢疫之住客。於二零二一年財年，除J-Hotel及柔佛新山絲麗酒店仍然停業外，我們於馬來西亞之其他酒店其後已於二零二零年四月底重新營業。

隨著2019冠狀病毒病疫情緩和，酒店業務自二零二零年六月初開始重拾升軌，我們於馬來西亞之所有酒店於入住率、平均房租及平均每間客房收益均超越競爭對手。然而，業務因馬來西亞政府於二零二零年十二月實施第二輪封城措施而再次受到打擊，而酒店只獲准在不接待州際╱區際旅客之情況下以嚴謹之標準操作流程營業。酒店最近期受新一波2019冠狀病毒病影響，馬來西亞政府於二零二一年五月宣佈第三輪封城措施。

因此，由於J-Hotel於二零二一年財年暫時停業，於二零二一年財年我們之酒店業務所得收益總額約為44,000,000馬幣，較二零二零年財年水平低56.9%。平均房租下降18.8%至160馬幣及入住率下降至37.4%，導致平均每間客房收益下降53.5%至60馬幣。

中國內地

本集團之中國內地酒店業務於二零二零年一月底首度受2019冠狀病毒病影響，並於二零二零年六月開始出現復甦跡象，與中國內地整體酒店市場一致。於二零二一年財年，酒店入住率按年下降12.1個百分點及平均房租下降29.8%至人民幣273元，導致平均每間客房收益按年下降45.2%至人民幣119元。收益總額亦下降41.6%至人民幣97,000,000元，主要由於缺乏國際旅客。

武漢帝盛酒店位於疫情初期最受影響之城市之一，於二零二零年一月至四月停業期間獲政府選定接待來自其他省份之150多名醫務人員後，於二零二零年四月八日重新向公眾開放。此外，成都帝盛君豪酒店將其全部556間客房交由當地政府作隔離中心，照顧自二零二零年十二月至二零二一年三月之返國居民。其他中國內地酒店自行採取營銷活動，吸引國內商務及休閒旅客，其為我們最大收益來源。儘管整體經濟不明朗，惟當地度假套餐、活動╱會議套餐及預付代金之銷售情況相當理想。

新加坡

新加坡帝盛酒店位於新加坡市中心，擁有285間客房，獲選為其中一項供進行檢疫之住客居住之政府設施，於二零二零年四月至十二月提供全部客房為當地社區服務。於二零二一年財年，新加坡帝盛酒店之收益總額下降33.3%至10,000,000新加坡元，主要由於平均房租下降至20.7%。平均每間客房收益亦下降21.8%至104新加坡元，而入住率為75.3%，維持穩定。新加坡帝盛酒店已訂立新政府合約，自二零二一年五月起充當密切接觸者隔離中心，直至新加坡政府另行通知。

英國

於二零二零年，英國之2019冠狀病毒病確診個案達數百萬宗，數十萬人因2019冠狀病毒病而身故及對經濟產生重大影響。

倫敦兩間酒店於二零二一年財年大部分時間按政府規定營業，以支持英國國民保健服務之醫護人員、倫敦市警員等重要工作人員以及無法出入境之住客。隨著多輪疫情爆發及封城，我們於二零二一年一月被逼關閉兩間酒店，在節省成本措施與員工福利之間取得平衡。於二零二一年財年，收益總額大幅下降87.5%至3,000,000英鎊，入住率下降61.4個百分點至12.9%，而平均房租下降47.3%至68英鎊。我們因大力控制成本而得以錄得總經營溢利收支平衡。

澳洲

西澳洲政府自二零二零年三月底以來實施之旅行限制、州份及國際邊境關閉以及檢疫要求嚴重衝擊酒店業及旅遊業。於二零二一年財年，作為澳洲唯一之麗思卡爾頓品牌酒店，珀斯麗思卡爾頓酒店採取萬豪酒店應對2019冠狀病毒病措施之最佳常規，並一如澳洲所有萬豪品牌酒店維持營業。

由於2019冠狀病毒病疫情消退，政府放寬第三及四階段限制，州際邊境其後自二零二零年四月起重開。儘管州際邊境關閉二零二一年財年全年持續實施與暫停，惟由於我們成功推出住宿優惠及促銷活動以吸引當地旅客，酒店自此於客房及餐飲服務分部每月均錄得快速增長，於當地市場佔據領導地位。因此，酒店錄得收益總額20,000,000澳元，與二零二零年財年相比上升81.8%，平均租金上升15.8%至410澳元，由入住率下降21.8個百分點至39.2%所抵銷。

歐洲－TWC集團

歐洲大陸之捷克共和國、德國及奧地利之酒店被當地政府勒令自二零二零年三月中旬起關閉，德國及奧地利之四間酒店自二零二零年四月底開始逐步恢復營業，為公司顧客及小型會議顧客提供服務，而捷克共和國之一間酒店於二零二零年六月底重新開業。

於邊境關閉期間，德國及奧地利的四間酒店根據政府指示入選接待醫護人員及非2019冠狀病毒病患者之候選名單。於二零二零年八月，國內市場開始有所回升，由於城際旅遊氣泡及內部成本節約措施，我們在德國及捷克共和國之所有酒店表現均較去年同期為佳。然而，自二零二零年九月初，歐洲大陸受另一波2019冠狀病毒病衝擊，為保障僱員及平衡節約成本之努力，我們決定於二零二零年十二月關閉歐洲大陸全部五間酒店並於需要時重新開業以服務重要住客。於二零二一年五月，歐洲大陸所有酒店均已重新營業。

因此，TWC酒店集團之收益總額於二零二一年財年下降76.3%至港幣29,000,000元，整體入住率下降41.4個百分點至17.4%，且平均房租下降4.3%至港幣607元。

3.停車場業務及設施管理

本集團之停車場業務及設施管理業務包括由「Care Park」品牌營運之停車場業務。本集團於二零二一年三月三十一日擁有或管理之泊車位組合約有114,821個泊車位。本集團423個停車場當中，36個為自置停車場，包括約10,987個泊車位，其餘103,834個泊車位位於澳洲、紐西蘭、英國、匈牙利及馬來西亞，乃根據與第三方停車場擁有人訂立之管理合約經營。

於二零二一年財年，由於多個國家為遏止2019冠狀病毒病疫情而向國內或國際旅客關閉其邊境並限制其民眾出行，我們之停車場業務受到干擾。本集團部分位於機場、酒店、商場及辦公樓宇周邊之自置╱管理之停車場均受到封鎖措施及限制措施之嚴重打擊。本集團一直積極檢討所有租賃承擔，設法減少沒有利潤之合約及受影響租賃之租金責任，並在所有業務地點採取多項成本控制措施，如讓員工停薪留職及削減員工日常開支，以減輕2019冠狀病毒病所造成之負面影響。

除上述成本控制措施外，澳洲政府已通過一項守則，規定租客（即例如CarePark）有權與各業主協商因應2019冠狀病毒病導致之收益下降，按比例調減租賃付款。預期本集團亦將受益於政府之補償計劃，例如在澳洲，政府已向合資格僱主提供工資津貼。上述成本控制措施及政府之支援減輕本集團之現金流壓力。

儘管本集團之停車場業務大受影響，惟2019冠狀病毒病亦締造大量增長機遇。城市、機場、學校、醫院等眾多公營機構正面對現金壓力，並尋求機會與停車場營運商（如Care Park）訂立長期特許經營關係。本集團正積極審視其營運所在所有城市（主要於澳洲及英國）之增長機遇。

4.博彩業務及管理

歐洲

TWC擁有及營運3間賭場（均位於捷克共和國）之項目組合。TWC所有賭場均設有賭桌及老虎機，位於捷克與德國及奧地利接壤之邊界，服務來自該等國家之跨境客戶。隨著「亞洲足跡」策略之實施，本集團將繼續致力向更多居住於區內之亞洲客戶引薦TWC產業，從地域上豐富本集團之酒店產品。

於二零二一年財年，TWC博彩業務之收益達港幣88,000,000元（扣除博彩稅），較二零二零年財年之港幣271,000,000元大幅下降67.6%，主要由於當地政府勒令自二零二零年三月起暫時關閉賭場，以遏制2019冠狀病毒病傳播。3間賭場之營運全面暫停或在社交距離及有限營業時間限制下方獲准營運。然而，為應對疫情，TWC實施裁員、重新磋商及取消各項合約等多項重大節流措施，加上得益於TWC營運所在全部三個國家當地政府之國家支援計劃，TWC於二零二一年財年之表現達正數EBITDA水平。於二零二一年五月重新開業後，該業務迅速復甦，而本集團認為該等賭場之業績繼續向好。

澳洲

於二零一八年三月，本集團與The Star及周大福集團（「周大福」）訂立策略聯盟協議，並收購The Star 4.99%股權。The Star為澳洲兩大賭場營運商之一，於悉尼、黃金海岸及布里斯本享有顯赫地位。

本集團從是項投資及策略聯盟協議中所獲策略性裨益如下：

(i)加強本集團與The Star之間之關係；

(ii)就潛在綜合用途物業項目與The Star建立夥伴關係，並將該等項目納入本集團於澳洲之發展項目組合；

(iii)使本集團得以增加於QWB項目之參與度並享有The Star未來發展之裨益；及

(iv)受益於日後與The Star合作所帶來之交叉銷售，與本集團博彩平台產生協同效應。

本集團在布里斯本在建綜合度假村擁有25%股權。本集團正與The Star及周大福共同建設三間世界級酒店、設有貴賓室之高檔博彩設施、餐飲店及超過6,000平方米之零售及餐飲空間，並將由全球領先之零售空間營運商DFS集團營運。

於二零二一年財年，The Star已刊發有關延遲派付末期股息之公佈，故本集團並無自The Star股份收取股息。

5.提供按揭服務

作為物業發展業務之延伸，本集團成立BCG之按揭借貸平台，專門為國際物業之非居民買家提供住宅按揭。BCG業務與本集團物業發展業務高度協同，並具有顯著增長潛力，遠超本集團現有之物業發展業務。事實上，向非居民買家提供之貸款中有少於4%乃用來購買本集團之住宅物業。

於二零二一年三月三十一日貸款及墊款已達至1,200,000,000澳元，較二零二零年三月三十一日上升約19.4%。於二零二一年三月三十一日，BCG有嚴格之借貸守則、非常多元化之組合，並採取平均為59.6%之審慎貸款價值比率。於二零二一年三月三十一日，淨息差擴大至2.32%（於二零二零年三月三十一日為2.07%）。BCG繼續擴大其融資來源，並積極與機構投資者及國際銀行進行磋商，以獲取額外資金。大部分股本由第三方提供，本集團亦承諾75,000,000澳元及14,000,000英鎊之資金，並於二零二一年三月三十一日提供39,000,000澳元及14,000,000英鎊之資金。

於二零二一年財年，有見非居民對住宅抵押貸款之殷切需求及飆升，BCG將其抵押貸款平台擴展至英國。隨著其業務據點擴展至英國，BCG探索建設資產管理業務，以進一步發展及豐富其業務模式，藉此展望將貸款業務擴展至住宅物業以外之其他資產類別。BCG現正審視多個其可擴展服務且大有可為之新市場，並檢視多項潛在收購事項，豐富其產品及服務並擴大規模。本集團依然會致力拓展BCG的業務，預期業務隨時間所作之貢獻將會增加。

資料來源: 遠東發展 (00035) 全年業績公告

核數師變動

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董事任職變動

公司名稱變動