業務回顧 - 截至2020年12月31日止年度

物業投資業務

於回顧年內，香港及澳門投資物業之租金收入總額為港幣4,257,000元，與上一年度相比減少約53%。由於精品酒店曾為此分部之主要貢獻來源，並於二零一九年產生租金收入港幣4,700,000元，在我們於二零一九年十二月接手經營後已轉為自用，故來自香港投資物業之租金收入大幅下降。若將租金收入總額與原投資成本進行比較，出租投資物業的回報率約為4.8%。整體租金收入有所下降，加上投資物業並無估值收益，導致於回顧年度之分部虧損為港幣4,161,000元，而上一年度則為溢利港幣1,948,000元。

於回顧年內並無收購或出售投資物業。儘管個別物業有所差異，投資物業之總估值維持與二零一九年的港幣130,100,000元相同。

香港方面，來自本集團由位於上環的一個零售店舖以及位於太古城的住宅單位組成之投資物業組合之租金收入總額減少約18%至港幣1,313,000元，而投資收益率約為4.7%。租金收入減少乃主要由於在二零一九年第二季度完成出售後，一項住宅投資物業並無於二零二零年產生收入，加上二零二零年下半年另一個住宅物業在空置五個月後才於今年初開始新租約。

澳門物業租金收入增加約5%至港幣2,944,000元。儘管已於年內因疫情向租戶授予租金寬減，年內最後一季隨我們住宅單位租約屆滿而出現空置情況，惟澳門物業的租金收入仍有增加，此乃由於（i）零售店舖於二零二零年全部租出，而二零一九年只有九個月租出，首季度有空置情況；及(ii)於二零一九年下半年開始我們辦公室投資物業的重續租約收取較高租金率。若將澳門物業的租金收入總額與原投資成本進行比較，所錄得之平均收益率約為4.8%。

香港於二零一九年下半年發生社會運動之後，香港及澳門的物業市場情緒轉淡，再加上中美貿易談判關係持續緊張以及疫情爆發，嚴重打擊我們租戶經營的旅遊╱款待及零售業。然而，隨著疫苗大規模接種，疫情將會受控、邊境最終重開以及社交距離逐步放寬，我們相信，相關行業本年極有可能從去年的谷底回升。主要國家採納的全球貨幣寬鬆政策使低息環境持續，應有助保持物業市場穩定。不意外的是，COVID-19揮不去之突發和零星的爆發仍會影響我們二零二一年的經濟，對業務前景帶來不明朗因素及失業率高企等，最終必然對我們投資物業未來的續約情況、出租率和租金水平構成壓力。

髮型設計業務

由於疫情於年內對營商環境構成負面影響，本分部的營業額為港幣15,236,000元，較二零一九年減少16%。二零二零年分部之純損為港幣22,000元，而上一年之純損為港幣964,000元。分部虧損減少乃歸因於(i)二零二零年並無錄得二零一九年與髮型屋搬遷至新址有關的一次性支出以及將舊髮型屋交還業主的還原成本；及(ii)於回顧年度就疫情所收取之租金減免及政府補貼之綜合影響。

於搬遷髮型屋後，零售產品銷售為提高我們的收入基礎的重點。零售產品銷售較去年增長80%至港幣834,000元。於二零二零年內，引入了更多新品牌並與奢侈髮型及美容品牌合作，而且我們將繼續投入資源以在零售及批發兩方面進一步擴張我們的產品銷售。同時，本集團嚴格遵守政府指引，推出防疫措施，以保障我們客戶及僱員的健康。為重新調整我們的業務經營，確保長遠的可持續發展，我們透過不懈努力以提高我們的服務質量，並一如既往地通過嚴謹的措施加強營運以控制成本及維持流動資金，同時部署新的營銷策略以改善業績。

旅店及款待服務業務

有關分部錄得營業額港幣8,976,000元，而分部虧損則為港幣1,869,000元。本分部於我們在二零一九年十二月下旬接管精品酒店之營運後開始營業。於回顧年度，本集團於二零二零年五月訂約租賃位於北角並擁有99間客房的旅館物業，以增加在營的客房數量，並自達致更佳的規模經濟效益中有效地獲益。北角旅館處於傳統社區中心，且鄰近發展完善的港島東商業區，對旅店及款待服務有穩定的本地需求。

由於COVID-19的爆發使旅行停滯，各國實施封鎖政策及旅遊限制重創旅遊╱款待業，因此導致該業務分部於二零二零年的業績遠遠低於我們的目標表現。為在困難環境中生存並提高入住率，本集團已採取最靈活的定價策略，並通過提供住宿套票及限時優惠將其重點定位轉移到鄰近及本地社區。為在短期內增加經常性收入，本集團已於年內翻新及裝修部分旅館設施，以滿足共同居住的租戶之需求。針對本地需求的共同居住業務為我們的業務帶來正面的市場反應及增值。我們始終相信敏捷及創新將有助於在危機中生存，管理層將考慮抓住共同工作空間概念的新興趨勢所帶來的機遇的可行性，以及不斷增長的「在酒店工作」的市場需求，呼應在疫情期間已成為常態的「在家工作」。

儘管我們在疫情中面臨前所未有的挑戰，但我們相信香港旅遊業的長遠前景。香港旅遊業有其優勢及競爭力，可以藉助跨境基礎設施（廣深港高速鐵路及港珠澳大橋）完工，以吸引更多內地遊客；正在興建當中的香港國際機場第三條跑道，以擴大其營運容量及地理覆蓋範圍；發展中的西九龍文化區，以提升香港旅遊的文化元素，並與大灣區緊密合作，以吸引新遊客及回訪旅客進行多目的地旅行。旅店及款待業務將成為我們未來業務發展的主要方向之一，尤其是在香港及澳門提供住宿。如今，澳門已發展成為一個以葡萄牙及中國文化匯聚而聞名的國際旅遊度假城市。通過利用本集團自過往的酒店投資項目中所獲得的管理經驗，我們為在香港、澳門及鄰近城市的現代旅舍及賓館分部成為有前景的營運商奠定基礎。由於疫情的不確定性及下行風險，先前已探索及已確定新增至我們的旅店及款待服務運營組合的項目被暫停，惟管理層將密切監察市場發展以及政府政策及措施，以抓住適當的時機執行我們的擴張計劃。

證券投資

於二零二零年十二月三十一日，本集團按公平值計入損益之財務資產約為港幣69,946,000元（二零一九年十二月三十一日：港幣88,836,000元）。證券投資組合包括股息率充足而具二手市場流動性的香港藍籌股份及房託基金單位。本集團就持有的證券投資錄得未變現虧損港幣11,958,000元。於回顧年度，證券投資所得的股息收入錄得港幣2,969,000元。

即使二零二零年全球疫情、地緣政治緊張局勢升級和經濟疲弱，香港金融市場仍相當暢旺，成交量創新高，在新經濟公司首次公開招股集資方面為二零一零年以來最高的一年。事實上，香港現為亞洲科技和新經濟公司最蓬勃的金融生態系統。然而，因業務受到COVID-19疫情不同程度的嚴重打擊的傳統公司之股價較COVID-19疫情前表現欠佳。我們預計當香港營商環境回復正常，且目前的疫情更為受控時，證券投資之價格將會逐漸反映其內在價值。

物業項目管理業務

本集團於二零一九年底前開始其物業項目管理業務。憑藉其物業投資業務，本集團在以修改佈局、改良技術投入及產出以及更改物業用途的方式提高各類型物業的價值方面已累積豐富經驗。我們向客戶提供「交鑰匙」模式的解決方案，作為業主的代表就改善項目管理與建築師╱設計師及總承包商進行採購、聯絡及協調。

年內，本集團完成多個針對住宅物業的項目，錄得總收益港幣3,908,000元，而分部溢利則為港幣84,000元。當經濟復甦，我們致力透過尋求與本地知名建築師╱室內設計師合作以發掘更多新項目，以擴張本業務分部的規模。

其他業務分部

借貸業務於回顧年度錄得來自一項私人貸款的總收益港幣2,000元及分部虧損為港幣19,000元。

資料來源: 世紀建業 (00079) 全年業績公告

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