業務回顧 - 截至2021年06月30日六個月止

物業租賃

截至2021年6月30日為止六個月，隆地產的整體租賃收入上升19%至港幣49.75億元。內地市場錄得強勁的租賃收入增長，足以抵銷香港業績的跌幅。

我們的內地業務於期內展現強大的韌力。自2020年4月起，雲集眾多奢侈品牌的商場租戶銷售額持續大幅攀升，整體租戶銷售額較2020年上半年增加超過一倍，比2020年下半年上升10%，而商場租賃收入按人民幣計值則較去年同期增長了38%。

香港於2021年上半年持續受到2019冠狀病毒病疫情的負面影響，但開始有復甦跡象。在持續實施社交距離限制下，企業和整體零售環境仍未回復至疫情爆發前的水平。於報告期內，我們繼續為部分香港租戶提供租金寬減，但鑒於市況漸趨穩定，我們提供的寬減額度較去年同期大幅減少。

內地

租賃收入和營業溢利按人民幣計值分別上升33%和40%。計及人民幣兌港元較去年同期升值8.6%的影響，整體租賃收入和營業溢利按港元計值分別錄得45%和53%的升幅。

所有內地業務均錄得顯著增長，部分升幅源於2020年疫情所帶來的低基數效應，亦有部分來自商場按租戶營業額計算的租金和辦公樓租出率兩方面的增長。整體租賃邊際利潤率為68%。

收入方面呈可持續的增長。與2020年下半年比較，2021年上半年的收入上升了5%，而前者已較2019年下半年增加24%，成績令人鼓舞。

武漢隆廣場的辦公樓和商場分別於2020年11月和2021年3月開業。倘撇除上述兩項物業所帶來的新收入，期內收入分別較2020年上半年和2020年下半年上升31%和3%。

商場

商場組合的收入增加38%，當中高端商場的收入顯著上升46%，次高端商場則上升3%，升幅較為溫和。

受惠於高價值商品市場自2020年4月開始持續增長，加上內地疫情消退，我們的高端商場較去年同期錄得由65%至232%不等的租戶銷售額增長。因此，除大連隆廣場因大部分的奢侈品牌將於2021年下半年才開始營業而影響收入增幅外，所有高端商場均錄得雙位數的收入增長。

另一方面，次高端商場則錄得3%的溫和增長，反映業務受當地疫情零星確診個案的影響，而且由客流量所帶動的消費增長相對緩慢。

高端商場

憑藉「Home to Luxury」的定位和卓有成效的會員計劃「隆會」，上海隆廣場的租賃收入及租戶銷售額較去年同期分別躍升56%及101%。未來我們將繼續與租戶加強合作，為忠誠顧客創造價值和提供優質服務，藉此帶動租戶銷售額。

已完成資產優化計劃的上海港匯隆廣場初見工程帶來的成效。作為計劃的一部分，商場已引入更多奢侈品牌，成功提升定位。商場收入較去年同期上升25%，租戶銷售額更大幅攀升116%。上海港匯隆廣場現已成為地區生活時尚中心，為顧客提供多元化的消費選擇。

儘管瀋陽市府隆廣場受去年12月底至今年1月中新一波疫情打擊，商場表現依然不俗，收入和租戶銷售額分別較去年同期上升19%和65%。商場於2020年8月推出「隆會」，並舉辦了多項成效顯著的市場營銷活動，積極加強與顧客的聯繫，成功減輕疫情所帶來的負面影響。

受惠於奢侈品牌持續從市內其他商場遷入，無錫隆廣場的收入和租戶銷售額分別較去年同期攀升71%和190%，可持續增長勢頭穩健。

大連隆廣場正在轉型成為雲集奢侈品牌的地區購物商場。自2020年第三季度起，商場便逐步吸納陣容鼎盛的頂級奢侈品牌進駐，當中大部分正籌備於今年第三及第四季度開業。雖然過渡期間出現空置並影響正常營運，但收入仍然保持平穩。租戶銷售額與2020年上半年相比錄得80%的可觀增長，部分原因是去年同期基數較低。2021年4月，連接商場和2號線地鐵站的地下行人通道正式開通，出入更為便利並為商場新增客流量。

由於租戶的奢侈品銷售強勁，帶動按租戶營業額計算的租金劇增，昆明隆廣場的租賃收入上升72%。2020年下半年有多家知名品牌開業，進一步鞏固該商場作為昆明市和雲南省奢侈消費樞紐的定位。

於2021年3月開幕的武漢隆廣場是我們在內地的第十座商場，項目在各方面均得天獨厚，可望引領以奢侈品牌為主的地區生活時尚市場。商場開業僅三個多月已進賬人民幣4,300萬元收入，截至報告日更錄得71%的租出率。截至2021年6月30日，已開業的商舖合共佔可租賃面積的52%，而大多數頂尖品牌計劃於2021年下半年開業。

次高端商場

雖然瀋陽市於去年12月和今年1月均有本地疫情爆發，但隨疫情減退，瀋陽皇城隆廣場的租戶銷售額和客流量均迅速回復正常，收入和租戶銷售額較去年同期分別上升6%和51%。儘管面對2020年的種種挑戰，我們仍把握機會引入更具競爭力和特色的品牌，以取替表現欠佳的租戶，藉此為商場帶來更新、更優質的租戶組合。

濟南隆廣場的收入錄得1%的溫和增長，租戶銷售額亦上升48%。由於濟南隆廣場自2011年8月開業至今已有近十年，我們已於2021年6月展開為期三年的資產優化計劃，務求提升商場定位。是項翻新工程預期將於2022年起分階段完成。憑藉過去在上海推行大規模資產優化計劃的經驗，我們對濟南隆廣場的轉型之路充滿信心。在工程期間為租戶和顧客帶來的不便，我們會致力減到最低。

天津隆廣場的收入和租戶銷售額分別增加3%和79%。為提供更吸引的購物選擇，我們持續引入多家人氣運動及服裝飾品品牌，以及一系列為一家大小而設的優質商品和服務，並提供令人耳目一新的餐飲選擇。

辦公樓

隨租戶逐漸遷入於2019年及2020年新開業的辦公樓，我們在內地的辦公樓組合錄得12%的收入增長。其餘四座位於上海、無錫和瀋陽的辦公樓的收入則整體錄得3%的穩健增長。

儘管面對上海非核心地段辦公樓所帶來的激烈競爭，上海隆廣場兩座辦公樓的收入仍然微升3%。憑藉優質的租戶顧客互動計劃、卓越的客戶服務及優越硬件配套，上海隆廣場在競爭激烈的市場中成功鞏固其龍頭地位。

瀋陽市府隆廣場的收入上升5%，租出率亦增至97%。儘管瀋陽市的新供應充裕，瀋陽市府隆廣場仍然憑藉優越地段和優秀的物業管理及服務，成功吸引並留住優質租戶。

隨租出率上升，無錫隆廣場兩座辦公樓的總收入亦增加13%。租出率上升主要由於多家新租戶從其他物業遷入，同時亦有現有租戶進行內部擴張。我們旗下首家自營的多功能辦公空間品牌「聚」於2020年9月推出，結果受租戶歡迎，進一步帶動了第二座辦公樓的租賃表現。

昆明隆廣場的收入大幅上升169%。這座甲級辦公樓佔盡地利，且提供一系列優質設施，因此深受城中頂級租戶青睞。為拓展產品組合，我們推出了設備高級齊全的模塊化精裝修辦公室，以吸引對增值服務和產品有要求的優質租戶承租。這個商業模式成效顯著，加快了辦公樓的出租速度。

作為內地物業組合中第七座辦公樓，武漢隆廣場的辦公樓於2020年11月投入營運，期內租賃收入為人民幣1,000萬元，租出率達34%。為了爭取競爭優勢，我們推出了和昆明隆廣場同類型可供企業隨租隨用的辦公室。隨辦公樓受歡迎程度增加，武漢隆廣場逐漸成為武漢的地標物業。

酒店

2021年上半年，瀋陽康萊德酒店的收入提升86%至人民幣4,100萬元。內需轉強令客房銷售有所改善。隨著餐廳全面恢復服務，會議及活動場地需求開始回升後，餐飲收入亦見反彈。

香港

香港經濟自2020年以來一直受到斷斷續續的疫情影響，第四波疫情更由去年11月持續至今年5月。社交距離措施再度收緊加上持續的旅遊限制措施，食肆、戲院、健身中心、旅遊業務、時裝批發和教育機構首當其衝。踏入2021年，我們繼續為部分租戶和行業提供租金寬減措施，以保障商戶的長遠生計。這些紓困措施，加上租戶續租和租戶優化策略見效，我們成功地維持高租出率，將於疫情過後進一步促進中期增長。憑藉我們多管齊下的努力，香港物業的收入跌幅受控，僅下跌12%至港幣16.80億元，營業溢利則減少11%至港幣13.95億元。租賃邊際利潤率上升一個百分點至83%。與2020年下半年相比，收入下降3%。

位於銅鑼灣和旺角的物業主要依賴旅客消費，因此更顯著受壓。政府頒布社交距離措施，更直接為戲院、健身中心和食肆等行業的租戶帶來衝擊。

由於近期市場情況好轉，香港的零售市場自2021年2月起出現復甦跡象。與此同時，提供給部分租戶的租金寬減亦較2020年下半年大幅下降。為了加快這復甦步伐，我們於2021年3月推出「hello隆商場獎賞計劃」及隆商場手機應用程式，讓顧客在我們旗下商場消費的同時，可透過流動平台賺取積分，並獲取各大商戶的優惠及推廣資訊。

為響應香港特區政府的2019冠狀病毒病疫苗接種計劃，我們推出總值逾港幣1,000萬元的措施，包括宣布「hello隆商場獎賞計劃」會員只需於2021年9月底前接種兩劑疫苗，並在我們旗下商場消費，即可獲發電子購物禮券。大部分租戶亦已承諾跟我們攜手合作，鼓勵市民接種疫苗。

商舖

香港商舖組合的收入減少14%至港幣9.80億元。

由於訪港旅客和相關的美容及服裝飾品消費大幅減少，銅鑼灣商舖組合大受衝擊，收入下跌20%。

我們的旺角商舖組合主要接觸時尚的年輕消費者和旅遊行業相關業務，因此亦大受影響。期內，雅蘭中心和家樂坊的收入下跌25%。我們已成功租出家樂坊前租戶租用的佔地三層舖位，承租方包括國際知名運動鞋及服裝品牌Foot Locker和AEON STYLE全新概念店。我們亦將商場地庫打造成全新潮食點，令家樂坊維持悉數租出。

位於港島東的康怡廣場及九龍東的淘大商場為我們旗下的社區購物商場，收入僅分別下跌7%和9%，表現較為強韌。

山頂廣場期內的租出率達至96%，加上我們為迎合本地顧客的需要而調整租戶組合，因此租賃收入不跌反升，比2020年上半年增加2%。

辦公樓

由於我們提供了租金寬減措施，加上平均租出率下降，辦公樓的收入下降8%至港幣5.84億元。香港辦公樓租賃收入佔香港租賃總收入的35%。

我們的辦公樓組合同樣受疫情影響，尤其是從事美容、健身中心、旅遊、時裝批發及教育等業務的租戶。雖然位於中環的辦公樓組合表現保持平穩，但旺角和銅鑼灣的辦公樓由於半零售業務佔比較高，收入分別減少4%和29%。

住宅及服務式寓所

服務式寓所於整個報告期內均受出入境限制所影響，導致康蘭居及御的平均租出率下跌，收入亦隨之減少17%至港幣1.16億元。

物業銷售

於2021年6月，我們出售了一間位於藍塘道的大宅。本次交易的銷售收入和溢利將於2022年第一季完成法定轉讓後入賬。因此，報告期內並無錄得任何物業銷售收入。截至2021年6月30日止六個月，物業銷售業務錄得港幣2,200萬元的營業虧損，主要來自將於2021年推出的項目所需的前期營銷費用及其他營運開支。

我們繼續抓緊機會出售非核心投資物業，以回收資金。於報告期內，我們除了完成法定轉讓44個已於2020年度出售的停車位外，還額外出售15個停車位。由於整體售價接近截至2020年12月31日的估價，期內僅錄得輕微損益。

物業重估

截至2021年6月30日，我們的投資物業及發展中投資物業總值為港幣1,950.64億元，內地和香港的物業組合價值分別為港幣1,347.14億元和港幣603.50億元。以上物業一概由獨立估值師第一太平戴維斯進行截至2021年6月30日的估值。

估值較2020年12月31日略有上升。我們錄得港幣6.18億元的重估收益（2020年：港幣46.42億元虧損）。

內地物業組合錄得港幣13.55億元的重估收益（2020年：港幣23.07億元虧損），較2020年底的估值上升1%，主要反映高端商場的預期復甦。辦公樓的估值持平。

香港物業組合錄得港幣7.37億元的重估虧損（2020年：港幣23.35億元虧損），較2020年12月31日錄得的估值下跌1%，跌幅少於2020年上半年和下半年的4%和3%。商舖和辦公樓的估值跌幅較大，寓所的估值相對持平。

資料來源: 恒隆地產 (00101) 中期業績公告

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