業務回顧 - 截至2018年12月31日止年度

物業租賃

截至2018年12月31日止財政年度，物業租賃保持穩健的表現，其收入及溢利錄得良好的增長。我們的租賃物業總收入增加5%至港幣81.81億元。內地物業組合的收入上升7%，而香港的物業組合收入按年增加3%。在中美貿易戰（「貿易戰」）及存在其他環球不確定因素的影響下，我們的投資組合收入仍錄得增長。

香港2018年首三個季度的本地生產總值增長3.7%。在連續五個月錄得雙位數增長後，零售市場於2018年11月按年增長減慢至1.4%。該指標顯著受高端消費品所影響。由於我們在香港的物業組合並非以高端品牌為主，年內的零售額及收入錄得穩定增長。

內地方面，2018年的國內生產總值增長為6.6%。儘管市場受貿易戰影響而表現波動，在「大型」品牌的帶動下，高端消費品行業表現強勁，自2017年下半年起持續穩健增長。這增長乃基於多項因素所支援，包括人民幣貶值帶動更多國內消費、加強對未申報進口商品的邊境管制，以及電子商務法出臺打擊進口商品的「代購」行為。

內地

2018年，我們的內地租賃物業組合表現良好。儘管港匯恒隆廣場因翻新而暫時關閉部分面積，整個物業組合的收入仍增加4%至人民幣35.77億元。年內，一股強勁的增長趨勢已形成。內地物業以人民幣計值的收入於2018年下半年及上半年按年分別錄得6%及2%的增長。當中，上海以外的內地物業收入全年上升7%，而下半年更錄得9%的增幅。營業溢利增加8%至人民幣23.05億元。平均邊際利潤率上升三個百分點至65%。

內地八個商場的收入增加3%至人民幣27.55億元，倘撇除港匯恒隆廣場翻新期間的影響則上升6%。上海方面，自2017年1月起分期完成資產優化計劃後，上海的恒隆廣場在收入及零售額方面均保持強勁的增長動力。此計劃不僅提升了資產的價值，更能提高未來租金收入的增長潛力。上海的恒隆廣場的收入增長足以彌補港匯恒隆廣場因優化工程對短期收入的影響。上海以外地區的所有物業（除瀋陽的市府恒隆廣場及天津的恒隆廣場外）在租賃收入方面均取得良好進展。

來自上海的恒隆廣場、瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場四座辦公樓的收入增加8%至人民幣8.22億元。由於我們一直致力保留優質租戶，並能以高於市場平均租金水平招攬新租戶，縱然市場競爭激烈，上海的恒隆廣場辦公樓的租金收入仍錄得增長。瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場辦公樓在租金及平均租出率方面均錄得持續升幅。所有辦公樓的收入佔我們內地物業租賃收入總額的23%。

由於商場及辦公樓表現強勁，上海的恒隆廣場的總收入上升10%至人民幣15.54億元。

於2017年完成資產優化計劃後，上海的恒隆廣場已成功確立其作為Home to Luxury的領先市場地位，抓緊高端消費品銷售的上升勢頭，推動其收入及零售額的強勁增長。2018年9月，商場推出全新會員計劃「恒隆會」。「恒隆會」致力為顧客提供專屬及個人化的服務體驗，讓我們與忠實顧客建立更密切及更持久的關係。因此，上海的恒隆廣場年內表現令人鼓舞，收入及零售額分別上升12%及13%。於2018年底，商場近乎全部租出。

受惠於新租戶進駐及現有租戶的擴張，上海的恒隆廣場辦公樓收入錄得7%增長至人民幣6.22億元。辦公樓二座的優化工程已於年內完成。整體租出率上升六個百分點至95%。

‧ 港匯恒隆廣場‧上海（商場部分）

上海的港匯恒隆廣場於2017年開展了為期三年的優化計劃，因而影響其表現。商場的收入下降9%至人民幣8.03億元，倘撇除翻新工程的影響，則保持平穩。

涵蓋整個北座的第一期優化工程已經完成，並已於2018年9月以煥然一新的面貌重新開業。超過80個品牌進駐北座，包括時尚與配飾、餐飲、生活及娛樂等類型的租戶；而當中18個品牌更是首次在上海，甚至在內地登場。經過翻新的電影院已重新開業，共設有11個影廳，提供約1,500個座位，並配備領先全球的視聽技術，為觀眾帶來極至的觀賞體驗。第二期優化計劃已於2018年7月動工，涵蓋南座主體部分，包括改造商場的正門、地庫及連接地鐵九號線的通道。工程預期將於2019年底起分期完成。

在翻新期間，為維持商場的氛圍及主要租戶業務的持續性，商場推出創新的推廣計劃及顧客體驗活動，並引入多家專營的期間限定店。撇除翻新期間的影響，零售額在可同比基礎下減少3%。

‧ 皇城恒隆廣場‧瀋陽

瀋陽的皇城恒隆廣場的收入持續錄得穩定增長，商場收入增加5%至人民幣1.62億元。年內，商場引入多個運動及潮流生活時尚品牌，其中不少引領潮流的新興生活品牌首次在商場亮相。租出率為88%，而零售額則增加7%。

‧ 市府恒隆廣場‧瀋陽

由於商場的收入減少抵銷部分辦公樓的收入增長，瀋陽的市府恒隆廣場的總收入增加1%至人民幣2.16億元。

瀋陽的市府恒隆廣場辦公樓收入增加15%至人民幣1.17億元。租出率上升八個百分點至88%。佔可租賃面積14%的辦公樓高區的六個樓層自2018年7月起可供出租。辦公樓的最頂19層正在改建成康萊德酒店。預計該酒店將於2019年下半年開業，成為瀋陽的商業及社交聚會場所的熱點。

於我們繼續致力重整租戶組合及擴闊租戶種類期間，商場的收入減少11%，而零售額則下降1%。年內，我們引入了更多生活及家庭相關元素以滿足本地市場的需求，從而令租出率上升10個百分點至93%。

‧ 恒隆廣場‧濟南

濟南的恒隆廣場錄得穩健增長，收入增加8%至人民幣2.92億元，租出率上升兩個百分點至96%，零售額大幅提升18%。年內，商場的租戶組合進一步優化，其中多個更是首次亮相的品牌。此外，商場加入更多非傳統購物、娛樂及生活元素，並提升餐飲品牌。繼上海的恒隆廣場成功推出後，全新會員計劃「恒隆會」亦於2018年12月在濟南的恒隆廣場推出。

‧ 恒隆廣場‧無錫

無錫的恒隆廣場的收入於年內顯著回升。儘管為興建第二座辦公樓而導致商場可租賃面積的9%需暫時關閉，整體物業的總收入增加15%至人民幣2.52億元。

受租金調升及租出率上升所帶動，商場收入增加19%，於2018年底的租出率上升至89%，零售額大增20%。商場因興建第二座辦公樓而關閉的9%的面積將於2019年中重新開業。這部分將成為第二座辦公樓的平臺，並容納一間全新的電影院以及更多的高端品牌及優質餐飲租戶。

辦公樓的收入亦因平均租出率按年增長而增加8%至人民幣8,300萬元。辦公樓深受跨國公司及國有企業（包括知名金融機構）的青睞，在租出率及實際租金方面均超越無錫其他甲級辦公樓。第二座辦公樓已展開招租，其進度良好，並預計可於2019年下半年交付予租戶。

‧ 恒隆廣場‧天津

由於商場一直在進行自其於2014年開業以來，首個租賃期結束後的租戶重組，天津的恒隆廣場的收入減少1%至人民幣1.79億元。租出率上升一個百分點至90%。年內，商場引入更多生活及娛樂元素的租戶，包括一間提供570個座位的電影院，為客戶帶來更全面的體驗。年內，零售額因來自巿內新開業商場的競爭而減少8%。

‧ 恒隆廣場‧大連

大連的恒隆廣場於年內在提升租出率及客流量方面均取得良好的進展。收入因租出率提升而增加20%至人民幣1.19億元，於2018年底之租出率上升至79%。2018年，商場的租金收入連續第二年錄得雙位數增長。主要由於時尚及餐飲租戶的業務增長所貢獻，零售額大增36%。

香港

我們成熟的香港租賃物業組合總收入及營業溢利於高基數下均錄得3%的溫和增長，分別至港幣39.37億元及港幣33.21億元。整體租賃邊際利潤率為84%。我們過去數年在資產優化及租戶組合提升方面作出不懈努力，為未來幾年的可持續增長奠定了穩固的基礎。

‧ 商舖

我們的香港商舖組合表現穩定，收入增加3%至港幣23.26億元，主要由於近年調升主要租戶的租金所致。受惠於零售市場的正面發展，我們商場的總零售額按年上升9%。租出率因山頂廣場的翻新計劃而下跌一個百分點至95%，倘撇除關閉的部分，則上升三個百分點。

銅鑼灣商舖組合的收入增加4%至港幣6.34億元。年內，佔銅鑼灣商舖組合25%零售面積的京士頓街9號已於第一季度全面重開，標誌著Fashion Walk為期三年的大型資產優化項目竣工。這優化使此物業成為區內富有特色的時尚生活品味購物區，眾多精品名店雲集於此，從運動潮牌、時尚現代家具店以至各式餐廳選擇，可謂一應俱全。銅鑼灣租戶的零售額按年上升9%。

港島東的康怡廣場的收入因強化租戶組合而上升6%。康怡廣場已悉數租出。由於主要租戶（包括AEON STYLE和康怡戲院）表現良好，零售額因而增加5%。

旺角雅蘭中心及家樂坊的收入上升2%。兩項物業均悉數租出。全新的保健及生活品味類型租戶的進駐，滿足了追求時尚生活的客戶及年輕一代的需求。與此同時也引進更多令人耳目一新的餐飲概念，進一步豐富美食選擇。此等舉措有助這兩項物業吸引本地顧客及旅客。總零售額按年增加24%。

由於租金調升及於2018年8月一間電影院開業，九龍東的淘大商場的收入增加5%。電影院UA Amoy設有三個影廳，提供600多個座位。新影院設計時尚、具備4D技術並提供餐飲服務，為觀眾帶來獨一無二的娛樂體驗。為了持續優化租戶，商場增加了各式各樣的餐飲選擇，以滿足客戶追求新奇及多元化的需求。

山頂廣場於期內繼續進行大型優化計劃。此計劃提升物業硬體、整體氛圍及優化購物體驗，並提供全新的購物、娛樂及餐飲選擇以滿足追求品味的顧客及旅客。為加快優化計劃的進度，山頂廣場自2018年10月起全面關閉。第一期翻新區域預計將於2019年夏季完成工程並重新開業，而部分餐廳更計劃於2019年第一季度開始營業。

‧ 辦公樓

香港的辦公樓組合收入錄得2%增長至港幣12.86億元，主要由於租金持續調升所致。整體租出率下跌一個百分點至94%。我們位於中環及旺角的辦公樓收入分別增長4%和7%，但位於銅鑼灣的辦公樓收入則下跌3%。香港辦公樓租金佔香港總租賃收入的33%。

旺角家樂坊的翻新工程已於2018年展開，包括其外觀、電梯大堂及停車場，以維持該物業的競爭力。預計整項工程將於2019年完成，其對收入的影響輕微。

‧ 住宅及服務式寓所

住宅及服務式寓所的收入增加7%至港幣3.25億元，主要由康蘭居及禦峰的租出率上升所致。

物業銷售

於2018年上半年香港住宅市場依然活躍，價格不斷上漲，我們繼續出售剩餘庫存。年內，我們出售三間位於藍塘道23-39號的半獨立式大宅（2017 年：1間）及九個浪澄灣單位（2017年：226個）。由於出售的住宅物業單位數目較去年為少，令銷售收入減少64%至港幣12.27億元。物業銷售溢利下跌66%至港幣7.62億元。整體邊際利潤率為62%。

年內，我們出售了位於浪澄灣持作投資物業的39個停車位。總出售收益為港幣7,100萬元並已計入截至2018年12月31日止年度損益表其他收入項下。

此外，我們在兩項交易中出售了花園臺餘下的物業單位和停車位。其中一項交易於2018年4月進行，並已於2018年7月完成；另一項交易則於2018年12月進行，並將於2019年4月完成。根據會計準則，該等物業在報告日期被重新歸類為待出售之資產，並參考出售價格作為其估值。在2018年投資物業的公平值收益之中，已包括該等物業與2017年12月31日比較的估值增幅港幣8,200萬元。

資料來源: 恒隆地產 (00101) 全年業績公告

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