業務回顧 - 截至2017年12月31日止年度

物業租賃

於2017年香港及內地的零售表現均已出現復甦跡象，縱使在高峰期間訂立的租約或仍會受壓，因時裝零售業萎縮而衍生行業多元化亦將對租金帶來影響。

內地2017年的國內生產總值增長為6.9%。市場已開始復甦，一線城市的奢侈品行業尤其明顯。復甦通常始於一線城市，之後再擴展至其他城市。部分品牌亦再次擴張。整體而言，政府持續鼓勵個人消費，促進了「新零售」行業的多元化及拓展，例如從線上到線下(O2O)概念商店、兒童學習、保健、健身、娛樂及餐飲。此外，越來越多的年輕消費者購買高端產品自用，而非用作送禮，亦推動了對時尚奢侈品及潮流服飾品牌的需求。

香港2017年的本地生產總值增長為3.7%。零售額在連跌24個月後，自2017年3月份起的9個月錄得正增長。內地旅客人數正在回升，不過，他們的來源地及消費模式與以往大相逕庭，導致對鐘錶珠寶及高端時裝等的需求減少。

我們的香港零售租賃物業表現平穩，其他類別物業則錄得溫和增長。儘管銅鑼灣京士頓街9號及山頂廣場的資產優化計劃影響了部分租金收入，但我們香港租賃物業組合的租金收入按年錄得溫和增長。

截至2017年12月31日止財政年度，租賃物業的總收入增長1%至港幣77.79億元。內地物業組合以人民幣計價的租金收入保持平穩，而香港租賃物業組合的租金收入按年增長2%。

內地

內地租賃物業組合的整體收入持平於人民幣34.30億元，倘撇除因翻新而短期關閉的面積，則上升5%。營業溢利下降1%至人民幣21.30億元。平均邊際利潤率為62%。

我們在內地的八個商場的租金收入增長1%至人民幣26.72億元。資產優化計劃完成後，上海的恒隆廣場商場的租金收入及零售額均錄得強勁增長，該增長足夠彌補上海的港匯恒隆廣場商場因資產優化工程而減少的租金收入。藉著周詳的租戶組合重整及市場推廣，上海以外的六個商場的零售額及租出率皆有所改善，為日後的可持續租金增長建立了穩固的基礎。

上海的恒隆廣場、瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場的四座辦公樓的租金收入減少3%至人民幣7.58億元。上海的恒隆廣場的一名主要租戶在兩座辦公樓內的調遷轉租已於2017年10月完成。受惠於租出率上升，瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場的辦公樓的租金收入均錄得增長。

‧恒隆廣場‧上海

上海的恒隆廣場的總收入增加8%至人民幣14.09億元，主要受惠於商場的貢獻。

上海的恒隆廣場商場的整個地庫於2016年3月關閉以進行優化，並自2017年1月起分階段重新開業。目前已有約30個品牌進駐地庫，其中大部分更是首次在恒隆廣場商場亮相。於2017年9月8日，逾2,000位嘉賓包括各大國際品牌的高級行政人員、商業夥伴、投資者以及當地及海外媒體出席了星光熠熠的盛會，慶祝資產優化計劃圓滿竣工。由世界知名室內設計師所設計的高端貴賓室（VeryImportantCustomerLounge）亦於2017年9月對外開放。除了款待高端顧客，該貴賓室亦將透過讓品牌舉辦產品發布及會員專屬活動，帶來額外收入。Dior拓展至三層高的旗艦店DiorMaison，加上LoroPiana及LOEWE的新店於2017年開業，進一步鞏固恒隆廣場商場作為高端品牌集中地─HometoLuxury─的定位。商場的零售額按年大幅增長26%。

上海的恒隆廣場商場本年度的表現強勁，租金收入增長22%。恒隆廣場已鞏固其作為上海乃至內地的頂尖奢侈品匯聚的定位，租金收入可望持續增長。截至2017年底，該商場的租出率上升三個百分點至96%。

年內，由於一名主要租戶在兩座辦公樓內調遷轉租，加上部分租約於年底前到期需重整出租，兩座辦公樓的收入因而減少8%。截至2017年底，租出率下跌六個百分點至89%，預期很快會回升。

繼成功完成辦公樓一座的優化工程後，辦公樓二座亦於2016年第四季度展開同類型工程，預計將於2018年年中竣工。餘下優化工程對上海的恒隆廣場的收入影響甚微。

‧港匯恒隆廣場‧上海（商場部分）

上海的港匯恒隆廣場商場的租金收入減少9%至人民幣8.83億元，此乃由於資產優化計劃短期影響租金收入。倘剔除受影響區域，租金收入上升7%。翻新工程導致租出率下降19個百分點至77%。部分受影響區域將自2018年年中起分階段重新開業，以減少對收入及利潤的影響。

上海的港匯恒隆廣場商場於2017年1月展開其三年期大型優化計劃。整個計劃包括新增商場全新主入口、連接地鐵九號線的全新地下通道及就商場一樓和地庫佈局進行大規模調整，工程將分階段進行直至2019年年中。此項精心籌劃的資產優化計劃將加強商場的長期競爭力及盈利能力。

‧皇城恒隆廣場‧瀋陽

瀋陽的皇城恒隆廣場商場的租金收入增加9%至人民幣1.55億元。截至2017年底租出率下跌三個百分點至90%，主要由於部分租約於年底前到期所致。由於租出率處於高水準，我們在協商續約及新租約時，可爭取更高的租金。受惠於更好的租戶組合，零售額比去年增加8%。

‧市府恒隆廣場‧瀋陽

瀋陽的市府恒隆廣場的總收入減少7%至人民幣2.13億元。

瀋陽的市府恒隆廣場商場維持其高端定位，因此受到瀋陽奢侈品消費疲弱的影響。商場須下調租金，以優化租戶組合及保持租出率。因此，商場的租金收入減少25%。截至2017年底，租出率下跌一個百分點至83%。年內，商場與部分主要的高端租戶續約，為未來租金增長建立良好的基礎。商場的零售額按年增長1%。

受惠於租出率上升，辦公樓的租金收入增長24%至人民幣1.02億元。截至2017年底，租出率上升22個百分點至80%。年末，餘下可供出租面積僅為6%，因為佔租賃面積14%的辦公樓高區的六個樓層，在2018年年中才可供出租。辦公樓最頂19層正在改建成一間著名的康萊德酒店。

‧恒隆廣場‧濟南

濟南的恒隆廣場商場的收入增加3%至人民幣2.71億元。截至2017年底，租出率上升三個百分點至94%。年內，更多新興時尚品牌及優質餐飲租戶進駐商場。受惠於租戶組合優化及租出率上升，零售額按年增長12%。

‧ 恒隆廣場‧無錫

無錫的恒隆廣場的總租金收入下滑2%至人民幣2.19億元，倘撇除因建造第二座辦公樓而暫時關閉商場9%的可租賃面積的影響，則上升1%。

無錫的恒隆廣場商場的表現已出現反彈。年內進行了租戶組合優化，引入新的類別及更多餐飲租戶，令商舖種類更見豐富。受不同類別租戶的銷售增長所帶動，商場的零售額按年增加16%。截至2017年底，租出率上升七個百分點至87%。倘撇除因上述原因而暫時關閉的9%可租賃面積，年底餘下可供出租面積僅為4%。商場的可同比基礎的租金收入保持平穩，為未來的增長建立了穩固的基礎。

辦公樓租金收入增長4%至人民幣7,700萬元。該甲級辦公樓在無錫已確立了領導地位，逾50%的租戶為知名企業。受惠新租戶進駐及現有租戶擴張，截至2017年底，租出率由去年底的65%上升至87%。

‧ 恒隆廣場‧天津

於優化租戶組合期間，天津的恒隆廣場商場租金收入按年減少5%。更多新興時尚品牌的進駐提升了商場一樓的氛圍。另外，商場亦引入更多生活時尚及娛樂租戶，令商舖類型更見豐富，包括於2017年12月新開設一間設有七個影廳提供570個座位的電影院。截至2017年底，租出率上升七個百分點至89%。零售額亦按年增長8%。

‧ 恒隆廣場‧大連

大連的恒隆廣場商場於2016年9月隆重開業。2017年租金收入增加13%，零售額亦呈現上升的趨勢，租出率上升五個百分點至71%。

香港

香港租賃物業組合的總租金收入及營業溢利分別上升2%及1%至港幣38.21億元及港幣32.18億元。整體租賃邊際利潤率為84%。撇除關閉以進行資產優化的面積，租金收入按年上升4%。考慮到多年來的持續增長已將租金提升至一個較高水平，本年度的業績表現尚算理想。

整體商舖組合的租金收入持平，因銅鑼灣及山頂廣場進行翻新，引致其租金收入受到短暫影響是預計之中。倘撇除受翻新工程影響的面積，我們商舖組合的零售額錄得8%的增長。年內辦公樓及住宅均錄得穩健的租金增長。

‧ 商舖

香港商舖組合的租金收入持平於港幣22.61億元，主要受銅鑼灣京士頓街9號及山頂廣場自2017年年初進行大型翻新工程所影響。倘撇除受影響面積，則租金收入增長3%。截至2017年底，整體租出率上升一個百分點至96%。

因關閉23%可租賃面積以進行資產優化工程，銅鑼灣商舖組合的租金收入下降3%，但在可同比基礎下，則租金收入上升1%。銅鑼灣商舖組合的最後一期資產優化計劃，即包括京士頓街9號的範圍，於2017年年初展開。這個面積達100,000平方呎的零售空間，現已煥然一新，並於2017年第四季度重新開業。這優化區域匯聚16間特色概念店，是集運動時尚、生活時尚及餐飲租戶於一體，提供社交及娛樂體驗的空間。

銅鑼灣租戶的零售額錄得7%的可同比基礎的增長。

受惠於租金上調及租戶優化，港島東的康怡廣場的租金收入上升9%。截至2017年底，康怡廣場已悉數租出。繼AEONSTYLE完成改裝，提升後的GrandKornhillCinema亦推出香港首個MX4D動感影院，加上引入更多優質餐飲租戶，提升了商場的整體氛圍。商場的零售額增長11%。

旺角租賃物業（主要包括雅蘭中心及家樂坊）的租金收入按年保持平穩。所有零售面積基本上已悉數租出。我們推出以「型‧聚旺角」為定位的推廣策略，進一步提升我們商場的形象。隨著全球知名法國運動品牌迪卡儂（Decathlon）進駐開設旗艦店，加上別具一格的健身中心GojiStudio的開業，增強了雅蘭中心的運動元素。隨著內地旅客人數再次出現升勢，我們於旺角的珠寶及鐘錶租戶的零售額亦錄得雙位數增長。旺角物業的總零售額按年增長10%。

九龍東的淘大商場的租金收入增加4%，主要受惠於租金調升及租戶提升。該商場於2016年進行了大規模的租戶組合重整，以增強其作為具吸引力的一站式購物、餐飲、娛樂及生活時尚熱點的定位。為推廣社區的可持續發展，商場向全體餐飲租戶推出「廚餘循環再造服務」，並推行多項環保措施。

山頂廣場為期三年的翻新計劃已於2017年3月展開。工程於2019年全面完成後，商場將憑藉煥然一新的外觀設計以及更完善的內部佈局，增強其成為山頂矚目地標的定位。第一期翻新工程關閉60%的可租賃面積，預計於2018年年中完工。預期翻新後的區域將於2018年底之前重新開業。預租情況令人欣喜，將引進新的行業概念及娛樂元素。翻新工程進行期間，商場引入新店以保持吸引力，包括兩家首次於香港開設具娛樂元素的期間限定館：ThePeakAdventure5DTheatre及朱古力博物館。

‧辦公樓

香港的辦公樓組合租金收入增長5%至港幣12.57億元，主要受惠租金調升及租出率上升。截至2017年底，整體租出率上升四個百分點至95%。中環及銅鑼灣的辦公樓分別錄得7%及4%的租金收入增長。旺角辦公樓的租金收入按年上升5%。

‧住宅及服務式寓所

住宅及服務式寓所的租金收入增長5%至港幣3.03億元，主要受康蘭居的租出率上升所帶動。

物業銷售

藉著香港住宅市場持續強勁的勢頭，我們進一步減持庫存，獲得理想利潤。由於2017年出售較少住宅單位，物業銷售收入按年減少36%至港幣34.20億元。售出的住宅單位包括226個浪澄灣單位（2016年：436個）、一間藍塘道23-39半獨立式大宅（2016年：兩間）以及最後一個君臨天下單位（複式）（2016年：一個複式單位）。物業銷售溢利下降30%至港幣22.38億元。整體邊際利潤率為65%。

於2017年12月31日，可供銷售的住宅物業的賬面總值為港幣16.12億元。這些物業包括15間藍塘道23-39半獨立式大宅及10個浪澄灣住宅單位。

年內，我們出售257個浪澄灣停車位，總收益港幣4.64億元計入損益表其他收入項下。

於2017年11月，我們與第三方達成協議，出售香港君逸山的商場及停車位的全部權益。交易已於2018年1月完成。出售溢利須在交易完成後才可確認，故此該商場參照出售價格進行重估而獲得升值，其相關收益計入本年度公平值收益項下。該物業於2017年12月31日轉列為待出售之資產。

資料來源: 恒隆地產 (00101) 全年業績公告

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