業務回顧 - 截至2020年12月31日止年度

物業租賃

隆地產於2020年的整體租賃業務錄得4%的增長，達港幣89.11億元。儘管內地和香港物業租賃組合均因2019冠狀病毒病疫情自2020年年初爆發後而受到負面影響，惟兩地物業租賃組合的全年業績表現有顯著不同，內地租賃物業以人民幣計值的收入按年錄得高達17%的可觀增長，按港幣計值則上升16%，而香港物業租賃組合的租金收入下跌9%。

內地疫情防控工作相對見效，隨奢侈品消費在疫情後激增，零售業務自4月起出現V型反彈，整體零售額更超越去年。反觀香港，自疫情出現以來，年內經歷了反覆爆發，11月底的第四波疫情爆發促使社交距離措施再度收緊，導致經濟和整體零售市道陷入低迷。

年內，我們採取措施紓緩租戶的壓力，包括提供租金寬減及其他支援措施。我們已撥款人民幣1,000萬元成立「隆抗疫基金」，以支援內地及香港的抗疫工作。

內地

內地物業組合的租賃收入按年增加17%至人民幣46.75億元，總營業溢利上升19%，平均租賃邊際利潤率為66%。撇除多個新物業帶來的租賃收入，包括於2019年第三季度開業的昆明隆廣場、無錫隆廣場第二座辦公樓、瀋陽市府隆廣場的瀋陽康萊德酒店，以及於2020年11月開始供租戶入駐的武漢隆廣場新辦公樓，租賃收入在可比較的基礎上增長了11%。

在零售方面，隨2019冠狀病毒病疫情在內地大致受控，奢侈品市場自2020年4月起出現大幅增長。部分原因為海外旅遊限制導致奢侈品消費回流，令有較多奢侈品牌的商場的零售額在2020年下半年上升，而該升幅足以抵銷疫情爆發初期的跌幅。因此，上海隆廣場、上海港匯隆廣場、瀋陽市府隆廣場及無錫隆廣場的零售額較去年上升9%至72%不等。

另一方面，時尚生活品牌較集中的瀋陽皇城隆廣場、濟南隆廣場、天津隆廣場及大連隆廣場復甦較為緩慢，反映非奢侈品市場消費相對疲弱。雖然這些零售物業全年錄得負增長，但2020年最後一個季度的整體零售額已回升至2019年同期的水平，預期復甦指日可待。

總體而言，內地商場業務組合的收入上升19%至人民幣37.31億元。撇除於2019年8月開業的昆明隆廣場，其餘八個內地商場的整體租賃收入按年上升15%。

受惠於無錫隆廣場第二座辦公樓及昆明隆廣場新辦公樓所帶來的全年收入，加上於2020年年底落成的武漢隆廣場辦公樓亦帶來一些收益，內地的辦公樓物業組合亦錄得2%的收入增長。原有的四座辦公樓收入較去年下跌3%。

上海隆廣場

上海隆廣場的租金收入上升20%至人民幣20.32億元。

儘管上海隆廣場的租賃業務於年初因2019冠狀病毒病疫情受挫，但其全年整體表現仍然卓越。上海隆廣場已成功奠定其「Home to Luxury」的定位，且全國性會員計劃「隆會」亦漸趨成熟，商場的租金收入較2019年躍升34%，零售額亦劇增60%。未來我們將與租戶加緊合作，以持續培養顧客忠誠度，並推出會員專享禮遇。

上海隆廣場兩座辦公樓因數個租戶在疫情期間退租導致收入按年下跌4%。隨一些租戶為節省成本而著力遷往非核心地段，位於核心商業區的甲級辦公樓租金因此短暫受壓。然而，我們藉此機會吸納正在擴張業務的大型時尚和專業服務領域的國際集團，以提升租戶組合的整體質素。憑藉優質的租戶顧客互動計劃，客戶服務，以及頂尖的硬件設備，上海隆廣場成功維持其長遠市場競爭力，租出率於2020年底保持穩定於93%。

上海港匯隆廣場（商場部分）

上海港匯隆廣場於2020年第三季度完成為期三年的資產優化計劃，其表現亦達預期結果。在資產優化工程的最後階段，商場收入躍升15%至人民幣9.84億元，零售額亦飆升42%。上海港匯隆廣場將於2021年起全面正常營運，預計成績卓越。

上海港匯隆廣場以「GATEWAY TO INSPIRATION」的概念重新開幕，並於2020年11月底舉行盛大派對，邀請了各界知名人士出席，並與租戶廣泛合作，舉辦一連串精彩娛樂及銷售活動。上海港匯隆廣場重新定位為融合奢侈元素的地區生活時尚中心，除了集合一系列優越的潮流時裝及美容品牌和多元化的餐飲及娛樂選擇於一身外，商場更有多個國際頂級奢侈品牌強勢進駐。資產優化計劃成功將上海港匯隆廣場轉型為奢侈品牌雲集的高端商場，為未來租金增長奠定穩健基礎。

瀋陽皇城隆廣場

受疫情打擊加上步行街沿途實施長達數月的大範圍道路工程，瀋陽皇城隆廣場的收入下跌10%至人民幣1.75億元，零售額則按年減少15%。隨道路工程竣工，購物氣氛和客流量均於2020年第四季度回升至疫情前水平。儘管面臨種種挑戰，瀋陽皇城隆廣場把握機會優化租戶組合，引入更具競爭力和特色品牌取代表現欠佳的租戶，進一步鞏固其作為城中潮流時尚生活商場的領導地位。截至2020年12月31日為止，租出率下跌七個百分點至88%。

瀋陽市府隆廣場

瀋陽市府隆廣場的整體物業組合總收入按年增加16%至人民幣2.99億元，主要受惠於在2019年9月開業的瀋陽康萊德酒店所帶來的新收入來源。

受2020年上半年疫情和瀋陽市奢侈品市場的劇烈競爭所影響，瀋陽市府隆廣場的商場收入按年減少7%，租出率下跌五個百分點至89%。零售額則增加9%。奢侈品銷售額自同年5月開始強勢反彈，與去年相比收入跌幅收窄。全國性會員計劃「隆會」亦於2020年8月推出，以提升顧客體驗及忠誠度並推動租戶銷售額。

瀋陽市府隆廣場的辦公樓收入下跌2%。由於瀋陽的辦公樓供應充裕，當地辦公樓空置率持續高企。然而，我們在市內辦公樓市場擁有穩健定位，其租出率較去年上升三個百分點至90%。

於報告年內，瀋陽康萊德酒店貢獻了人民幣8,000萬元收入。與疫情相關的旅遊限制導致2020年上半年酒店客房和餐飲服務需求嚴重萎縮，而隨商務和國內旅行於同年5月重啟，收入亦逐漸回升。

濟南隆廣場

受疫情影響，濟南隆廣場的收入下跌8%至人民幣2.97億元，零售額亦錄得18%的跌幅。儘管面臨不利的營商條件，商場持續推動優化品牌組合，成功使年底的租出率高達94%。商場於2020年第四季度的零售額回升，與去年同期相比增加2%。濟南隆廣場計劃於2021年展開大規模的資產優化計劃，致力吸納更強大的品牌組合，是項翻新工程預期於2022年起分階段完成。

無錫隆廣場

無錫隆廣場的租金收入錄得顯著增長，上升26%至人民幣3.63億元。

隨市內多個頂尖奢侈品牌紛紛遷入，無錫隆廣場已成為無錫的奢侈品集中地。商場的收入和零售額亦分別躍升30%及72%，主要歸因於奢侈品牌的租務獲得較高的基本及營業租金。下半年零售額較去年同期相比大幅攀升125%，可見增長勢頭強勁。無錫隆廣場透過「隆會」持續推動奢侈品銷售額，以達致穩健及可持續的銷售增長。

由於部分現有租戶擴張業務，加上多家跨國企業從其他甲級物業遷入，兩座辦公樓的總收入升幅達16%。第二座辦公樓的新租賃收入足以彌補來自第一座辦公樓的輕微跌幅，兩座辦公樓的2020年底租出率合計為72%。辦公樓成功吸納來自不同業界的租戶，當中包括保險、科技及新經濟行業。同年9月，我們推出了首個多功能辦公空間「聚」，透過提供靈活的頂級辦公空間，進一步引進來自不同領域的潛在租戶。

天津隆廣場

天津隆廣場的商場收入下跌10%至人民幣1.68億元，零售額則減少23%。為應對疫情，政府指示商場歇業五個星期。商場於2020年3月重新開業，自此我們一直與租戶攜手合作，務求吸引顧客回流及提升零售額。商場將透過引入吸引的運動、服裝和服飾品牌及提供優質餐飲選擇，從而持續提升其時尚生活品牌組合。於2020年7月推出的「隆會」亦會繼續為商場提升顧客忠誠度。

大連隆廣場

大連隆廣場受疫情的影響嚴重，收入下跌11%至人民幣1.36億元。零售額亦減少18%。由於大連隆廣場自第三季度起引入高端奢侈品牌，商場的定位得以強化。此外，一系列陣容鼎盛的世界頂尖品牌也將於2021年陸續進駐並開業，而於2020年6月成功推出的「隆會」亦有助提升商場定位。

昆明隆廣場

昆明隆廣場於2019年8月開業，首年營業的租金收入已達人民幣2.20億元。

商場於2020年的租金收入為人民幣1.83億元。由於預租計劃非常成功，商場剛起步便穩佔了昆明市內奢華據點的地位。因此，縱使2020年年初疫情爆發令表現輕微受挫，但業務於下半年大幅增長，年底的租出率達91%。

昆明隆廣場的辦公樓於2020年的收入為人民幣3,700萬元，年底的租出率達41%。憑藉優越地段和頂級設施，辦公樓吸納了來自中國西南部高增長行業的優質租戶。

武漢隆廣場

武漢隆廣場的辦公樓於2020年11月開放供租戶進駐，成為我們內地物業組合中第七座辦公樓。辦公樓啟用後首兩個月的租金收入為人民幣100萬元，年底的租出率達15%。

香港

香港市場在2020年仍深受2019冠狀病毒病疫情帶來的持續負面影響，年內收入下跌9%至港幣36.34億元，營業溢利亦下跌12%至港幣29.69億元，租賃邊際利潤率則為82%。

我們在香港的租賃物業持續受疫情影響。由於訪港旅客人數大幅下跌，銅鑼灣和旺角的租賃物業及服務式寓所業務首當其衝。政府頒布食肆堂食限制、停業及人數限制等社交距離措施，亦直接令餐飲租戶、戲院、教育機構、健身中心和美容院受到不同程度的影響。雖然康怡廣場和淘大商場等社區購物商場表現較為強韌，商場內的戲院、健身中心和教育機構仍無可倖免，業務受各項措施打擊。

為減輕營商環境對租戶的影響，我們因應個別租戶的經營情況提供租金寬減。於報告年內，新租賃及續租的租金大多為向下調整。與內地物業租賃組合相反，香港物業租賃業務的收入和零售額均未有回升至疫情前的水平，預計需要更長時間才能復甦。

我們藉此艱難時期積極吸納較受歡迎的租戶和品牌以改善租戶組合，並迎合本地社區的日常需要。

商舖

我們的香港商舖組合收入減少10%至港幣21.39億元，整體租出率較去年下跌一個百分點至97%。

銅鑼灣商舖組合因遊客到訪銳減而受到重創，再加上租金寬減和下調的影響，來自該組合的收入下跌16%，租出率亦下跌兩個百分點至95%。

我們的旺角商舖組合有較多以遊客為主的租戶，因此在疫情期間同樣受到重挫。於報告年內，旺角雅蘭中心和家樂坊的收入減少16%，前者於報告日維持悉數租出。至於家樂坊，原本佔地三層的主要租戶於2020年10月遷出，部分位置已重新出租，並就餘下面積與一家知名時尚生活品牌進行後續磋商。於過渡期間，家樂坊的租出率下跌至62%。

位於港島東的康怡廣場及九龍東的淘大商場為我們旗下的社區購物據點，兩者所受的影響較輕微。康怡廣場的收入持平，而淘大商場的收入則下降8%。康怡廣場的大型百貨公司在不利市場環境下繼續表現良好。為滿足人口稠密社區的龐大需求，我們持續改善社區購物商場的租戶組合，提供更豐富的購物體驗和選擇。

山頂廣場完成為期兩年的大規模資產優化計劃後，於2019年下半年重新開業。重新營業一年後，2020年的全年租金收入較去年上升9%，年底的租出率為95%。於2020年12月，一家人氣日本雜貨店於山頂廣場開設全新概念店，為所有訪客帶來驚喜和獨特體驗。

辦公樓

受地緣政治緊張局勢和2019冠狀病毒病疫情持續造成的經濟不確定性因素所拖累，辦公樓租賃業務不振，部分租戶為了節省營運開支而積極縮減辦公室規模。在疫情期間，美容院、健身中心及教育機構等服務性行業難以如常營業，甚至無法營運。香港辦公樓組合的收入按年下挫6%至港幣12.32億元，整體租出率則下跌四個百分點至88%。

位於中環的辦公樓組合本年度租金增加2%。由於旺角和銅鑼灣的辦公樓組合的半零售業務佔比較高，其收入分別下跌6%及21%。香港的辦公樓租金收入佔香港總租金收入34%。

住宅及服務式寓所

受旅遊限制和外籍人士住宿需求萎縮所影響，我們的服務式寓所業務表現疲弱。來自寓所的收入減少19%至港幣2.63億元，主要由於康蘭居及御租出率下跌所致。

物業銷售

浪澄灣最後一個複式住宅單位已於2020年售出（2019年：一間位於藍塘道23-39號的大宅）。物業銷售收入按年減少79%至港幣6,200萬元，計及於2021年推出的項目的前期銷售費用，物業銷售的營業溢利為港幣4,400萬元，而相應的邊際利潤率為71%。

於2020年12月，合共出售了44個位於碧海藍天及浪澄灣持作為投資物業的停車位，該等交易將於2021年上半年完成。有關物業已於2020年12月31日重新分類為待出售之資產，並經參考銷售價格進行估值。出售收益為港幣4,500萬元，已包含在年內物業之公允價值變動內。

物業重估

截至2020年12月31日止，我們的投資物業及發展中投資物業總值為港幣1,918.66億元，內地物業組合和香港物業組合的價值分別為港幣1,307.69億元及港幣610.97億元。該等物業組合截至2020年12月31日止的價值由獨立估值師第一太平戴維斯進行估值。

我們錄得物業重估虧損港幣66.64億元（2019年：收益港幣87.97億元），較2019年12月31日錄得的估值減少4%。我們持有的投資物業乃長期投資，以獲取經常性租金收入。物業重估虧損屬非現金性質，對現金流及股息派發能力不會構成實質影響。

內地物業組合錄得虧損港幣25.29億元（2019年：收益港幣92.81億元），較2019年年底錄得的估值減少2%及與2020年6月30日的估值持平，很大程度上反映2019冠狀病毒病疫情對非高端路線商場和辦公樓市況造成的負面影響。

香港物業組合錄得物業重估虧損港幣41.35億元（2019年：港幣4.84億元），較2019年年底及2020年6月30日分別減少6%及3%。我們的香港投資物業評估價值下跌，顯示疫情抑制消費力以及隨後的經濟復甦仍然充滿不確定性。

物業發展及資本承擔

供出租的投資物業及待售物業的物業發展項目總值分別為港幣275.44億元和港幣70.22億元，當中包括位於武漢、無錫、昆明、杭州及瀋陽的內地項目，以及香港的重建項目。於報告日，我們對投資物業的發展項目資本承擔總額為港幣190億元。

內地

儘管2019冠狀病毒病疫情爆發，導致武漢隆廣場的建築工程曾於2020年第一季度短暫停工，但該項目現時進度良好。辦公樓於2020年11月正式啟用，而商場則預期於2021年3月底投入營運。三幢寓所的建築工程已經展開，並預期於2022年第三季度起分階段完成。寓所將於2021年下半年開始預售。

無錫隆廣場第二期包括豪華寓所及一間精品酒店，其總樓面面積達108,982平方米。該項目的整體發展藍圖已獲得批核，打樁工程亦正在進行。項目預期將於2023年起完成。

昆明隆廣場發展項目的剩餘部分包括一座五星級的昆明君悅酒店以及豪華寓所。建築工程已經展開，並預期於2023年完成。酒店則預期於2023年年中開幕。

杭州隆廣場的打樁工程目前進度理想。項目的地面總樓面面積達194,100平方米，將發展成為一個高端商業綜合體，當中包括一個總樓面面積達99,000平方米的購物中心、五幢甲級辦公樓及一間豪華酒店。項目預期於2024年起分階段落成。

瀋陽市府隆廣場剩餘階段包括辦公樓、寓所以及一個購物中心，總樓面面積達502,660平方米。建築工程已於2020年9月展開。

香港

位於北角電氣道226-240號甲級辦公樓重建項目的建築工程正按計劃進行，該項目為我們與母公司隆集團有限公司（隆集團）聯手進行的發展項目，總樓面面積約為105,000平方尺，當中低層會作零售用途，項目預期於2022年完成。

前牛頭角淘大工業村將重建為供出售的住宅單位，其地點鄰近港鐵九龍灣站以及將來落成的東九文化中心，項目的總樓面面積約為155,000平方尺，並於平台設有商舖。建築工程進度良好，項目計劃於2023年落成。住宅單位將於2021年下半年開始預售。

於2020年9月9日，隆地產以港幣25.66億元投得一塊位於香港島南區壽山村道37號的地塊以作重建。此交易並未能夠按照於2020年12月30日的原定時間完成，因為此涉及中國與美國兩個主權國家之間的外交事務，並非我們所能控制，我們正評估可作出的適當行動。詳情請參閱隆集團及隆地產於2020年12月30日的聯合公告。

資料來源: 恒隆地產 (00101) 全年業績公告

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