業務回顧 - 截至2021年03月31日止年度

(A)投資物業

(i)香港干諾道中30–32號莊士大廈（擁有100%權益）

此物業為一幢商業/寫字樓大廈，位於中區核心地段，毗鄰港鐵中環站及機場快線香港站出口。該物業土地面積約3,692平方呎，總樓面面積（「總樓面面積」）約55,367平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入約為48,700,000港元。本集團已向業務受當前市場狀況不利影響的選定租戶提供租金補貼。有關翻新及升級工程亦已竣工，令該物業煥然一新。本集團將密切檢視及關注租戶狀況和租戶組合，以提高該物業的租金收益。

(ii)九龍尖沙咀彌敦道219號莊士倫敦廣場（擁有100%權益）

此物業位於九龍尖沙咀之中心購物區，毗鄰港鐵站及廣深港高速鐵路香港段出口，為一幢購物及娛樂廣場。該物業土地面積約9,145平方呎，總樓面面積約103,070平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入約為34,900,000港元。

政府頒佈之隔離規定及限聚令，以及社交距離之強制措施均導致旅客人數急劇下跌及本地人流減少。從事餐飲經營業務及零售業務的租戶皆飽受嚴重打擊。本集團已向若干租戶提供租金補貼，以期在當前非常艱難的時刻給予即時援助。本集團現正採取多項措施，與租戶進行租約重組及優化該物業之租戶組合，以減輕新型冠狀病毒疫情的影響。除餐飲分部外，本集團亦將探索及考慮其他業務範籌的租賃商機，以擴大該物業之租戶基礎，從而獲取穩定收入。於本財政年度，一家健身中心已加入成為該物業的租戶，這有助於增加該商場的人流。

(iii)九龍深水元州街165號步陞工商業大廈（擁有100%權益）

該物業為一幢商業/工業樓宇，位於港鐵長沙灣站（約0.4公里）與深水站（約0.5公里）之間，享有便捷的交通網絡。該物業土地面積約3,920平方呎，總樓面面積約47,258平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入約為8,700,000港元。本集團已向若干生意受困的租戶提供租金補貼，以紓緩他們在疫情期間的經營壓力。該物業目前屬商業（地下至3樓及12樓）及工業（4樓至11樓）用途。將該物業重建為一幢總樓面面積約35,280平方呎之商住物業的建築圖則已獲屋宇署批准。本集團將就重建計劃及建築圖則進行詳細研究，以及評估進行上述重建（如有）之最佳時機。

(iv)香港深水灣香島道37號A屋（擁有100%權益）

此物業座落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景。年內，此物業已出租以賺取租金收入。

(v)中國深圳市羅湖區鵬大廈1至3層（擁有100%權益）

該物業位於深圳地鐵7號線洪湖站出口旁邊，為一總樓面面積約5,318平方米之商業物業。該物業由物業賣方提供每月1,800,000港元之租賃擔保，擔保期限自2018年11月起為期36個月，截至2021年3月31日止年度收取之租金總額為21,600,000港元。

(vi)蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區國際金融中心（擁有100%權益）

此項目佔地約3,269平方米，位於中心商業區。該項目擬興建一幢總樓面面積約40,000平方米、樓高26層之商場/辦公大樓，包括辦公室和停車位，以及配備設於基座之商舖。此項目於落成後將成為蒙古國最高的辦公大樓。上蓋建築工程經已平頂，但由於自2020年年初以來蒙古國因新型冠狀病毒而實施國家封鎖，該物業的內部結構工程及外牆裝嵌工程已暫停施工。本集團將繼續留意蒙古國的封鎖狀況及關注其對裝修工程之影響，並將採取靈活策略與承包商進行協調。其租務推廣工作經已展開。

(B)酒店及服務式公寓

(i)香港九龍紅磡蕪湖街83號‧酒店（擁有100%權益）

‧酒店座落於紅磡之中心地段，毗鄰三個港鐵站，包括黃埔站（約0.3公里）、何文田站（約0.4公里）及紅磡站（約0.6公里），設有388間客房，並於地下及1樓設有商舖及餐廳。

新型冠狀病毒疫情期間的旅遊禁令及隔離規定持續對香港旅遊業造成嚴重衝擊。旅客及商務出差人士大幅減少，對酒店入住率造成不利影響。於回顧年度內，來自酒店之收入總額約為26,500,000港元（2020年：50,700,000港元），當中包括客房收入17,300,000港元（2020年：41,000,000港元）以及商舖及餐廳租金收入9,200,000港元（2020年：9,700,000港元）。

期間本集團加強推廣其共居概念，透過多個有效渠道吸引更多大學生及不同用途的長住租戶。透過各項推廣工作及具競爭力的定價，並進一步改善共享空間設施，長住房租賃業務得到大幅拓展。此外，本集團還推出靈活套票選項，為本地留港度假的顧客及長住/月租房租賃業務創造需求。另外，本集團繼續推行多項減少開支的措施，同時維持效率及服務水平，藉以減輕對酒店的影響。

於回顧財政年度下半年，酒店的表現逐漸擺脫新型冠狀病毒疫情的影響。平均入住率由本年度上半年的約13%上升至下半年的約52%，從而使酒店業務（不包括租金收入）於本年度下半年錄得未計利息、稅項、折舊及攤銷前之盈利約1,100,000港元，扭轉了上半年虧損約6,200,000港元的局面。

至於商舖及餐廳方面，酒店已向若干受政府社交距離規定及嚴峻營銷環境影響的租戶提供租金補貼。

面對目前的疫情形勢，酒店在不同階段實行有效的預防措施並制定了應對策略，以加強對所有主要持份者之健康與生，以維持營運。此外，本集團亦正在與專家探討透過規劃申請或重新規劃，將該酒店一部分轉為寫字樓/住宅用途的可能性/可行性，以增加整體靈活性和收入來源。本集團將繼續密切關注市場狀況，並會採取一切必要措施以保持競爭力。本集團亦在探討其他方案（包括出售）以加快從該投資取得資本回報。

(ii)菲律賓宿霧宿務太平洋度假村（擁有40%權益）

宿務太平洋度假村由本集團擁有40%權益，於1992年落成，設有134間客房（包括114間酒店客房及20幢別墅）及多元化潛水活動設施。度假村位於菲律賓宿霧麥丹島之拉普拉普市，佔地約64,987平方米。

由於受新型冠狀病毒疫情影響，該度假村自2020年3月中旬至2020年7月31日暫停營業，並於2020年8月1日重新開放營業。由於入住率限制在50%，且當地政府還實施其他限制措施（例如禁止在宿霧進行潛水活動及遊客須配合規定的隔離要求），該度假村的業務受到嚴重影響。故年內該度假村之收入下跌至約3,100,000港元（2020年：34,900,000港元）及錄得虧損5,500,000港元（2020年：溢利7,800,000港元）。本集團攤佔40%的虧損，約為2,200,000港元（2020年：溢利3,100,000港元）。該度假村目前將其在崗員工人數降至最低，以節省成本。

(iii)香港九龍白加士街101號珀‧軒（擁有100%權益）

此物業鄰近港鐵佐敦站，已由本集團發展為一幢樓高25層之商住大廈，包括114個配備全套傢俱之開放式住宅單位連同住客會所設施，以及設於基座（地下至2樓）之商舖。本集團仍擁有該物業18個住宅單位，乃以服務式公寓模式營運。年內來自該等服務式公寓之租金收入約為2,300,000港元。鑒於本地物業市場的近期氛圍，本集團將密切留意市場機會，並會採取靈活方式出售上述18個單位，以變現該項投資。

(iv)台灣台北市信義區‧居（擁有100%權益）

本集團在台灣之‧居毗鄰台北市市中心，為本集團發展之住宅小區項目，包括一幢配備全套傢俱的洋房及6個服務式公寓（其中2個為複式單位），總樓面面積約20,600平方呎。該等服務式公寓已租出，回顧年度內租金收入約為2,000,000港元。洋房之租務推廣工作正在進行當中。

(v)蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區sv Plaza（擁有100%權益）

此項目位於市中心之使館區內，土地面積約3,431平方米。該幢樓高19層之服務式公寓/寫字樓大廈的總樓面面積約為19,000平方米，包括142個單位，配備會所設施連同一個地下商舖，並設有48個停車位。內部裝飾及外牆裝修工程已於年內竣工。該項目已於2020年第一季度提交竣工入伙紙申請供有關當局審批。然而，由於蒙古國因應新型冠狀病毒疫情自2020年年初起實行全國封鎖，審批進度嚴重受阻。本集團將向有關當局密切跟進有關進度，並將靈活行事以期盡早獲發竣工入伙紙。

該項目的租務推廣工作已經展開，已有潛在租戶表示有興趣租用。

(C)發展物業

(i)香港中環結志街16–20號（擁有100%權益）

於2020年7月中旬拍賣結志街16–18號後，最終於2020年8月完成強制收購餘下3個單位。本集團因此而統一了結志街16–20號的業權並成功合併該佔地面積共約3,600平方呎的項目，現擬興建一幢總樓面面積約為35,000平方呎的商住大廈。此項目重建計劃及建築圖則之詳細研究已進入最後階段，而圍板及拆卸工程經已動工，並將於2021年第三季度竣工。地基工程將緊隨其後展開。鑒於此項目位於中環黃金地段，本集團對此項目之前景感到樂觀。

(ii)香港寶珊道28號屋（擁有50%權益）

該項目由本集團及嘉華國際集團有限公司（股份代號：173）之一間全資附屬公司分別擁有50%及50%權益，而本集團為此發展物業之項目經理。該物業土地面積約10,000平方呎，位於半山豪宅地段，享有極致優美之海景。兩套分別將此物業發展為(1)兩幢總樓面面積共約40,662平方呎之半獨立高級洋房（左/右各一幢），以及(2)一幢總樓面面積共約45,379平方呎之獨立大宅的建築圖則已獲屋宇署批准。本集團正評估該等兩套建築圖則，同時亦正研究將此物業發展為兩幢高級洋房（上/下各一幢）的第三套建築圖則之可能性，並已提交技術性/契約修改申請供有關當局審批。

地盤平整及地基工程剛已竣工。與此同時，合營企業夥伴亦在探討其他方案（包括出售）以加快從該投資取得資本回報。該項目已展開市場推廣工作。

(iii) ONE SOHO，香港九龍旺角新填地街/山東街九龍內地段第11254號（擁有40%權益）

透過與信和置業有限公司（股份代號：83）之全資附屬公司成立之合營企業，本集團於2017年12月獲得市區重建局在此項目之投標。該項目位於旺角區中心地段，鄰近朗豪坊，佔地約14,900平方呎。該項目將提供住宅總樓面面積約112,200平方呎及商業總樓面面積約22,400平方呎，而商業部份於落成後將由市區重建局持有。一幢包括322個住宅單位、會所設施、商業裙樓及停車位的商住大廈現正在發展中。

該項目的建築圖則已獲有關當局批准。地盤平整及地基工程已竣工，上蓋建築工程現正在進行中。該項目已於2021年4月獲得ONE SOHO的322個住宅單位的預售樓宇同意書，並已開始預售。目前合共預售148個單位，總預售額約為1,000,000,000港元，並已收取訂金總額約62,400,000港元。根據當前市場行情，該項目住宅部份總銷售額估算約達2,200,000,000港元，本集團攤佔40%的份額將約為900,000,000港元。

(iv)越南胡志明市守德郡綠景花園（出售前擁有100%權益）

綠景花園佔地約20,200平方米，可建成一個總樓面面積合共約91,000平方米之商住小區。該項目已取得建築許可證。為把握越南物業市場日益興旺的機遇及釋放其所蘊藏的價值以產生收入和現金流量，本集團已與一名獨立第三方展開磋商，並於本年度後訂立有條件買賣協議，以代價約25,600,000美元（相等於約198,800,000港元）向其出售綠景花園。該項交易已於2021年5月完成，本集團亦已如期收取相關代價，惟一筆約為1,300,000美元（相等於約10,100,000港元）的款項正存放在一家銀行的託管賬戶內，等待越南稅務機關評估稅務責任。

有關盈餘（如有）將於稅務結算後或完成出售後兩年內（以較早者為準）發放予本集團。是項交易將於截至2022年3月31日止財政年度錄得溢利淨額約85,000,000港元（可根據稅務清算的結果予以調整）。此出售事項有助於釋放此項目所蘊藏的價值及進一步加強本集團之財務狀況。

(D) Chuang’s China Investments Limited（莊士中國投資有限公司）（「莊士中國」，股份代號：298）（擁有60.7%權益）

莊士中國及其附屬公司（統稱「莊士中國集團」）主要從事（其中包括）物業發展及投資。於截至2021年3月31日止年度，莊士中國集團錄得權益持有人應佔溢利419,000,000港元（2020年：虧損192,400,000港元）以及收入1,779,700,000港元（2020年：177,500,000港元）（包括物業銷售收入1,651,600,000港元（2020年：42,400,000港元）、租金及管理費收入39,900,000港元（2020年：66,200,000港元）、墓園資產收入25,700,000港元（2020年：21,200,000港元）、銷售及貿易業務收入為零（2020年：2,200,000港元），以及證券投資及買賣收入62,500,000港元（2020年：45,500,000港元））。

(i)投資物業

莊士中國集團於香港、中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。

1.香港新界屯門業旺路弦坊（由莊士中國擁有100%權益）弦坊為由莊士中國集團於屯門開發之總樓面面積合共約25,813平方呎之兩層高商業裙樓，其設有約16個商舖及12個商業停車位，其中7個商舖出租予獨立第三方，每年租金收入合共約1,800,000港元。莊士中國集團將繼續推廣餘下舖位及停車位，以賺取租金收入。於2021年3月31日，該物業以估值約175,900,000港元列賬。

2.遼寧省鞍山市莊士‧中心城（由莊士中國擁有100%權益）莊士‧中心城設有一幢6層高的商業裙樓，總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。該項目已取得竣工入伙紙。

由於鞍山經濟疲弱進一步受到新型冠狀病毒疫情的不利影響，因此商業活動和租賃進展緩慢。莊士中國集團將探索更多招商方案以推廣和出租商業裙樓及雙子大廈單位。該物業於2021年3月31日的估值已下降約12%至約為人民幣666,600,000元（相等於約788,700,000港元），其中商業裙樓為人民幣261,300,000元，雙子大廈為人民幣405,300,000元。

3.福建省廈門市之酒店及度假村別墅（由莊士中國擁有59.5%權益）

該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由莊士中國集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總面積為9,780平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2021年3月31日，該等物業以估值人民幣447,800,000元（包括酒店估值人民幣185,700,000元及30幢別墅估值人民幣262,100,000元）列賬。莊士中國集團應佔估值約為人民幣266,400,000元（相等於約315,200,000港元），而莊士中國集團所佔的總投資成本則約為人民幣150,800,000元（相等於約178,400,000港元）。

於回顧年內，廈門旅遊業受到了新型冠狀病毒疫情的影響。該21幢別墅的一名租戶自2019年第四季以來一直拖欠租金。由於持續欠租，莊士中國集團於2021年3月終止有關租約，並從租戶收回該21幢精裝別墅作為調解之安排。莊士中國集團將就出租該21幢精裝別墅進行招租。此外，酒店大樓及3幢別墅出租予廈門家鷺江酒店，以「鷺江‧家酒店」經營業務。莊士中國集團現正與廈門家鷺江酒店就其因旅遊業遭受重創而提出減少餘下租期租金的要求進行磋商。

4.廣東省東莞沙田之商業物業（由莊士中國擁有100%權益）

莊士中國集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2021年3月31日，該物業的估值為人民幣36,400,000元（相等於約43,100,000港元）。

誠如過往所報告，該物業其中兩層已出租予中國人壽東莞分公司（「中國人壽」）作辦公室用途。於截至2021年3月31日止年度，中國人壽提前終止租用其中一層，並根據租賃協議向莊士中國集團支付賠償金。就出租該物業餘下單位之招商正在進行中。

5.馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路莊士大廈（由莊士中國擁有100%權益）

莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設有298個停車位。於2021年3月31日，該物業的估值為180,200,000馬來西亞元（相等於約337,600,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約924馬來西亞元（相等於約1,731港元）。

莊士大廈已出租予多個租戶，租用率約為60%，每年租金收入約為6,300,000馬來西亞元（相等於約11,700,000港元），按估值計算租金回報率約為3.5%。於回顧年內，莊士中國集團已完成一項大堂翻新工程。莊士中國集團現正計劃進行若干樓宇維修工程（包括洗手間設施），旨在改善租戶設施。此外，莊士中國集團將繼續檢討該物業的租戶組合，並考慮對樓宇內部進行進一步升級工程，以進一步提高其租金回報率及租用率。

6.英國倫敦市Fenchurch Street的寫字樓物業（出售前由莊士中國擁有100%權益）

Fenchurch Street 10號為一幢位於英國倫敦市11層高的永久業權商業樓宇，提供辦公室及零售用途面積共77,652平方呎。誠如於2020年5月3日公佈，莊士中國集團已訂立買賣協議，以將該物業出售予一名獨立第三方。該出售於2020年6月23日已獲莊士中國股東批准，並已於2020年9月1日完成。莊士中國集團收取的現金代價淨額45,800,000英鎊已於完成項目出售後轉換為約475,000,000港元。

除上述投資物業外，莊士中國集團將物色合適機會擴大投資物業組合，以增加莊士中國集團的經常性及穩定收入。

(ii)物業發展

1.香港新界屯門業旺路弦海（由莊士中國擁有100%權益）

該物業項目用於住宅和商業用途的總樓面面積分別約為117,089平方呎和25,813平方呎，前者名為弦海，後者名為弦坊。弦海共有371個住宅單位，包括233個開放式單位、97個一房單位、39個兩房單位及2個三房單位、一個會所設施以及30個住宅停車位。弦坊為一幢兩層高用作租賃的商業裙樓，並設有12個商業停車位。

目前全部371個住宅單位及5個停車位均已售出，總銷售額約為1,714,500,000港元。於回顧年內，已完成出售之365個住宅單位及3個停車位於2020年7月31日獲發合約完成證明書後已交付予買家，相關銷售額為1,647,500,000港元，並已在本集團財務報告中確認為收入。已確認之相關銷售的毛利達609,100,000港元，毛利率約為37%。餘下6個已售住宅單位和2個停車位銷售額為67,000,000港元，預計將於截至2022年3月31日止財政年度完成交付。莊士中國集團將繼續推廣餘下未售之停車位。

2.香港鴨洲平瀾街6–8號及鴨洲大街26–32號（由莊士中國擁有100%權益）

莊士中國集團於2019年收購位於鴨洲的物業權益，代價約為455,000,000港元。該物業的地盤面積約為4,320平方呎，可發展總樓面面積約為40,000平方呎。該項目的建築圖則已獲批准，可興建一幢27層高的商住大廈，包括住客會所設施，以及設於基座之商舖。

該物業於年內已全部交吉。圍板及拆卸工程已於2021年3月竣工。地基工程正在展開中，預計將於截至2022年3月31日止財政年度結束時竣工。

3.廣東省廣州市莊士‧映蝶藍灣（出售前由莊士中國擁有100%權益）

莊士‧映蝶藍灣為一個綜合商住社區，並分期進行開發。莊士中國集團已完成第一及第二期的發展，其總樓面面積合共約為260,800平方米，包括34幢高層住宅大廈，合共提供2,077個住宅單位，另有22幢別墅、商業物業及會所設施，並設有1,497個停車位。全部住宅單位及3幢別墅已於往年售出，另有3幢別墅已於年內售出。該項目的第三期為一幅面積超過92,000平方米的土地，其容積率總樓面面積約為175,011平方米，可售總樓面面積約為162,958.64平方米。

於2021年2月9日，莊士中國集團與獨立第三方訂立有條件買賣協議，以出售持有第三期地塊的物業持有附屬公司，連同15幢別墅、2個會所設施及369個停車位，總代價約為人民幣1,571,300,000元（相等於約1,872,200,000港元）。莊士中國集團保留一幢別墅和14個停車位。

該出售於2021年4月13日已分別獲莊士中國及本公司股東批准，並已於2021年5月14日完成。代價約人民幣1,346,400,000元（相等於約1,615,700,000港元）已於完成時收取。根據買賣協議，遞延代價約為人民幣99,900,000元（相等於約119,800,000港元），預計將於完成日期起計12個月屆滿後收取，而遞延稅項金額之上限金額人民幣25,000,000元（相等於約30,000,000港元）應由買方在動用相關稅務虧損時結清，而遞延稅項金額的任何未付部分應在完成日期起計四年內結清。該出售預計將於截至2022年3月31日止財政年度上半年為莊士中國集團帶來收益淨額約1,000,000,000港元。莊士中國及本公司已於2021年2月11日及2021年5月14日公佈該出售的詳情，並於2021年3月19日分別刊載於莊士中國及本公司通函。

4.廣東省東莞市長安（由莊士中國擁有100%權益）

莊士中國集團於東莞市長安核心地段擁有土地面積約20,000平方米，並建有總樓面面積約39,081平方米的工業物業。目前，該物業出租予一名獨立第三方，直至2023年為止，期間每年租金收入總額約為人民幣6,800,000元。於2021年3月31日，該物業以估值人民幣223,400,000元（相等於約264,300,000港元）列賬。按每年租金收入計算，其按估值計算的租金回報率約為3.0%。

本項目的地塊已規劃為「住宅用途」，而長安已納入粵港澳大灣區的有利位置。莊士中國集團將跟進土地變性的相關手續，並按策略適時提出申請。按容積率3.5倍計算，該項目之可開發總樓面面積將約為70,000平方米，並將成為未來發展的主要土地儲備。如有合適機會，莊士中國集團亦會考慮出售該物業。

5.遼寧省鞍山市莊士廣場（由莊士中國擁有100%權益）

莊士廣場毗鄰莊士‧中心城，為莊士中國集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積約為39,449平方米。由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥善整合約1,300平方米之土地業權，故莊士中國集團的土地面積因被當地鐵路公司佔用而有所減少。鑑於鞍山市的經濟前景低迷，莊士中國集團將評估將該土地售回予當地部門之可能性或物色合適機會出售該項目。

6.湖南長沙（由莊士中國擁有69%權益）

莊士中國集團擁有位於長沙市的物業發展項目69%實際權益。而於2021年3月31日的總投資成本約為24,500,000港元（包括股東貸款約3,500,000港元）。莊士中國集團已取得法院裁定批准對中國合營公司進行清算。於2021年6月，湖南省長沙市中級人民法院已作出裁定並接納有關清算，目前正在等待上述法院選擇清算人進行清算。

此外，關於中國合營公司小股東起訴莊士中國及莊士中國一名執行董事的民事起訴狀方面，誠如莊士中國於2021年6月24日所公佈，湖南省高級人民法院已收到該小股東撤回向有關各方提起訴訟的民事起訴狀，該法院亦已批准有關撤回。

7.四川成都（由莊士中國擁有51%權益）

莊士中國集團持有位於成都市武侯區一個項目51%發展權益。於2021年3月31日，莊士中國集團對該項目作出的總投資成本約為人民幣146,800,000元（相等於約173,700,000港元）。誠如於2021年2月10日所公佈，莊士中國集團已收到法院的終審判決，並將判決款項修改為對莊士中國集團有利。中方合作夥伴應於收到終審判決後30日內支付經修訂的判決款項，但彼等未能於此30日期間內作出該等支付。為此莊士中國集團已向法院提出申請執行終審判決。法院已於2021年3月接受有關執行申請，目前執行工作正在進行中。本公司將於適當時就有關法律訴訟作出進一步公佈。

8.年內，莊士中國集團已獲得北京法院的判決，要求有關四合院登記業主將業權登記予莊士中國集團的指定持有人。由法院執行的登記程序正在進行中。莊士中國集團於上述四合院的原投資成本約為人民幣9,700,000元（相等於約11,500,000港元）。

此外，一名經辦代理人近期對莊士中國集團的指定持有人對上述四合院所委託該經辦代理人提起法律訴訟。根據莊士中國集團獲得的法律意見，該申索並無足夠事實及/或法律依據支持，而莊士中國集團具有充足理據就該申索進行抗辯。

9.廣東省四會市聚福寶（由莊士中國擁有86.0%權益）聚福寶華僑陵園屬於四會市的經營性墓園，由當地政府機關同意安排約518畝之土地作為發展。聚福寶華僑陵園按分期開發方式發展。第一期佔地約100畝已完成開發5,485幅墓地、一座陵塔提供550個骨灰龕位及一幢行政及客戶服務大樓。

餘下418畝土地將分別為第二期至第五期發展。根據第二期至第五期之現有總規劃，268畝土地將可興建約41,815幅墓地，另150畝則規劃為道路及綠化帶。其中第二期至第三期已取得約143畝之土地使用權，其將可建合共約22,569幅墓地。而第四期至第五期已取得約5.2畝之土地使用權，另外還需取得約119.8畝之土地配額，以興建合共約19,246幅墓地。聚福寶將向當地部門跟進有關餘下之土地使用權。

於取得上述土地使用權後，部分土地的地盤平整工程已經開始動工，但有居民拒絕遷走及交付部份土地而要求當地政府賠償。年內，聚福寶已收到四會市自然資源局發出的通知，就閒置土地調查程序作出查詢，聚福寶已回覆有關部門。於2021年5月，四會市自然資源局向聚福寶發出進一步通知，確認因延誤工程動工造成土地閒置乃由當地政府所致。有關部門將跟進有關事宜的補救措施。

根據莊士中國集團取得的法律意見，倘因當地政府的原因導致工程動工延誤，根據中國相關法律，聚福寶須向有關部門提出申請，以處理與閒置土地有關的事宜，包括申請延期動工。聚福寶目前正在與有關部門保持緊密聯絡，並監控閒置土地的狀況。

於2021年3月31日，墓園資產（包括非控制性權益）以賬面成本約人民幣623,300,000元（相等於約737,500,000港元）列賬。

聚福寶已取得全面營銷執照，不僅可於中國銷售，亦包括向海外華僑以及香港、澳門及台灣居民銷售。於2021年3月31日，項目約有3,260幅墓地及533個骨灰龕位可供出售。聚福寶將檢討其銷售及市場推廣策略，並在其品牌建立及客戶服務方面採取更積極主動的措施。

(iii)投資於北海集團有限公司（「北海」）及中漆集團有限公司（「中漆」）

於本報告日期，莊士中國集團擁有北海約19.45%權益及中漆約0.6%權益，該兩間公司均於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。北海及其附屬公司主要從事房地產業務，並透過其擁有75%權益的附屬公司中漆則主要從事以自家品牌製造及銷售油漆產品，並放眼於中國市場。

鑑於北海及中漆於2021年3月31日之股份收市價分別為每股0.38港元（2020年3月31日：每股0.31港元）及每股0.48港元（2020年3月31日：每股0.45港元），莊士中國集團於北海及中漆的投資賬面總值約為143,800,000港元（2020年3月31日：117,600,000港元）。賬面值變動於財務報告內以「儲備」入賬。

誠如本公司於2019年2月12日所公佈，法院已指示對北海若干董事提出之衍生訴訟之實質審訊重訂於2020年11月9日至2020年12月11日進行。有關實質審訊的聆訊已於2020年12月完成，莊士中國集團正在等待法院判決。本公司將於適當時就該衍生訴訟作出進一步公佈。

(E)其他業務

(i)新的尼龍棉製廠（私人）有限公司（「新的尼龍」）

新的尼龍在新加坡以自家品牌從事床上用品銷售業務，本集團擁有其88.2%權益。年內，新的尼龍錄得收入16,200,000港元（2020年：30,800,000港元），而虧損為1,200,000港元（2020年：7,600,000港元）。由於新型冠狀病毒疫情關係，新加坡政府實施多項隔離措施，預期會繼續對新的尼龍的業務產生不利影響。因此，新的尼龍現正調整業務模式，以減少倚賴顧客在店內購物，並集中更多資源發展線上業務。此外，新的尼龍採取多項措施，大幅降低營運成本、鞏固內部營運，並透過重組零售店組合以進一步評估各零售店的有效性。在關閉表現不佳的零售店後，目前有4間零售店以將成本減至最低的模式下繼續營運，以維持業務及市場網絡。另外，本集團正在積極檢討新的尼龍的業務及經營規模，亦在探討其他方案（包括出售其貨倉及物業），以釋放該項投資所蘊藏的價值。

(ii)證券投資及買賣業務

年內，本集團之證券投資及買賣業務錄得出售投資之已變現收益淨額61,500,000港元、來自投資之股息及利息收入207,500,000港元，以及因於結算日按市值評估投資而產生之未變現公平值收益220,100,000港元。

於2021年3月31日，本集團持有3,442,200,000港元之投資（其中2,120,300,000港元由本集團之全資附屬公司持有，1,321,900,000港元由莊士中國集團持有），當中3,334,800,000港元之投資為高收益債券，1,900,000港元之投資為在聯交所上市之證券，而餘下105,500,000港元之投資則為於若干金融科技公司、創投企業及基金（均未於市場上市）之其他投資。

本集團將根據貨幣環境，同時參照集團本身之財務狀況，密切監控投資組合之表現。

資料來源: 莊士機構國際 (00367) 全年業績公告

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