業務回顧 - 截至2020年09月30日六個月止

(A)投資物業

(i)香港干諾道中30–32號莊士大廈（擁有100%權益）

此物業為一幢商業/寫字樓大廈，位於中區核心地段，毗鄰港鐵中環站及機場快線香港站出口。該物業土地面積約3,692平方呎，總樓面面積（「總樓面面積」）約55,367平方呎。期內，來自該物業之租金及其他收入約為24,600,000港元。本集團已向若干業務受當前市場狀況不利影響的租戶提供租金補貼。本集團將密切檢視及關注租戶狀況，以提高該物業的租金收益。

(ii)九龍尖沙咀彌敦道219號莊士倫敦廣場（擁有100%權益）

此物業位於九龍尖沙咀之中心購物區，毗鄰港鐵站及廣深港高速鐵路香港段出口，為一幢購物及娛樂廣場。該物業土地面積約9,145平方呎，總樓面面積約103,070平方呎。期內，來自該物業之租金及其他收入約為18,700,000港元。本集團已向若干租戶提供租金補貼，以期在當前非常艱難的時刻給予即時援助。本集團現正採取多項措施，與租戶進行租約重組及優化該物業之租戶組合，以減輕新型冠狀病毒疫情的影響。除餐飲分部外，本集團亦將探索及考慮其他業務分部的租賃商機，以擴大該物業之租戶基礎，從而獲取穩定收入。

(iii)九龍深水元州街165號步陞工商業大廈（擁有100%權益

該物業為一幢商業/工業樓宇，位於港鐵長沙灣站（約0.4公里）與深水站（約0.5公里）之間，享有便捷的交通網絡。該物業土地面積約3,920平方呎，總樓面面積約47,258平方呎。期內，來自該物業之租金及其他收入約為4,500,000港元。本集團已向若干生意受困的租戶提供租金補貼，以紓緩他們在疫情期間的經營壓力。該物業目前屬商業（地下至3樓及12樓）及工業（4樓至11樓）用途。將該物業重建為一幢總樓面面積約35,280平方呎之商住物業的建築圖則已獲屋宇署批准。本集團將評估進行上述重建（如有）之最佳時機。此外，本集團正在探討翻新該物業大門入口、大堂及外觀之計劃和方案，以進一步優化其外觀，從而獲取更高的租金收益。

(iv)香港深水灣香島道37號A屋（擁有100%權益）

此物業座落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景。此物業目前正出租以賺取租金收入。

(v)中國深圳市羅湖區鵬大廈1至3層（擁有100%權益）

該物業位於深圳地鐵7號線洪湖站出口旁邊，為一總樓面面積約5,318平方米之商業物業。該物業由物業賣方提供每月1,800,000港元之租賃擔保，擔保期限自2018年11月起為期36個月，截至2020年9月30日止六個月收取之租金總額為10,800,000港元。

(vi)蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區國際金融中心（擁有100%權益<）

此項目佔地約3,269平方米，位於中心商業區。該項目擬興建一幢總樓面面積約40,000平方米、樓高26層之商場/辦公大樓，包括辦公室和停車位，以及配備設於基座之商舖。此項目於落成後將成為蒙古國最高的辦公大樓。上蓋建築工程經已平頂，但由於自2020年年初以來蒙古國因新型冠狀病毒而實施國家封鎖，該物業的內部結構工程及外牆裝嵌工程已暫停施工。本集團將繼續留意蒙古國的封鎖狀況及關注其對裝修工程之影響，並將採取靈活策略與承包商進行協調。其租務推廣工作經已展開。

(B)酒店及服務式公寓

(i)香港九龍紅磡蕪湖街83號‧酒店（擁有100%權益）

‧酒店座落於紅磡之中心地段，毗鄰三個港鐵站，包括黃埔站（約0.3公里）、何文田站（約0.4公里）及紅磡站（約0.6公里），設有388間客房，並於地下及1樓設有商舖及餐廳。

新型冠狀病毒疫情期間的旅遊禁令及隔離規定持續對香港旅遊業造成嚴重衝擊。於回顧期內，來自酒店之收入總額約為8,900,000港元（2019年：34,800,000港元），當中包括客房收入4,300,000港元（2019年：30,000,000港元）以及商舖及餐廳租金收入4,600,000港元（2019年：4,800,000港元）。期內酒店之平均房價下降至約448港元（2019年：686港元），而平均入住率則下跌至約13%（2019年：60%）。酒店業務（不包括租金收入）於回顧期內錄得虧損（未計利息、稅項、折舊及攤銷前）約6,200,000港元（2019年：盈利5,600,000港元）。

面對上述不利因素，本集團更專注於其共居概念。期間本集團與一間教育機構訂立協議為大學生提供公寓住宿，並與不同代理簽訂合約以吸引不同目的的長住房租賃業務。透過有效的推廣工作及具競爭力的定價，並提供更多的共享空間設施，長住房租賃業務持續得到拓展。此外，本集團還推出靈活套票選項，為本地留港度假的顧客及長住/月租房租賃業務創造需求。至於商舖及餐廳方面，酒店已向若干受當前市場環境影響的租戶提供租金補貼。另外，本集團亦已推行多項減少開支的措施，同時維持效率及服務水平，藉以減輕有關影響。

面對目前的疫情形勢，酒店在不同階段實行有效的預防措施並制定了應對策略，以加強對所有主要持份者之健康與生，以維持營運。本集團將繼續密切關注市場狀況，並會採取一切必要措施以保持競爭力。

(ii)菲律賓宿霧宿務太平洋度假村（擁有40%權益）

宿務太平洋度假村由本集團擁有40%權益，於1992年落成，設有134間客房（包括114間酒店客房及20幢別墅）及多元化潛水活動設施。度假村位於菲律賓宿霧麥丹島之拉普拉普市，佔地約64,987平方米。

由於受新型冠狀病毒疫情影響，該度假村自2020年3月中旬至2020年7月31日暫停營業，並於2020年8月1日才重新開放營業，且按當地隔離規定限制入住率在30%。同時，當地政府還實施其他限制措施，例如禁止在宿霧進行潛水活動及遊客須配合規定的隔離要求。由於上述限制措施，期內該度假村之收入下跌至約800,000港元（2019年：18,800,000港元）及錄得虧損3,100,000港元（2019年：溢利4,800,000港元）。本集團攤佔40%的虧損，約為1,200,000港元（2019年：溢利1,900,000港元）。該度假村之平均房價於本期間維持約3,763菲律賓披索，而平均入住率則於2020年8月重新開放營業後下降至約8%。該度假村目前將其在崗員工人數降至最低，以節省成本。

(iii)香港九龍白加士街101號珀‧軒（擁有100%權益）

此物業鄰近港鐵佐敦站，已由本集團發展為一幢樓高25層之商住大廈，包括114個配備全套傢俱之開放式住宅單位連同住客會所設施，以及設於基座（地下至2樓）之商舖。本集團仍擁有該物業18個住宅單位，乃以服務式公寓模式營運。期內來自該等服務式公寓之租金收入約為1,000,000港元。鑒於近期物業市場稍微回暖，本集團將密切留意市場機會，並會採取靈活方式出售上述18個單位，以變現該項投資。

(iv)台灣台北市信義區‧居（擁有100%權益）

本集團在台灣之‧居毗鄰台北市市中心，為本集團發展之住宅小區項目，包括一幢配備全套傢俱的洋房及6個服務式公寓（其中2個為複式單位），總樓面面積約20,600平方呎。該等服務式公寓已租出，回顧期內租金收入約為1,000,000港元。洋房之租務推廣工作正在進行當中。

(v)蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區sv Plaza（擁有100%權益）

此項目位於市中心之使館區內，土地面積約3,431平方米。該幢樓高19層之服務式公寓/寫字樓大廈的總樓面面積約為19,000平方米，包括142個單位，配備會所設施連同一個地下商舖，並設有48個停車位。內部裝飾及外牆裝修工程已於期內竣工。該項目已於2020年第一季度提交竣工入伙紙申請供有關當局審批。然而，由於蒙古國因應新型冠狀病毒疫情在2020年全國封鎖近一整年，審批進度嚴重受阻。本集團將向有關當局密切跟進有關進度，以期盡早獲發竣工入伙紙。該項目的租務推廣工作已經展開，已有潛在租戶表示有興趣租用。

(C)發展物業

(i)香港中環結志街16–20號（擁有100%權益）

於2020年7月中旬拍賣結志街16–18號後，最終於2020年8月完成強制收購餘下3個單位。本集團因此而統一了結志街16–20號的業權並成功合併該佔地共約3,600平方呎的項目，現擬興建一幢總樓面面積約為36,000平方呎的商住大廈。此項目重建計劃及建築圖則之詳細研究已進入最後階段，而圍板及拆卸工程經已動工，並將於2021年的上半年竣工。地基工程將緊隨其後展開。鑒於此項目位於中環黃金地段，本集團對此項目之前景感到樂觀。

(ii)香港寶珊道28號屋及30號屋（擁有50%權益）

該項目由本集團及嘉華國際集團有限公司（股份代號：173）之一間全資附屬公司分別擁有50%及50%權益，而本集團為此發展物業之項目經理。該物業土地面積約10,000平方呎，位於半山豪宅地段，享有極致優美之海景。兩套分別將此物業發展為(1)兩幢總樓面面積共約40,662平方呎之半獨立高級洋房（左/右各一幢）及(2)一幢總樓面面積共約45,379平方呎之獨立大宅的建築圖則已獲屋宇署批准。本集團正評估該等兩套建築圖則，同時亦正研究將此物業發展為兩幢高級洋房（上/下各一幢）的第三套建築圖則之可能性，並已提交技術性修改申請供有關當局審批。

該項目的地盤平整及地基工程已進入最後階段，並將於本財政年度結束前竣工。與此同時，合營企業夥伴雙方亦在探討其他方案（包括出售）以加快從該投資取得資本回報。該項目已展開市場推廣工作。

(iii)香港九龍旺角新填地街/山東街九龍內地段第11254號（擁有40%權益）

透過與信和置業有限公司（股份代號：83）之全資附屬公司成立之合營企業，本集團於2017年12月獲得市區重建局在此項目之投標。該項目位於旺角區中心地段，鄰近朗豪坊，佔地約14,900平方呎。該項目於落成後將提供住宅總樓面面積約112,200平方呎及商業總樓面面積約22,400平方呎，而商業部份將由市區重建局持有。該項目擬興建一幢商住大廈，包括322個住宅單位、住客會所設施、商業裙樓及停車位。

該項目的建築圖則已獲有關當局批准。地盤平整及地基工程現正在進行中，並預期將於本財政年度結束前竣工。上蓋建築工程將緊隨其後展開。該項目已向有關當局提交申請批准322個住宅單位的預售樓宇同意書。待批出預售樓宇同意書後，該項目預期將於2021年第一季度展開預售。該項目即將展開市場推廣工作。根據當前市場行情，該項目住宅部份總銷售額估算約達2,200,000,000港元，本集團攤佔40%的份額將約為900,000,000港元。

(iv)越南胡志明市守德郡綠景花園（擁有100%權益）

綠景花園佔地約20,200平方米，擬建成一個總樓面面積合共約91,000平方米之商住小區。該項目已取得建築許可證。有關該項目第一期以興建一幢總樓面面積約17,340平方米之商住大廈的地盤平整工程經已完成。為把握越南物業市場日益興旺的機遇，本集團亦正探討其他方案（包括出售）以加快從該項目的投資取得資本回報。

(D) Chuang’s China Investments Limited（莊士中國投資有限公司）（「莊士中國」，股份代號：298）（擁有60.7%權益）

莊士中國及其附屬公司（統稱「莊士中國集團」）主要從事（其中包括）物業發展及投資。於截至2020年9月30日止六個月，莊士中國集團錄得權益持有人應佔溢利423,400,000港元（2019年：21,300,000港元）以及收入1,683,300,000港元（2019年：81,300,000港元）（包括物業銷售收入1,617,400,000港元（2019年：14,800,000港元）、租金及管理費收入27,200,000港元（2019年：32,400,000港元）、墓園資產收入11,300,000港元（2019年：10,500,000港元）、銷售及貿易業務收入為零（2019年：2,200,000港元），以及證券投資及買賣收入27,400,000港元（2019年：21,400,000港元））。

(i)投資物業

莊士中國集團於中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。

1.遼寧省鞍山市莊士‧中心城（由莊士中國擁有100%權益）

莊士‧中心城設有一幢六層高的商業裙樓，總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。該項目已取得竣工入伙紙。

由於受到鞍山經濟疲弱的影響，該物業於2020年9月30日的估值已下降約13%至約為人民幣666,700,000元（相等於約757,900,000港元），其中商業裙樓為人民幣253,400,000元，雙子大廈為人民幣413,300,000元。

莊士中國集團早前曾訂立協議將整幢商業裙樓預租予傢俱及家居連鎖集團。然而，該租戶已單方面終止該租賃協議。於2019年12月，莊士中國集團獲得法院支持並裁決該租賃協議具有法定執行效力。於2020年4月，該租戶向莊士中國集團之全資附屬公司提出一項新的法律訴訟以解除該租賃協議並要求賠償。莊士中國集團已採取適當措施，就其租金損失及物業損壞提出反索償。該案已於2020年7月由法院進行聆訊，目前正等待判決。

新型冠狀病毒疫情令鞍山疲弱的經濟雪上加霜，業務活動及租賃因此進展緩慢。莊士中國集團將探索更多招商方案以推廣和出租商業裙樓及雙子大廈單位。

2.福建省廈門市之酒店及度假村別墅（由莊士中國擁有59.5%權益）

該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由莊士中國集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總面積為9,780平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2020年9月30日，該等物業以估值人民幣447,800,000元（包括酒店估值人民幣185,700,000元及30幢別墅估值人民幣262,100,000元）列賬。莊士中國集團應佔估值約為人民幣266,400,000元（相等於約302,800,000港元），而莊士中國集團所佔的總投資成本則約為人民幣150,800,000元（相等於約171,000,000港元）。

該酒店大樓及30幢別墅已全部出租。酒店大樓及3幢別墅出租予廈門家鷺江酒店，用作「鷺江‧家酒店」經營業務。其餘27幢別墅已出租予獨立第三方，其中21幢別墅用作「亞朵S酒店」經營業務。2020年2月至2020年4月期間，新型冠狀病毒疫情導致廈門旅遊業經營環境非常艱難，莊士中國集團給予多名租戶若干租金減免。此外，該21幢別墅的租戶一直拖欠租金，並請求將這兩年的租金大幅縮減及根據其時市場租金釐定餘下8年的租金。鑒於該租戶持續拖欠租金，莊士中國集團正在考慮終止租約，並將評估多個行動方案，包括採取法律行動，以追討欠付租金。

3.廣東省廣州市莊士‧映蝶藍灣之18幢別墅及商業物業（由莊士中國擁有100%權益）

於回顧期內，莊士中國集團已完成出售兩幢別墅。於2020年9月30日，莊士中國集團餘下總樓面面積約為5,717平方米的18幢別墅以估值約人民幣145,400,000元（相等於約165,300,000港元）列賬，而其中2幢別墅已訂立買賣協議出售，預計將於2021年完成。莊士中國集團的策略是變現該項投資。因此莊士中國集團將採取靈活方式出售/或出租餘下別墅。

此外，莊士中國集團在廣州亦持有總樓面面積約為1,630平方米的兩幢商業物業，其中一幢物業（總樓面面積約為809平方米）已經出租予一名獨立第三方並帶來穩定租金收入，按估值人民幣7,700,000元（相等於約8,800,000港元）計算，租金回報率約為4.3%。另一幢持作租賃的商業物業（總樓面面積約為821平方米）於2020年9月30日以估值人民幣10,300,000元（相等於約11,700,000港元）列賬。

4.廣東省東莞沙田之商業物業（由莊士中國擁有100%權益）

莊士中國集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2020年9月30日，該物業的估值為人民幣36,400,000元（相等於約41,400,000港元）。誠如過往所報告，該物業其中兩層已出租予中國人壽東莞分公司（「中國人壽」）作辦公室用途。於截至2020年9月30日止期間，中國人壽提前終止租用其中一層，並根據租賃協議向莊士中國集團支付賠償金。就出租該物業餘下單位之招商正在進行中。

5.英國倫敦市Fenchurch Street的寫字樓物業（出售前由莊士中國擁有100%權益）

Fenchurch Street 10號為一幢位於英國倫敦市11層高的永久業權商業樓宇，提供辦公室及零售用途面積共77,652平方呎。誠如於2020年5月3日公佈，莊士中國集團已訂立買賣協議，以將持有該投資物業之物業持有公司出售予一名獨立第三方，代價約為93,800,000英鎊（相等於約971,500,000港元）（可予調整）。該出售於2020年6月23日已獲莊士中國股東批准，並已於2020年9月1日完成。該出售大幅地加強了本集團的整體財務狀況。

6.馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路莊士大廈（由莊士中國擁有100%權益）

莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設有298個停車位。於2020年9月30日，該物業的估值為180,200,000馬來西亞元（相等於約336,300,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約924馬來西亞元（相等於約1,724港元）。

莊士大廈已出租予多個租戶，租用率約為70%，每年租金收入約為7,100,000馬來西亞元（相等於約13,300,000港元），按估值計算租金回報率約為3.9%。於回顧期內，莊士中國集團已完成一項大堂翻新工程。莊士中國集團現正計劃進行若干樓宇維修工程（包括洗手間設施），旨在改善租戶設施。此外，莊士中國集團將繼續檢討該物業的租戶組合，並考慮對樓宇內部進行進一步升級工程，以進一步提高其租金回報率及租用率。

除上述投資物業外，莊士中國集團將物色合適機會擴大投資物業組合，以增加莊士中國集團的經常性及穩定收入。

(ii)物業發展

1.香港新界屯門業旺路弦海（由莊士中國擁有100%權益）

弦海的地盤面積約26,135平方呎，住宅和商業的可發展總樓面面積分別為117,089平方呎和25,813平方呎。弦海位處河畔休憩公園旁邊，可盡覽屯門河的景緻。沿該地段前方的海濱長廊，迅步即可抵達鄰近的地標式商場。

弦海為一幢20層高的住宅大廈，設有兩層高商業裙樓、會所及47個停車位。弦海共有371個住宅單位，提供233個開放式單位、97個一房單位、39個兩房單位及2個三房單位。

目前合共已出售366個住宅單位及3個停車位，總銷售額約為1,653,100,000港元。於回顧期內，已完成出售358個住宅單位及3個停車位，銷售額為1,613,400,000港元，相關單位於2020年7月31日獲發合約完成證明書後已交付予買家，因此有關銷售款項已在本集團財務報告中確認為收入。餘下8個已售單位價值為39,700,000港元，預計將於截至2021年3月31日止財政年度下半年完成交付。莊士中國集團將繼續推廣餘下5個未售住宅單位及未售停車位。

至於總樓面面積合共約25,813平方呎之兩層高商業裙樓，其設有約16個商舖，推廣工作進度理想。目前已與獨立第三方訂立4個商舖的租賃協議，每年總租金收入約為800,000港元。莊士中國集團將繼續推廣餘下舖位，以賺取更多收入。

2.香港鴨洲平瀾街6–8號及鴨洲大街26–32號（由莊士中國擁有100%權益）

於2019年，莊士中國集團收購位於鴨洲的物業權益，代價約為455,000,000港元。該物業的地盤面積約為4,320平方呎，可發展總樓面面積約為40,000平方呎。該項目的建築圖則已獲批准，可興建一幢27層高的商住大廈，包括住客會所設施，以及設於基座之商舖。

該物業於期內已全部交吉。圍板及拆卸工程已動工，預計將於截至2021年3月31日止財政年度內竣工。地基工程將緊隨其後展開。

3.廣東省廣州市莊士‧映蝶藍灣（由莊士中國擁有100%權益）

莊士‧映蝶藍灣為一個綜合商住社區，並分期進行開發。莊士中國集團已完成第一及第二期的發展，其總樓面面積合共約為260,800平方米，包括34幢高層住宅大廈，合共提供2,077個住宅單位，另有22幢別墅、商業物業及會所設施，並設有1,497個停車位。

莊士‧映蝶藍灣第一及第二期的住宅單位已全部售罄。截至本報告日期，32個停車位已出售。莊士中國集團將繼續推廣餘下未售的383個停車位（價值約為人民幣42,100,000元（相等於約47,900,000港元））。

該項目的第三期為一幅面積超過92,000平方米的土地，其容積率總樓面面積約為175,011平方米。莊士中國集團已於過往年度獲得約123,362平方米的土地配額作發展用途，並已於期內獲得餘下51,649平方米的土地配額。

莊士中國集團已分階段開展第三期項目。第一階段包括6幢住宅大廈，共有總樓面面積50,190平方米，及5,775平方米的幼兒園及公共設施。第一階段的地基工程已竣工。幼兒園的上蓋建築工程已完成，外牆裝修及內部裝飾工程即將展開，而6幢住宅大廈及公共設施的上蓋建築工程現正進行中。第二階段包括3幢住宅大廈及14幢低密度疊式別墅，共有總樓面面積29,623平方米。第二階段地基工程以及地庫工程已完成。第三階段將興建多幢住宅大廈並設有商業物業，共有總樓面面積89,423平方米。

第三期地塊具可觀的發展前景。當地政府將在莊士中國集團第三期地塊的對面沿岸推出大型商業發展項目，總規劃土地面積非常龐大，其發展將集旅遊、娛樂、展覽、文化及餐飲於一體。這將成為有利於莊士中國集團第三期發展的推動力。莊士中國集團現正根據最新市場需求檢示項目的戶型並且進行設計優化。然而，莊士中國集團亦將探討其他方案（包括出售）以加快從該項目的投資取得資本回報。

4.廣東省東莞市長安（由莊士中國擁有100%權益）

莊士中國集團於東莞市長安核心地段擁有土地面積約20,000平方米，並建有總樓面面積約39,081平方米的工業物業。目前，該物業出租予一名獨立第三方，直至2023年為止，期間每年租金收入總額約為人民幣6,800,000元。於2020年9月30日，該物業以估值人民幣223,400,000元（相等於約254,000,000港元）列賬。按每年租金收入計算，其按估值計算的租金回報率約為3.0%。

本項目的地塊已規劃為「住宅用途」，而長安已納入粵港澳大灣區的有利位置。莊士中國集團將跟進土地變性的相關手續，並按策略適時提出申請。按容積率3.5倍計算，該項目之可開發總樓面面積將約為70,000平方米，並將成為未來發展的主要土地儲備。一旦有合適機會，莊士中國集團亦會考慮出售該物業。

5.遼寧省鞍山市莊士廣場（由莊士中國擁有100%權益）

莊士廣場毗鄰莊士‧中心城，為莊士中國集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積約為39,449平方米。由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥善整合約1,300平方米之土地業權，故莊士中國集團的土地面積因被當地鐵路公司佔用而有所減少。鑑於鞍山市的經濟前景低迷，莊士中國集團將評估將該土地售回予當地部門之可能性或莊士中國集團可接納的其他補救方案。

6.湖南長沙（由莊士中國擁有69%權益）

莊士中國集團擁有位於長沙市的物業發展項目69%實際權益。而於2020年9月30日的總投資成本約為24,500,000港元（包括股東貸款約3,500,000港元）。莊士中國集團已取得法院裁定批准對中國合營公司進行清算。近期長沙法院執行庭裁定，對中國合營公司的清算應由其股東而非他們進行。莊士中國集團已對該裁定提出上訴，理由是由於中國合營公司小股東並不同意進行自願清算，並經湖南法院批准清算。長沙法院執行庭的裁定並不切實可行。中國合營公司小股東起訴莊士中國及莊士中國一名執行董事的民事起訴狀於2020年7月及2020年8月在湖南由法院進行聆訊。莊士中國將於適當時就有關法律訴訟作出進一步公佈。

7.四川成都（由莊士中國擁有51%權益）

莊士中國集團持有位於成都市武侯區一個項目51%發展權益。於2020年9月30日，莊士中國集團對該項目作出的總投資成本約為人民幣146,800,000元（相等於約166,900,000港元）。莊士中國集團自2016年5月起展開法律訴訟，以尋求法庭裁決解除有關的合作開發協議。誠如於2019年12月12日公佈，莊士中國集團獲得法院支持並裁決解除與中方合作夥伴就該成都合營項目訂立的多項協議。另外，誠如於2019年12月31日公佈，莊士中國集團已就增加判決款項提出上訴。於2020年7月，上訴法庭已就該上訴進行了聆訊。本公司將於適當時就有關法律訴訟作出進一步公佈。

8.期內，莊士中國集團已獲得北京法院的判決，要求有關四合院登記業主將業權登記予莊士中國集團的指定持有人。由法院執行的登記程序正在進行中。莊士中國集團於上述四合院的原投資成本約為人民幣9,700,000元（相等於約11,000,000港元）。

9.廣東省四會市聚福寶（由莊士中國擁有86.0%權益）

聚福寶華僑陵園屬於四會市的經營性墓園，由當地政府機關同意安排約518畝之土地作為發展。聚福寶華僑陵園按分期開發方式發展。第一期佔地約100畝已完成開發5,485幅墓地、一座陵塔提供550個骨灰龕位及一幢行政及客戶服務大樓。

餘下418畝土地將分別為第二期至第五期發展。根據現有總規劃，第二期至第五期中的268畝土地將用以興建墓地，另150畝則規劃為道路及綠化帶。目前已取得共約148.2畝之土地使用權，另外還需取得約119.8畝之土地配額。聚福寶將向當地部門跟進有關餘下之土地使用權。

於取得上述土地使用權後，部分土地的地盤平整工程已經開始動工，但有居民拒絕遷走及交付部份土地而要求當地政府賠償。聚福寶近期收到四會市自然資源局發出通知，就閒置土地調查程序作出查詢。根據莊士中國集團取得的法律意見，倘因政府的原因導致工程動工延誤，根據中國相關法律，有關工程可獲批延期動工且不會被視為閒置土地。聚福寶將與有關部門保持緊密聯絡，以匯報最新發展狀況。

於2020年9月30日，墓園資產（包括非控制性權益）以賬面成本約人民幣624,000,000元（相等於約709,400,000港元）列賬。

聚福寶已取得全面營銷執照，不僅可於中國銷售，亦包括向海外華僑以及香港、澳門及台灣居民銷售。於2020年9月30日，項目約有3,377幅墓地及533個骨灰龕位可供出售。聚福寶將檢討其銷售及市場推廣策略，並在其品牌建立及客戶服務方面採取更積極主動的措施。

(iii)投資於北海集團有限公司（「北海」）及中漆集團有限公司（「中漆」）

於本公佈日期，莊士中國集團擁有北海約19.45%權益及中漆約0.6%權益，該兩間公司均於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。北海及其附屬公司主要從事房地產業務，並透過其擁有75%權益的附屬公司中漆則主要從事以自家品牌製造及銷售油漆產品，並放眼於中國市場。

鑑於北海及中漆於2020年9月30日之股份收市價分別為每股0.35港元（2020年3月31日：每股0.31港元）及每股0.475港元（2020年3月31日：每股0.45港元），莊士中國集團於北海及中漆的投資賬面總值約為132,600,000港元（2020年3月31日：117,600,000港元）。賬面值變動於財務報告內以「儲備」入賬。

誠如本公司於2019年2月12日所公佈，法院已指示對北海若干董事提出之衍生訴訟之實質審訊重訂於2020年11月9日至2020年12月11日進行。本公司將於適當時就該衍生訴訟作出進一步公佈。

(E)其他業務

(i)新的尼龍棉製廠（私人）有限公司（「新的尼龍」）

新的尼龍在新加坡以自家品牌從事床上用品銷售業務，本集團擁有其88.2%權益。期內，新的尼龍錄得收入4,900,000港元（2019年：19,900,000港元），而虧損為1,200,000港元（2019年：7,500,000港元）。由於新型冠狀病毒疫情關係，新加坡於年內短暫封鎖全國，以及政府實施多項隔離措施，預期此等均會繼續對新的尼龍的業務產生不利影響。因此，新的尼龍現正調整業務模式，以減少倚賴顧客在店內購物，並集中更多資源發展線上業務。此外，新的尼龍採取多項措施，大幅降低營運成本、鞏固內部營運，並透過重組零售店組合以進一步評估各零售店的有效性。在關閉表現不佳的零售店後，目前有4間零售店以將成本減至最低的模式下繼續營運，以維持業務及市場網絡。

(ii)證券投資及買賣業務

期內，本集團之證券投資及買賣業務錄得出售投資之已變現收益淨額1,900,000港元、來自投資之股息及利息收入106,500,000港元，以及因於結算日按市值評估投資而產生之未變現公平值收益190,700,000港元。

於2020年9月30日，本集團持有2,893,200,000港元之投資（其中1,827,300,000港元由本集團之全資附屬公司持有，1,065,900,000港元由莊士中國集團持有），而當中2,811,000,000港元之投資為高收益債券，1,900,000港元之投資為在聯交所上市之證券，以及餘下80,300,000港元之投資則為於若干金融科技公司、創投企業及基金（均未於市場上市）之其他投資。

資料來源: 莊士機構國際 (00367) 中期業績公告

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