業務回顧 - 截至2020年03月31日止年度

於回顧年度內，社會動盪及中美貿易戰持續令香港的經營環境蒙上陰影，而新型冠狀病毒的爆發更進一步窒礙了營商氣氛。許多國家均實施旅遊禁令及限制，包括社區封閉，因此旅遊、酒店及零售等行業均無可避免地受到影響。

由於宏觀經濟前景變得暗淡及投資活動陷入停滯，本集團的物業投資業務受到不利影響，租金回報和市場價值下跌。儘管面對如此嚴峻的環境，本集團亦有向若干租戶（尤其是餐飲業租戶）提供短期租金補貼，以支持他們渡過此困難時期。與此同時，本集團的酒店營運亦承受巨大壓力，甚至曾短期暫停營業。為求保持酒店的競爭力，本集團正開拓新的收入來源，並大幅降低成本，以減輕負面影響。

儘管面對全球不明朗因素，本集團的香港發展項目弦海仍取得令人滿意的表現。大部分住宅單位已經預售，平均呎價更接近17,000港元。弦海之施工已完成，並於2020年1月取得竣工入伙紙，目前正接近獲取合約完成證明書的最後階段，以便將有關單位交付予買家以完成交易。此外，本集團已成功訂立一份出售協議以變現位於英國的投資物業，從而使本集團能夠在競爭如此激烈的市場中進一步增強其財務狀況，以作好準備應對可能出現的長期艱難環境。

本集團今年主要業務之最新情況概述如下。

(A)投資物業

1.香港干諾道中30–32號莊士大廈（擁有100%權益）

此物業為一幢商業/寫字樓大廈，位於中區核心地段，毗鄰港鐵中環站及機場快線香港站出口。該物業土地面積約3,692平方呎，總樓面面積（「總樓面面積」）約55,367平方呎。於本年度，來自該物業之租金及其他收入約為51,800,000港元。鑒於當前的市場狀況，本集團已向若干租戶提供租金補貼。該物業已於去年安裝新電梯從而提升整體電梯系統，而大堂之翻新工程亦已於本財政年度上半年內竣工，令該物業煥然一新。

2.九龍尖沙咀彌敦道219號莊士倫敦廣場（擁有100%權益）

此物業位於九龍尖沙咀之中心購物區，毗鄰港鐵站及廣深港高速鐵路香港段出口，為一幢購物及娛樂廣場。該物業土地面積約9,145平方呎，總樓面面積約103,070平方呎。於本年度，來自該物業之租金及其他收入約為49,700,000港元。鑒於當前的市場狀況，本集團已向受社會動盪及新型冠狀病毒疫情影響的若干租戶提供租金補貼，共渡時艱。本集團將繼續檢討及優化該物業之租戶組合，以進一步提升租金收益。

3. 九龍深水.元州街165號步陞工商業大廈（擁有100%權益）

該物業為一幢商業/工業樓宇，位於港鐵長沙灣站（約0.4公里）與深水.站（約0.5公里）之間，享有便捷的交通網絡。該物業土地面積約3,920平方呎，總樓面面積約47,258平方呎。於本年度，來自該物業之租金及其他收入約為8,200,000港元。該物業目前屬商業（地下至3樓及12樓）及工業（4樓至11樓）用途。將該物業重建為一幢總樓面面積約35,280平方呎之商住物業的建築圖則已獲屋宇署批准。本集團將評估進行上述重建（如有）之最佳時機。此外，本集團正在探討翻新該物業大門入口及大堂之計劃和方案，以進一步優化其外觀，從而獲取更高的租金收益。

4. 香港深水灣香島道37號A屋（擁有100%權益）

此物業座落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景。此物業已於本財政年度上半年內完成內部裝修工程，目前正出租以賺取租金收入。

5. 中華人民共和國（「中國」）深圳市羅湖區鵬大廈1至3層（擁有100%權益）

該物業位於深圳地鐵7號線洪湖站出口旁邊，為一總樓面面積約5,318平方米之商業物業。該物業由物業賣方提供每月1,800,000港元之租賃擔保，擔保期限自2018年11月起為期36個月，截至2020年3月31日止年度之總金額為21,600,000港元。

6. 蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區國際金融中心（擁有100%權益）

此項目佔地約3,269平方米，位於中心商業區。該項目現擬興建一幢總樓面面積約40,000平方米、樓高26層之商場/辦公大樓，包括辦公室和停車位，以及配備設於基座之商舖。此項目於落成後將成為蒙古國最高的辦公大樓。上蓋建築工程經已平頂，但由於近期蒙古國因新型冠狀病毒而封城，內部結構工程及外牆裝嵌工程已暫停施工。本集團將於當前市場狀況下繼續跟進其內部裝飾及外牆裝修工程之進度，並將採取靈活策略與承包商進行協調。其租務推廣工作已於年內展開。

(B)酒店及服務式公寓

1.香港九龍紅磡蕪湖街83號..‧酒店（擁有100%權益）

逸‧酒店座落於紅磡之中心地段，毗鄰三個港鐵站，包括黃埔站（約0.3公里）、何文田站（約0.4公里）及紅磡站（約0.6公里），設有388間客房，並於地下及1樓設有商舖及餐廳。

除了持續發酵的中美貿易戰及長達數月的香港社會動盪外，新型冠狀病毒疫情亦對香港旅遊業構成前所未有的挑戰，全球旅遊因旅遊禁令及隔離措施而陷入停滯。不單旅客的需求銳減，嚴重的經濟下滑亦導致商務旅程幾乎完全停頓。此等因素導致酒店的入住率和平均房價大幅下跌。與此同時，旅遊業萎縮，加上社交距離措施加強，對本集團一些商舖及餐廳租戶造成嚴重的業務影響。因此，本集團已向這些租戶提供租金補貼，以減輕他們的壓力。

這些不利的情況沉重打擊了酒店的全年表現。於回顧年度內，來自酒店之收入總額約為50,700,000港元（2019年：109,200,000港元），當中包括客房收入41,000,000港元（2019年：98,900,000港元）以及商舖及餐廳租金收入9,700,000港元（2019年：10,300,000港元）。年內酒店之平均房價下降至約600港元（2019年：800港元），而平均入住率則下跌至約43%（2019年：86%）。酒店業務（不包括租金收入）於回顧年度內錄得盈利（未計利息、稅項、折舊及攤銷前）約2,100,000港元（2019年：39,900,000港元）。

面對疫情，酒店在不同階段制定了各種預防措施及應對策略，以加強對主要持份者之健康與.生，以維持營運和業務。隨著海外旅客銳減，該酒店轉移更專注於本地市場的留港度假、長住/月租房租賃業務及學生住宿需求。該酒店以有效的推廣工作推出新創的共居概念，並提供更多的共享空間設施和服務，旨在此關鍵時期擴大客戶群以穩定收入來源。同時，本集團亦已推行多項減少開支的措施，在維持效率及服務水平的同時，大幅降低成本，藉以減輕不利影響。此外，本集團亦正在與專家探討將該酒店一部分轉為寫字樓用途的可能性，以增加彈性和收入來源。本集團將繼續密切關注市場狀況，並會採取一切必要措施以保持競爭力。

2. 菲律賓宿霧宿務太平洋度假村（擁有40%權益）

宿務太平洋度假村由本集團擁有40%權益，於1992年落成，設有134間客房（包括114間酒店客房及20幢別墅）及多元化潛水活動設施。度假村位於菲律賓宿霧麥丹島之拉普拉普市，佔地約64,987平方米。

於回顧年度內，該度假村對其營運策略作出輕微調整，加強向高利潤客戶群推廣，以提升度假村之平均房價。因此，度假村之平均房價上升約8.5%至約3,560菲律賓披索，而平均入住率則於本年度下降8%至約72%。年內來自度假村之收入總額約為34,900,000港元（2019年：35,300,000港元），當中包括客房收入22,900,000港元（2019年：23,200,000港元）及餐飲收入12,000,000港元（2019年：12,100,000港元）。由於自2020年年初以來受新型冠狀病毒疫情的影響，收入輕微下降，加上自2019年下半年起菲律賓對勞工工資政策作出調整，導致營運成本及勞工成本上漲，年內度假村之溢利減少至約7,800,000港元（2019年：11,200,000港元）。本集團攤佔40%的利潤，約為3,100,000港元（2019年：4,500,000港元）。

由於受疫情影響，該度假村已自2020年3月17日起暫停營業，待情況好轉將會重新開放營業。然而，由於新機場已於2018年開通，飛往宿霧的國際航班增多，再加上由曼達維市通往麥丹島的第三座大橋將於2021年竣工，本集團對該投資仍持積極態度，並計劃將客房數目進一步增加至200間。

3. 香港九龍白加士街101號珀‧軒（擁有100%權益）

此物業鄰近港鐵佐敦站，已由本集團發展為一幢樓高25層之商住大廈，包括114個配備全套傢俱之開放式住宅單位連同住客會所設施，以及設於基座（地下至2樓）之商舖。本集團仍擁有該物業18個住宅單位，乃以服務式公寓模式營運。年內來自該等服務式公寓之租金收入約為3,300,000港元。鑒於近期物業市場輕微回暖，本集團將密切留意市場機會，並會採取靈活方式出售上述18個單位，以變現該項投資。

4. 台灣台北市信義區..‧居（擁有100%權益）

本集團在台灣之..‧居毗鄰台北市市中心，為本集團發展之住宅小區項目，包括一幢配備全套傢俱的洋房及6個服務式公寓（其中2個為複式單位），總樓面面積約20,600平方呎。該等服務式公寓已租出，而洋房之租務推廣工作正在進行當中。年內源自該等服務式公寓之租金收入約為2,000,000港元。

5. 蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區sav Plaza（擁有100%權益）

此項目位於市中心之使館區內，土地面積約3,431平方米。該項目將興建一幢樓高19層之服務式公寓/寫字樓大廈，總樓面面積約19,000平方米，包括142個單位，配備會所設施連同一個地下商舖，並設有48個停車位。上蓋建築工程經已平頂，內部裝飾及外牆裝修工程已接近竣工。該項目已提交竣工入伙紙申請供有關當局審批。鑒於近期蒙古國因新型冠狀病毒而封城，導致審批進度有所延誤，本集團將密切跟進有關進度，以期盡早獲發竣工入伙紙。該項目的租務推廣工作進展理想，已有潛在租戶表示有興趣租用。

(C) 發展物業

1. 香港中環結志街16–20號（擁有87.5%至100%權益）

連同本集團於截至2020年3月31日止年度後透過私人協約方式收購的另一個單位，目前本集團已分別獲得結志街20號全部擁有權、結志街16號約94.4%及18號約87.5%之擁有權，並將收購餘下3個單位。本集團已於2019年3月申請強制收購結志街16–18號，並於2020年5月獲批准，以及將於2020年7月中旬進行拍賣。整個強制收購過程預期將於截至2021年3月31日止財政年度內完成。本集團將積極監控有關進度，以便於來年合併整個地盤作重建之用。

此項目佔地共約3,600平方呎，現擬興建一幢總樓面面積約36,000平方呎之商住大廈。此項目重建計劃及建築圖則之詳細研究已進入最後階段。同時，由於鄰近地區對辦公室用途物業之需求強勁，故本集團亦正評估將此物業發展為一幢寫字樓大廈之好處及可能性。鑒於此項目位於中環黃金地段，本集團對此項目之前景感到樂觀。

2. 香港寶珊道28號屋及30號屋（擁有50%權益）

該項目由本集團及嘉華國際集團有限公司（股份代號：173）之一間全資附屬公司分別擁有50%及50%權益，而本集團為此發展物業之項目經理。該物業土地面積約10,000平方呎，位於半山豪宅地段，享有極致優美之海景。兩套分別將此物業發展為(1)兩幢總樓面面積共約40,662平方呎之半獨立高級洋房（左/右各一幢）及(2)一幢總樓面面積共約45,379平方呎之獨立大宅的建築圖則已獲屋宇署批准。本集團正評估該等兩套建築圖則，同時亦正研究將此物業發展為兩幢半獨立高級洋房（上/下各一幢）的第三套建築圖則之可能性。然而，地盤平整及地基工程已進入最後階段，並將於今年年底前竣工。與此同時，合營企業夥伴雙方亦在探討其他方案（包括出售）以加快從該投資取得資本回報。該項目已展開市場推廣工作。

3. 香港九龍旺角新填地街/山東街九龍內地段第11254號（擁有40%權益）

透過與信和置業有限公司（股份代號：83）之全資附屬公司成立之合營企業，本集團於2017年12月獲得市區重建局在此項目之投標。該項目位於旺角區中心地段，鄰近朗豪坊，佔地約14,900平方呎。該項目於落成後將提供住宅總樓面面積約112,200平方呎及商業總樓面面積約22,400平方呎，而商業部份將由市區重建局持有。建築圖則已提交有關當局審批。地盤平整及地基工程現正在進行中，並預期將於今年年底前竣工，而上蓋建築工程將緊隨其後展開。待有關當局批出預售樓宇同意書後，該項目預期將於今年第四季度展開預售。根據當前市場行情，該項目住宅部份總銷售額估算約達2,200,000,000港元，本集團攤佔40%的份額將約為900,000,000港元。

4. 越南胡志明市守德郡綠景花園（擁有100%權益）

綠景花園佔地約20,200平方米，擬建成一個總樓面面積合共約91,000平方米之商住小區。該項目已取得建築許可證。年內，有關該項目第一期以興建一幢總樓面面積約17,340平方米之商住大廈的地盤平整工程經已完成。為把握越南物業市場日益興旺的機遇，本集團亦正探討其他方案（包括出售）以加快從該項目的投資取得資本回報。

(D) Chuang’s China Investments Limited（莊士中國投資有限公司）（「莊士中國」，股份代號：298）（擁有60.7%權益）

莊士中國及其附屬公司（統稱「莊士中國集團」）主要從事（其中包括）物業發展及投資。於截至2020年3月31日止年度，莊士中國集團錄得權益持有人應佔虧損192,400,000港元（2019年：溢利167,800,000港元）以及收入177,500,000港元（2019年：199,800,000港元）（包括在中國之物業銷售收入42,400,000港元（2019年：71,400,000港元）、租金及管理費收入66,200,000港元（2019年：71,100,000港元）、墓園資產收入21,200,000港元（2019年：14,400,000港元）、銷售及貿易業務收入2,200,000港元（2019年：零），以及證券投資及買賣收入45,500,000港元（2019年：42,900,000港元））。

(i)投資物業

莊士中國集團於中國、英國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。

1.遼寧省鞍山市莊士‧中心城（由莊士中國擁有100%權益）

莊士‧中心城設有一幢六層高的商業裙樓，總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。該項目的建築工程已通過竣工驗收及可安排入伙。

莊士中國集團早前曾訂立協議將整幢商業裙樓預租予傢俱及家居連鎖集團，為期15年。然而，該租戶已單方面終止該租賃協議。該租戶及其承包商向莊士中國集團之全資附屬公司提起法律訴訟，要求退還預付租金人民幣1,000,000元，並賠償承包商產生之裝修費用人民幣1,140,000元，連帶相關利息。根據莊士中國集團中國法律顧問之意見，該租賃協議具有法定執行效力，而該租戶單方面終止屬違反協議。有關法律訴訟已於2019年12月被法院駁回，但該租戶隨後就法院判決提出上訴，莊士中國集團正在等待上訴開庭。最近，該租戶向莊士中國集團之全資附屬公司提出另一項法律訴訟以解除該租賃協議。莊士中國集團將採取適當措施保障其合法權益。此外，莊士中國集團將探索更多招商方案以推廣和出租商業裙樓及雙子大廈單位。

於落成後，該物業的估值約為人民幣763,300,000元（相等於約832,400,000港元），其中商業裙樓為人民幣294,800,000元，雙子大廈為人民幣468,500,000元。若每年租金收入總額達人民幣25,000,000元，則租金回報率（按估值計）將為3.3%。

2.福建省廈門市之酒店及度假村別墅（由莊士中國擁有59.5%權益）

該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由莊士中國集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總面積為9,780平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2020年3月31日，該等物業以估值人民幣447,800,000元（包括酒店估值人民幣185,700,000元及30幢別墅估值人民幣262,100,000元）列賬。莊士中國集團應佔估值約為人民幣266,400,000元（相等於約290,500,000港元），而莊士中國集團所佔的總投資成本則約為164,000,000港元。按每年租金收入總額約人民幣25,900,000元計算，其按估值計算的租金回報率約為5.8%。
該酒店大樓及30幢別墅已全部出租。酒店大樓及3幢別墅出租予廈門.家鷺江酒店，用作「鷺江‧.家酒店」經營業務。其餘27幢別墅已出租予獨立第三方，其中21幢別墅用作「亞朵S酒店」經營業務。受廈門旅客大幅減少所拖累，加上新型冠狀病毒爆發，該21幢別墅的租戶遭遇經營資金困難，自2019年第四季以來一直拖欠租金。莊士中國集團已接獲租戶（包括鷺江‧.家酒店及亞朵S酒店）有關租金減免的請求。鑒於廈門旅遊業的艱難經營環境，莊士中國集團正在考慮該等租戶有關租金減免的請求。

3. 廣東省廣州市莊士‧映蝶藍灣之22幢別墅及商業物業（由莊士中國擁有100%權益）

於莊士中國集團在廣州的物業發展項目中，莊士中國集團持有總樓面面積約為6,987平方米的22幢別墅。年內，莊士中國集團已完成出售兩幢別墅予獨立第三方。於2020年3月31日，餘下20幢別墅以估值約人民幣181,500,000元（相等於約197,900,000港元）列賬，而其中4幢別墅已訂立買賣協議出售，預計將於截至2021年3月31日止財政年度完成。莊士中國集團的策略是變現該項投資。因此，莊士中國集團將採取靈活方式出售/或出租餘下別墅。

此外，莊士中國集團在廣州亦持有總樓面面積約為1,630平方米的兩幢商業物業，其中一幢物業（總樓面面積約為809平方米）已經出租予一名獨立第三方並帶來穩定租金收入，按估值人民幣7,700,000元（相等於約8,400,000港元）計算，租金回報率約為4.3%。另一幢商業物業（總樓面面積約為821平方米）於2020年3月31日以估值人民幣10,300,000元（相等於約11,200,000港元）列賬。

4. 廣東省東莞沙田之商業物業（由莊士中國擁有100%權益）

莊士中國集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2020年3月31日，該物業的估值為人民幣36,400,000元（相等於約39,700,000港元）。該物業其中兩層已出租予中國人壽東莞分公司作辦公室用途。就出租該物業餘下單位之招商正在進行中。

5. 英國倫敦市Fenchurch Street的寫字樓物業（由莊士中國擁有100%權益）

Fenchurch Street 10號為一幢位於英國倫敦市11層高的永久業權商業樓宇，提供辦公室及零售用途面積共77,652平方呎。於2020年3月31日，該物業以估值96,500,000英鎊（相等於約926,400,000港元）列賬。

誠如於2020年5月3日公佈，莊士中國集團已訂立買賣協議，以將該投資物業出售予一名獨立第三方，代價約為94,200,000英鎊（相等於約909,200,000港元）（可予調整）。該出售於2020年6月23日已獲莊士中國股東批准。該出售預計將於2020年8月底前後完成。該出售將改善及加強莊士中國集團的淨現金狀況。

6. 馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路莊士大廈（由莊士中國擁有100%權益）

莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設有298個停車位。於2020年3月31日，該物業的估值為185,400,000馬來西亞元（相等於約332,200,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約951馬來西亞元（相等於約1,704港元）。

莊士大廈已出租予多個租戶，租用率約為70%，每年租金收入約為7,100,000馬來西亞元（相等於約13,200,000港元），按估值計算租金回報率約為3.8%。於回顧年度，莊士中國集團已進行一項大堂翻新工程及若干樓宇維修工程，旨在改善租戶設施。此外，莊士中國集團將繼續檢討該物業的租戶組合，並考慮對樓宇內部進行進一步升級工程，以進一步提高其租金回報率及租用率。

除上述投資物業外，莊士中國集團將物色合適機會擴大投資物業組合，以增加莊士中國集團的經常性及穩定收入。

(ii)物業發展

1.香港新界屯門業旺路弦海（由莊士中國擁有100%權益）

弦海的地盤面積約26,135平方呎，住宅和商業的可發展總樓面面積分別為117,089平方呎和25,813平方呎。弦海位處河畔休憩公園旁邊，可盡覽屯門河的景緻。沿該地段前方的海濱長廊，迅步即可抵達鄰近的地標式商場。建築工程已竣工。莊士中國集團於2020年1月已取得竣工入伙紙。莊士中國集團現正全力爭取合約完成證明書。取得該證明書後，莊士中國集團預計將於2020年第三季安排交付單位予買家。

弦海為一幢20層高的住宅大廈，設有兩層高商業裙樓、會所及47個停車位。弦海共有371個住宅單位，提供233個開放式單位、97個一房單位、39個兩房單位及2個三房單位。住宅物業的總銷售額估算達1,714,300,000港元。

弦海的住宅物業預售取得理想的成績，目前合共已預售364個住宅單位及3個停車位，總預售額約為1,641,500,000港元。有關合同銷售將於該等物業交付予買家後在莊士中國集團財務報告中確認為收入。截至本報告日期，莊士中國集團已收取銷售款項總額1,552,500,000港元，並預計將於完成銷售時或之前收取餘款89,000,000港元。兩層高商業物業（總樓面面積為25,813平方呎）的推廣工作進展理想。

2.香港物業發展地盤（由莊士中國擁有100%權益）

於回顧年度，莊士中國集團完成收購位於香港仔的一項物業權益，代價約為455,000,000港元。該物業的地盤面積約為4,320平方呎，可發展總樓面面積約為39,767平方呎。莊士中國集團現正就該物業交吉與數名餘下租戶進行磋商。圍板及拆卸方案已提交予相關部門審批。

3. 廣東省廣州市莊士‧映蝶藍灣（由莊士中國擁有100%權益）

莊士‧映蝶藍灣為一個綜合商住社區，並分期進行開發。莊士中國集團已完成第一及第二期的發展，其總樓面面積合共約為260,800平方米，包括34幢高層住宅大廈，合共提供2,077個住宅單位，另有22幢別墅、商業物業及會所設施，並設有1,497個停車位。

莊士‧映蝶藍灣第一及第二期的住宅單位已全部售罄。於回顧年度，餘下2個複式住宅單位及156個停車位已出售。莊士中國集團將繼續推廣餘下未售的398個停車位（價值約為人民幣44,000,000元（相等於約48,000,000港元））。

該項目的第三期為一幅面積超過92,000平方米的土地，其容積率總樓面面積約為175,011平方米。莊士中國集團已獲得約123,362平方米的土地配額作發展用途，並預計將快取得餘下51,649平方米的土地配額。

莊士中國集團已分階段開展第三期項目。第一階段包括6幢住宅大廈，共有總樓面面積50,190平方米，及5,775平方米的幼兒園及公共設施。6幢住宅大廈的地基工程已竣工，而幼兒園及公共設施的地基工程現正進行中。第二階段包括3幢住宅大廈及14幢低密度疊式別墅，共有總樓面面積29,623平方米。第二階段地基工程以及地庫工程已完成。第三階段將興建多幢住宅大廈並設有商業物業，共有總樓面面積89,423平方米。

第三期地塊具可觀的發展前景。當地政府將在莊士中國集團第三期地塊的對面沿岸推出大型商業發展項目，總規劃土地面積非常龐大，其發展將集旅遊、娛樂、展覽、文化及餐飲於一體。這將成為有利於莊士中國集團第三期發展的推動力。莊士中國集團現正根據最新市場需求檢示項目的戶型並且進行設計優化。

4. 廣東省東莞市長安（由莊士中國擁有100%權益）

莊士中國集團於東莞市長安核心地段擁有土地面積約20,000平方米，並建有總樓面面積約39,081平方米的工業物業。目前，該物業出租予一名獨立第三方，直至2023年為止，期間每年租金收入總額約為人民幣6,800,000元。於2020年3月31日，該物業以估值人民幣223,400,000元（相等於約243,600,000港元）列賬。按每年租金收入計算，其按估值計算的租金回報率約為3.0%。

本項目的地塊已規劃為「住宅用途」，而長安已納入粵港澳大灣區的有利位置。莊士中國集團將跟進土地變性的相關手續，並按策略適時提出申請。按容積率3.5倍計算，該項目之可開發總樓面面積將約為70,000平方米，並將成為未來發展的主要土地儲備。一旦有合適機會，莊士中國集團亦會考慮出售該物業。

5. 遼寧省鞍山市莊士廣場（由莊士中國擁有100%權益）

莊士廣場毗鄰莊士‧中心城，為莊士中國集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積約為39,449平方米。由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥善整合約1,300平方米之土地業權，故莊士中國集團的土地面積因被當地鐵路公司佔用而有所減少。鑑於鞍山市的經濟前景低迷，莊士中國集團將評估將該土地售回予當地部門之可能性或莊士中國集團可接納的其他補救方案。

6. 湖南長沙（由莊士中國擁有69%權益）

莊士中國集團擁有位於長沙市的物業發展項目69%實際權益。而於2020年3月31日的總投資成本約為23,500,000港元（包括股東貸款約3,400,000港元）。莊士中國集團已取得法院裁定批准對中國合營公司進行清算。清算程序將遵照中國法律進行。誠如莊士中國於2019年12月30日公佈，中國合營公司小股東起訴莊士中國及莊士中國一名執行董事的民事起訴狀將在湖南由法院進行聆訊。根據法律意見，民事起訴狀的事實和法律依據不足，莊士中國有較為充足的理據為本案訴訟進行強烈抗辯。莊士中國將於適當時就有關法律訴訟作出進一步公佈。

7. 四川成都（由莊士中國擁有51%權益）

莊士中國集團持有位於成都市武侯區一個項目51%發展權益。於2020年3月31日，莊士中國集團對該項目作出的總投資成本約為人民幣146,800,000元（相等於約160,100,000港元）。莊士中國集團自2016年5月起展開法律訴訟，以尋求法庭裁決解除有關的合作開發協議。誠如於2019年12月12日公佈，莊士中國集團獲得法院支持並裁決解除與中方合作夥伴就該成都合營公司訂立的多項協議。另外，誠如於2019年12月31日公佈，莊士中國集團已就增加判決款項提出上訴。預期上訴法庭將快訂定聆訊日期。本公司將於適當時就有關法律訴訟作出進一步公佈。

8. 誠如過往財務報告中所述，莊士中國集團於北京購入的四合院，由於經辦代理人未有將有關物業業權正式登記到莊士中國集團名下，莊士中國集團已於2019年12月透過法律訴訟獲得法院判決，要求有關登記業主將業權登記予莊士中國集團的指定持有人。登記業主已就法院判決提出上訴，上訴聆訊已在進行中。莊士中國集團於上述四合院的原投資成本約為人民幣9,700,000元（相等於約10,600,000港元）。

9. 廣東省四會市聚福寶（由莊士中國擁有86.0%權益）

聚福寶華僑陵園屬於四會市的經營性墓園，由當地政府機關同意安排約518畝之土地作為發展。聚福寶華僑陵園按分期開發方式發展。第一期佔地約100畝已完成開發5,485幅墓地、一座陵塔提供550個骨灰龕位及一幢行政及客戶服務大樓。餘下418畝土地將分別為第二期至第五期發展。

根據第二期至第五期之現有總規劃，約268畝土地將可興建約41,815幅墓地，另150畝則規劃為道路及綠化帶。其中第二期及第三期已取得約143畝之土地使用權，其將可建合共22,569幅墓地。而第四期及第五期已取得約5.2畝之土地使用權，另外還需取得約119.8畝之土地配額，以興建合共19,246幅墓地。

聚福寶將向當地部門跟進有關餘下119.8畝之土地使用權。於2020年3月31日，墓園資產（包括非控制性權益）以賬面成本約人民幣623,300,000元（相等於約679,700,000港元）列賬。

聚福寶已取得全面營銷執照，不僅可於中國銷售，亦包括向海外華僑以及香港、澳門及台灣居民銷售。於2020年3月31日，項目約有3,465幅墓地及535個骨灰龕位可供出售。聚福寶將檢討其銷售及市場推廣策略，並在其品牌建立及客戶服務方面採取更積極主動的措施。

(iii)投資於北海集團有限公司（「北海」）及中漆集團有限公司（「中漆」）於本報告日期，莊士中國集團擁有北海約19.45%權益及中漆約0.6%權益，該兩間公司均於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。北海及其附屬公司主要從事房地產業務，並透過其擁有75%權益的附屬公司中漆則主要從事以自家品牌製造及銷售油漆產品，並放眼於中國市場。

鑑於北海及中漆於2020年3月31日之股份收市價分別為每股0.31港元（2019年3月31日：每股0.32港元）及每股0.45港元（2019年3月31日：每股0.50港元），莊士中國集團於北海及中漆的投資賬面總值約為117,600,000港元（2019年3月31日：119,900,000港元）。賬面值變動於財務報告內以「儲備」入賬。

誠如本公司於2019年2月12日所公佈，法院已指示對北海若干董事提出之衍生訴訟之實質審訊重訂於2020年11月9日至2020年12月11日進行。本公司將於適當時就該衍生訴訟作出進一步公佈。

(E)其他業務

(i)新的尼龍棉製廠（私人）有限公司（「新的尼龍」）

新的尼龍在新加坡以自家品牌從事床上用品銷售業務，本集團擁有其88.2%權益。年內，新的尼龍錄得收入30,800,000港元（2019年：59,800,000港元），而虧損約為7,600,000港元（2019年：4,900,000港元）。預期近來爆發的新型冠狀病毒將會對新的尼龍未來一年的業務產生重大影響。因此，新的尼龍現正採取措施調整業務模式，以減少倚賴顧客在店內購物，並集中更多資源發展線上業務。此外，新的尼龍將採取行動，大幅降低營運成本、鞏固內部營運，並透過重組零售店組合以進一步評估各零售店的有效性，從而增加收入及使業務重拾盈利。

(ii)證券投資及買賣業務

年內，本集團之證券投資及買賣業務錄得出售投資之已變現虧損淨額4,000,000港元、來自投資之股息及利息收入170,000,000港元，以及因於結算日按市值評估投資而產生之未變現公平值虧損219,600,000港元。未變現公平值虧損數額幾乎全數與債券投資有關，主要由於債券價格在2020年3月31日較2019年3月31日下跌，並於2020年3月31日幾乎所有本集團所持的債券之價格低於其面值。若本集團繼續持有該等債券，並於各到期日按面值贖回，則基本上不會錄得未變現公平值虧損。

於2020年3月31日，本集團持有2,437,200,000港元之投資（其中1,679,500,000港元由本集團之全資附屬公司持有，757,700,000港元由莊士中國集團持有），而當中2,360,300,000港元之投資為高收益債券，1,700,000港元之投資為在聯交所上市之證券，以及餘下75,200,000港元之投資則為於若干金融科技公司、創投企業及基金（均未於市場上市）之其他投資。

近期不確定的政治及經濟環境，加上新型冠狀病毒疫情，對本集團所持債券的價格造成下行壓力，並已抵銷其所產生的高額利息收入。本集團將根據貨幣環境，同時參照集團本身之財務狀況，密切監控投資組合之表現。

(iii) 融資業務

本集團於年內為客戶提供貸款。年內源自此項業務之收入為6,500,000港元（2019年：7,800,000港元）。於2020年3月31日，應收客戶貸款之未償還數額約為178,900,000港元（2019年：174,500,000港元），主要與按揭貸款有關。在該等按揭貸款中，其中一名借款人有未償還貸款數額約117,500,000港元，其在當前環境欠佳的情況下遭遇財務困難，並自2019年12月起未能償還其每月之分期供款。本集團正在採取法律行動追討該等逾期款項，以保障本集團的利益。

資料來源: 莊士機構國際 (00367) 全年業績公告

核數師變動

公司秘書變動

董事任職變動

公司名稱變動