業務回顧 - 截至2017年12月31日止年度

在2015年及2016年世茂的企業戰略是放緩規模及追求有品質的增長，2017年則是規模和利潤並重。本集團認為以穩健的經營獲得利潤、客戶口碑及品牌方面的提升，才能應對市場的波動。本集團的經營理念是比之規模，更看重回款率；比之降價促銷，更看重利潤率。2017年，本集團銷售回款率達到80%，毛利率達到30.4%，兩項指標均處於業內較高水平。回款額由2016年的人民幣600億元上升至2017年的人民幣807億元，同比提升35%。為解決政府限價、網簽備案及貸款按揭等問題，本集團依據不同產品及市場情況，在保障銷售的前提下，通過提升熱點城市和熱銷項目的一次性及首付款比例來保障現金充裕。毛利率由2016年的27.6%上升至2017年的30.4%，原因主要在於銷售價格的持續攀升，擁有極具市場競爭力的產品力，以及以合理的價格購買土地。本集團通過費用全面預算和動態跟蹤，將費用實際使用和業績達成率嚴格掛.，兩費佔簽約額的費效比由2016年的5.8%下降至2017年的4.3%，其中可售物業兩費佔簽約額的比例從2016年的4.2%下降至2017年的3.1%，處於行業較低水平。

本集團將精準投資、強化產、銷、存；縮減編製，充分授權一線，增加長效激勵機制，讓區域成長為具有強大作戰能力的團隊。九大區域總裁被提拔為地區董事長，拉升區域定位，允許區域出現片區或城市總裁，打開人才發展的空間。地區公司之間按市場化運作，打造狼性競爭平台，形成末位淘汰制，並推行精細運營、考核細分，享受利潤及超額利潤分成，打造地區公司的經營意識，主動高效、能力啟動、提升效率，讓大家真正擁有主人翁意識，為實現未來業績增長提供堅實的運營基礎和保障。

產品力進化及跨界資源整合

2017年，世茂提出了「成為行業引領者，打造百年世茂」的發展願景，秉持「匠心精神」，從城市和客戶角度創新思維，梳理出「雲系」、「璀璨系」、「天譽系」、「國風系」及「龍胤系」等五大更具市場競爭力的優質產品體系，為世茂未來全力增速夯實基礎。產品定位更要直接面向客群需求，從多個角度進行定位，要把功能細化，要以客戶的角度來對待每一個平方的設計，將客戶的生活空間做到更美好更舒適。

另外，本集團亦推進產品端創新增值，通過跨界資源整合，聚焦教育、體育、文化創新，實現品牌增值、軟件超越、社區賦能、產品溢價。房子不僅僅是一個空間，更是一種生活方式，而這種社區所承載的生活方式裡面，有兩個東西最重要：第一是教育，第二是健康。本集團在2016年開始就在全國各地推出和落地世茂光合教育，光合教育社區不是簡單的社區教育配套升級，不是教育資源的簡單引入，也不再談「學區房」、「素質教育」等老調，而是回歸教育的本質，瞄準三代人不同的教育需求，基於孩子、父母、優質教育資源、世茂O2O平台和生態的高頻連接，集中教育，形成持久的光合作用，最終滋養孩子的學習成長。而2017年本集團又與世界足球第一品牌巴薩，開始「房地產+體育」戰略聯盟，以健康為出發點，圍繞「卓越體育精神」，從「社區體育基礎建設」、「足球青少年計劃」、「足球精神傳播」、「社區鄰里建設」等維度全面出擊，實現產品研發、客戶體驗、服務體系的創新升級，打造中國標杆級的體育生活範本，吸引更多愛體育的客群。

銷售業績

本集團於2017年年初訂下的全年合約銷售額目標為人民幣800億元，8月份再調高至人民幣880億元。有賴於本集團優質的可售資源及產品結構，以及全國項目的放量，合約銷售於12月刷新單月新高，最終實現全年合約銷售額人民幣1,007.7億元，首次突破人民幣1,000億元，完成率達到114.5%。銷售面積達606.2萬平方米，期內平均銷售價格由2016年的每平方米人民幣13,850元上升至為2017年的每平方米人民幣16,623元，為本集團未來結算利潤率的穩健提升奠定了基礎。

各城市項目方面，本集團城市平均銷售金額約人民幣25.2億元，項目平均銷售金額約人民幣9.10億元，福州、廣州、泉州市銷售金額均超過人民幣80億元，南京銷售金額超過人民幣75億元，寧波、廈門、杭州、濟南及武漢市銷售金額均超過人民幣45億元，北京、張家港、天津及青島等城市銷售金額超過人民幣30億元，體現較強的行業競爭力。

2017年整體可售貨值去化率提升6個百分點至65%，新供、庫存去化率較2016年均大幅提升。其中，新供貨去化率提升1個百分點至76%，期初庫存去化率提升3個百分點至49%。庫存結構方面，截至2017年底，2年以上長期庫存大幅去化，庫存結構持續優化。庫存貨源佔比下降，為提升現金回收比例、提升行業競爭力奠定了紮實良好的基礎。

審慎補充優質土地儲備

2017年房企拿地勢頭不減，土地競爭極其激烈，地價居高不下，這或將導致行業未來毛利繼續受壓。本集團秉持穩健策略，在補充土地儲備方面審慎而積極。應對國家出台的分城施策調控以及該政策未來的可能持續存在，本集團戰略也相應作了微調，即：佈局一二線城市同時，將關注一二線週邊可承載外溢需求的三四線城市。為支持本集團持續發展，本集團採取積極而嚴謹的收購土地政策。本集團於2017年分別於上海、廈門、廣州、武漢、西安、福州、泉州、北京、佛山、嘉興、昆山、重慶、晉江、濟南、蘇州、南京、紹興、香港等地增加土地儲備1,060萬平方米（權益前），其中底價招拍掛、收購、合作佔比約45%。目前，世茂房地產擁有165個項目，分佈於全國47個城市，共4,790萬平方米（權益前）的優質土地。

考慮到重點投資城市的土地市場競爭更趨激烈，本集團也將在土地拓展領域加強人員配置和預算投入，積極尋找合作資源，緊跟各地城市更新政策和城市發展規劃，在土地招拍掛以外拓展多種拿地模式和拿地渠道，為在後續競爭中勝出奠立資源優勢。

堅持穩健財務政策

2017年，本集團繼續堅持穩健的財務策略，促進整體業績提升。在保障銷售業績強勁增長的同時，營業額、毛利率、股東核心利潤等關鍵財務指標穩步提高，不僅達成了管理層預期，更體現了企業良好的盈利水平。

2017年本集團銷售回款約人民幣807億元，銷售回款率達到80%。截至2017年12月31日止，本集團資金充裕，賬面現金達到人民幣330.07億元。另外，本集團積極拓展各類融資渠道，成為首批獲准發行熊貓中票的民營地產企業，充足的資金和多渠道的融資策略，為本集團戰略投資，廣泛獲取優質土地資源提供了保障。截至2017年12月31日止，本集團淨負債率為58.9%，該項財務指標已連續6年維持在60%以下。隨著房地產調控政策日趨嚴峻，本集團通過多渠道融資，持續降低融資成本，本集團加權平均融資成本從2016年的5.8%進一步下降到2017年的5.3%，體現了企業良好的經營和財務管理能力。

2017年本集團在加大銷售回款的同時，各項重點融資推進順利。2017年9月，本集團旗下優質商業酒店綜合體上海世茂國際廣場不動產公募資產證券化(ABN)成功發行，發行金額為人民幣65億元，期限20年，綜合票面利率為4.8%，同時亦為全國銀行間市場首單商業地產公募資產證券化項目。另外，本集團旗下上海世茂股份有限公司（「上海世茂」）亦於年內發行了人民幣13億元中票及人民幣40億元公司債券。同時，本集團積極拓展境外融資，於2017年2月提前贖回原到期日為2020年1月14日年息6.625%的8億美元高級票據，並於2017年7月和12月分別發行6億美元和4億美元五年期高級票據，發行息率4.75%。本集團亦在2017年10月與多家境外銀行訂立貸款協議，獲得6.8億美元及58.9億港元之雙貨幣4年期貸款融資，用於償還債務及日常營運。

資料來源: 世茂房地產 (00813) 全年業績公告

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