業務回顧 - 截至2020年06月30日六個月止

物業租賃業務

於中期內，本集團投資物業所帶來之租金收入約17.5百萬港元（截至二零一九年六月三十日止六個月：約19.6百萬港元）。租金收入減少，主要由於二零二零年上半年向租戶提供租金寬減及租用率下跌。

隨著COVID-19疫情嚴重打亂香港對外貿易、消費（尤其是旅客消費）及零售消費，香港於二零二零年上半年加快陷入經濟衰退，二零二零年上半年香港本地生產總值收縮約9%，相較去年同期為增長0.5%。由於社交隔離措施嚴重抑制消費相關活動，故零售支出大幅下滑。全球封鎖也令入境旅遊陷入停滯。訪港旅客總數於二零二零年上半年暴跌89.9%至3.5百萬人次，其中來自中國內地之旅客人數下降90.3%。二零二零年上半年，香港零售業銷售額按年下跌33.3%，而二零一九年同期則下跌2.6%。二零二零年上半年本集團續租及新訂租約之租金水平整體向下。

面對嚴峻挑戰，本集團仍舊專注於進一步加強其銅鑼灣核心業務之韌性，以保障其長期競爭力，確保在充滿挑戰之市場中仍能持續發展。本集團之投資物業位於銅鑼灣黃金購物區，而本集團持續優化其行業多元之商戶組合。

於二零二零年六月三十日，本集團之投資物業組合之租用率達到約87.1%（二零一九年十二月三十一日：約93.6%）。渣甸中心依然是本集團之核心及穩定收入來源，其帶來之收益佔本集團中期總收益約74.9%。

於二零二零年六月三十日，本集團之投資物業組合之租用率達到約87.1%（二零一九年十二月三十一日：約93.6%）。渣甸中心依然是本集團之核心及穩定收入來源，其帶來之收益佔本集團中期總收益約74.9%。

物業發展業務

於二零二零年上半年，在COVID-19之嚴重干擾下，推售時間表及施工進度已受大幅影響，而銷售及施工活動大多於二零二零年第一季度停擺。因此，物業預售活動已受到嚴重影響。

鎮江項目－南山淺水灣

誠如本公司日期為二零一八年十二月九日之公佈及日期為二零一九年一月十日之通函（「通函一」）所披露，本集團與三盛宏業（英屬維爾京群島）控股有限公司（「三盛（英屬維爾京群島）」）訂立協議（「買賣協議一」）以收購德領有限公司（「德領」）之全部已發行股本，代價約為人民幣194.9百萬元（「代價一」）（「鎮江項目」）。德領於中國江蘇省鎮江市間接持有三幅土地。買賣協議一已於二零一九年一月舉行之股東特別大會上獲本公司獨立股東批准。有關收購於二零一九年三月一日落實完成（「第一次完成」），而德領亦成為本集團之全資附屬公司（須受限於三盛（英屬維爾京群島）根據買賣協議一向本集團授出之認沽期權，有關認沽期權可於第一次完成之日起至二零二二年八月三十一日止期間內在達成若干條件後行使，其一經行使，將能容許本集團要求三盛（英屬維爾京群島）向本集團收購德領之全部已發行股份以及德領及╱或德領之任何附屬公司結欠本集團之任何未償還貸款（「認沽期權」））。

該幅土地所在城市為長江三角洲內其中一個中心城市，位置便利，可輕易到達南京及上海等主要城市。該幅土地位於鎮江市之高尚住宅區，毗鄰多個公共資源設施，如學術機構、市政府辦事處、生態公園、購物商場及醫院等。其計劃發展成商住混合式發展項目（即南山淺水灣第二期），當中整體規劃總樓面面積（「總樓面面積」）約160,000平方米，包括住宅面積約151,700平方米、商業面積約3,900平方米及配套設施面積約2,400平方米。本集團擬劃定將所有住宅及商業單位出售。南山淺水灣第二期由22棟別墅、13座高層住宅大廈以及零售及配套設施空間（如幼稚園）組成。

本集團已於二零一九年八月就南山淺水灣第二期第1階段取得預售許可證。於二零二零年六月三十日，本集團已預售南山淺水灣合共1,132個單位中之60個住宅單位（二零一九年十二月三十一日：合共1,132個單位中之26個住宅單位），預售物業所得之款項約為人民幣73.9百萬元（相當於約80.9百萬港元）（二零一九年十二月三十一日：約人民幣36.7百萬元（相當於約41.0百萬港元））。

本集團取得由上海愛建信托有限責任公司（「上海愛建」）就興建南山淺水灣第二期給予之自資建築貸款人民幣221.0百萬元。連同上海愛建於本集團收購德領之前所提供之貸款融資，於二零二零年六月三十日，本集團結欠上海愛建之貸款及應付利息總金額約人民幣504.2百萬元。誠如本公司日期為二零二零年五月二十一日之公佈所披露，本公司已收到來自上海愛建有關要求償還貸款融資之通知，而本集團正與上海愛建磋商就此事達成和解。

誠如通函一所披露，倘若德領及其附屬公司（「德領集團」）於任何相關估值日期（包括二零二零年六月三十日）（「估值日期」）之經調整資產淨值（「經調整資產淨值」）在(i)參考南山淺水灣第二期於估值日期之市值而對德領集團於估值日期之未經審核綜合資產淨值作出估值盈餘及估值虧絀（視情況而定）調整後所得；並(ii)加回任何未資本化融資成本及稅項後，其總和乃低於代價一，則認沽期權將可予行使。

南山淺水灣第二期於二零二零年六月三十日之市值（經獨立專業估值師評值）為人民幣796百萬元（相當於約871.4百萬港元）（二零一九年十二月三十一日：人民幣791百萬元（相當於約883.0百萬港元））。由於南山淺水灣第二期之可變現淨值低於其賬面值，故已於中期之簡明綜合損益及其他全面收入表確認撇減可供銷售物業至可變現淨值約32.9百萬港元。

經參考由獨立物業估值師評估之南山淺水灣第二期市值，德領集團於二零二零年六月三十日之經調整資產淨值約為人民幣165.1百萬元，低於代價一。本公司對鎮江市物業市場之前景持審慎態度，並正考慮南山淺水灣之各項處理方案，以改善本集團財務狀況。

金華項目

誠如本公司日期為二零一九年二月四日、二零一九年二月二十二日及二零一九年三月七日之公佈以及本公司日期為二零一九年三月八日之通函（「通函二」）所披露，本集團與作為出售方之三盛（英屬維爾京群島）訂立協議及補充契據（「買賣協議二」），據此，本集團收購(i)頤泰之49%已發行股本，頤泰持有一間項目公司之99%間接股權，而該項目公司於中國浙江省金華市持有一幅土地；及(ii)頤泰之附屬公司結欠三盛（英屬維爾京群島）之關連人士本金額為人民幣48.51百萬元之貸款，總代價約為人民幣255.6百萬元（「代價二」）。買賣協議二已於二零一九年三月舉行之特別股東大會上獲獨立股東批准。有關收購於二零一九年四月二日落實完成，而頤泰亦已成為本集團之聯營公司。

該幅土地正分兩階段發展為商住混合式綜合體，整體總樓面面積約為337,530平方米，包括住宅面積約195,100平方米、商業面積約50,200平方米及地庫（包括停車位）約88,600平方米。項目第一期（包括11座總面積約111,500平方米之住宅大廈、總面積約50,200平方米之兩座辦公室大樓及零售商店以及1,200個停車位）已於二零一八年四月開始動工，並預期於二零二零年年底前落成。項目第二期已於二零一八年年中開始動工，並預期於二零二一年年初前落成。項目第一期已於二零一八年七月推出作預售。有關之合約銷售額將於二零二零年當項目第一期發展完成後，由頤泰確認為收益。項目第二期已於二零一九年第一季度推出作預售，而預期當第二期之發展於二零二一年年初完成，頤泰將可確認更多收益。

於二零二零年六月三十日，合共1,696個住宅單位（第一期及第二期合計）中已預售1,687個單位以及合共1,874個停車位（第一期及第二期合計）中已預售834個停車位（二零一九年十二月三十一日：合共1,696個住宅單位中已預售1,601個單位以及合共1,874個停車位中已預售769個停車位）。預售住宅單位及停車位所得之款項合共約人民幣1,804.1百萬元（相當於約1,975.1百萬港元）（二零一九年十二月三十一日：合共約人民幣1,644.8百萬元（相當於約1,836.2百萬港元））。

於中期內，本集團分佔頤泰集團之虧損約為24.1百萬港元。此乃由於其預售物業之全部所得款項在預售物業竣工並交付予客戶管有之前無法確認為收益。因此，頤泰集團並無確認任何收益而僅錄得沒有資本化之預售及行政開支及於預期信貸虧損模式下之減值虧損撥備。

於二零二零年六月三十日，本集團透過將其於頤泰之權益之可收回金額（使用價值與公平值兩者之較高者減出售成本）與其全部賬面值作比較，對其於頤泰之權益之全部賬面值按單一資產進行減值評估。於二零二零年六月三十日，本集團於聯營公司之權益之賬面值約178.2百萬港元（二零一九年十二月三十一日：約232.1百萬港元）乃高於其公平值約166.5百萬港元（二零一九年十二月三十一日：約206.0百萬港元）。於中期已就於聯營公司之投資作出減值虧損約11.7百萬港元。有關減值源於頤泰集團所持物業之售價下跌以及就頤泰集團於預期信貸虧損模式下之其他應收賬款之減值虧損作出進一步撥備。

出售非核心業務資產－杭州市一幅土地

誠如本公司日期為二零一九年六月二十四日及二零一九年七月八日之公佈以及本公司日期為二零一九年七月十二日之通函所披露，本公司全資附屬公司杭州銘倫就以現金代價約人民幣347.6百萬元收購一幅位於中國浙江省杭州市臨安區之土地（「臨安土地」）與杭州市規劃和自然資源局臨安分局訂立出讓協議。有關收購須不遲於二零二零年七月七日前完成。

於二零二零年四月七日，舟山銘義文化產業投資有限公司（「舟山銘義」）、杭州銘倫（均為本公司全資附屬公司）及東投地產訂立該協議，據此，舟山銘義有條件同意出售而東投地產亦有條件同意購買銷售權益，即杭州銘倫之100%股權及該股權所附帶之一切權利及責任（包括但不限於收取杭州銘倫結欠本集團之全部股東貸款約人民幣23.9百萬元還款之權利），代價約為人民幣177.3百萬元（相當於約193.2百萬港元）。

於二零二零年六月三十日，該協議被終止，惟舟山銘義、杭州銘倫及東投地產仍有意合作，並繼續進行有關出售杭州銘倫之交易，因此，彼等連同東望項目管理公司於二零二零年六月三十日訂立新出售協議。

根據新出售協議，舟山銘義有條件同意出售而東望項目管理公司亦有條件同意購買銷售權益，即杭州銘倫之100%股權及該股權所附帶之一切權利及責任（包括但不限於償還杭州銘倫結欠本集團之全部股東貸款約人民幣23.9百萬元之責任），代價約人民幣180.3百萬元（相當於約196.5百萬港元）。

有關詳情，請參閱本公司日期為二零二零年六月三十日之公佈及本公司日期為二零二零年八月七日之通函。

終止收購舟山市一間酒店

誠如本公司日期為二零一九年八月八日之公佈及本公司日期為二零一九年八月二十九日之通函（「通函三」）所披露，本集團就收購舟山三盛酒店管理有限公司（「舟山三盛」）之全部股本權益與佛山三盛房地產有限責任公司（「佛山三盛」）訂立協議（「收購協議」），現金代價為人民幣120.0百萬元（相當於約134.4百萬港元）（「酒店收購事項」）。舟山三盛持有舟山三盛鉑爾曼大酒店（一家位於中國浙江省舟山市之酒店）。酒店收購事項已在本公司於二零一九年九月十八日舉行之股東特別大會上獲本公司獨立股東批准。於二零一九年十二月三十一日，已合計支付人民幣66.8百萬元（相當於約74.6百萬港元）予佛山三盛作為代價。

誠如本公司日期為二零一九年十二月三十一日及二零二零年一月十四日之公佈所披露，以浙江浙銀金融租賃股份有限公司為受益人之舟山三盛股權押記（「股權押記」）無法被解除，而酒店收購事項之先決條件亦無法於原定最後截止日期二零一九年十二月三十一日或之前達成。於二零一九年十二月三十一日，收購協議各訂約方以書面方式同意延長最後截止日期至二零二零年六月三十日（「新訂最後截止日期」）。

由於酒店收購事項之若干先決完成條件（尤其是與解除股權押記並完成所有相應監管備案程序有關之條件）並未於新訂最後截止日期營業時間結束前達成，因此，於二零二零年七月一日，本集團以書面通知佛山三盛(i)於同日終止收購協議；及(ii)要求佛山三盛於通知日起計20日內向本集團退還人民幣66.8百萬元，即本集團根據收購協議之條款支付之部分購買價。

於二零二零年六月三十日，經獨立專業估值師重新評估後，根據收購協議已付之按金（扣除信貸虧損撥備）約為人民幣53.8百萬元（相當於約58.9百萬港元）（二零一九年十二月三十一日：約人民幣63.8百萬元（相當於約71.3百萬港元））。因此，已於中期之綜合損益及其他全面收入表確認於預期信貸虧損模式下之減值虧損約人民幣10.0百萬元（相當於約11.1百萬港元）。於預期信貸虧損模式下之減值虧損主要歸因於佛山三盛於中期期末時之信貸評級受損。

資料來源: 中昌國際控股 (00859) 中期業績公告

核數師變動

公司秘書變動

董事任職變動

公司名稱變動