業務回顧 - 截至2019年09月30日六個月止

房地產投資及項目管理業務

我們是領先的私募房地產投資者及投資經理人，致力透過其良好往績紀錄，成為細分巿場上的物業價值提升專家。

我們的房地產投資及項目管理業務包括(i)直接收購物業作投資，如我們全資擁有的中港匯·浦東，該物業為本集團帶來租金及物業管理費收入及公允價值的提升；及(ii)透過合營公司或投資基金投資物業，本集團於該等合營公司或投資基金中持有一定權益，同時滬港地產將作為一般合夥人及╱或投資經理人以賺取費用收入。

該業務的核心價值在於物色價值被低估或使用率較低但具潛力項目，並透過改動及加建工程以及提供優質的房地產管理服務，為房地產項目創造價值。滬港地產由資深的行業團隊組成，在資產重組和優化方面擁有良好往績，專於提供綜合增值服務，其中包括商業資產的重新定位、開發、出租及翻新。透過以最低成本翻新物業及其周邊公用地區，滬港地產會採取有效的出租策略，以優化租戶組合及提升租金收入，最終為本集團及投資夥伴帶來可觀的資本收益。滬港地產的團隊在大中華區擁有豐富的業務經驗，並已與中國內地的國有企業、地方政府和房地產開發商建立龐大而穩固的業務網絡。我們注意到上海巿作為中國重要金融樞紐的地位，相信黃金地段甲級辦公室的需求以至租金均會持續上升，故本集團及滬港地產將繼續透過活化及重建，發掘區內估值被低估的物業。

於本期間，我們的房地產投資及項目管理業務錄得收入約43,500,000港元，未經審核除所得稅前溢利約為37,600,000港元，相對去年同期收入約為56,300,000港元，及未經審核除所得稅前溢利約為13,100,000港元。當中，於本期間約43,500,000港元的收入來自(i)我們全資擁有的投資物業中港匯·浦東的租金及物業管理費約30,300,000港元，按年同比（「按年同比」）增加9.8%；及(ii)資產管理諮詢服務費收入約13,200,000港元，相比去年同期的28,700,000港元，主要是由於去年同期確認的一次性收購服務費收入約19,400,000港元所致。於本期間，未經審核除所得稅前溢利有所改善，主要是因為撇除由若干獨立第三方於去年收取有關成立合營公司的一次性專業費用所致，該費用金額約為37,400,000港元。

中港匯·浦東乃位於中國上海市浦東的一幢十二層高（連同一層地下層）的商務大廈，總建築面積約為33,191平方米。面對區內辦公商廈的供應增加使空置率上升及令租金受壓，中港匯·浦東於本期間的出租率仍能持續維持於約84.7%的高水平（二零一八年：91.0%），收入貢獻亦輕微增加至約30,300,000港元（二零一八年：27,600,000港元）。根據獨立國際物業估值師出具的估值報告，中港匯·浦東的賬面值約為1,362,900,000港元（相當於人民幣1,239,000,000元），於本期間錄得估值收益約36,600,000港元及遞延稅項負債約9,200,000港元。

在滬港地產專家與合作夥伴的共同努力之下，與GIC成立的合營公司已於二零一九年五月完成首項投資物業的翻新工程，並將其重新命名為中港匯·靜安。中港匯·靜安是一幢合共可供租用面積約58,601平方米的甲級商務大廈，位於中國上海市靜安區，可直達3條地鐵線。自完成翻新後，出租率穩定上升至約65.0%，平均每日租金率亦有顯著增長。於本期間，本集團於合營公司的所應佔合營公司的虧損約為5,500,000港元。

建築產品及設計方案業務

我們的建築產品及設計方案業務提供具全面的價值方案，為發展商、建築師、設計師及分銷夥伴提供浴室及廚房產品設計、安裝、庫存管理、物流以及技術支援。作為市場的主要參與者之一，我們的產品組合涵蓋各個知名品牌。

於本期間，建築產品及設計方案業務錄得收入約152,400,000港元，未經審核除所得稅前溢利約16,600,000港元，相對去年同期收入約194,000,000港元，未經審核除所得稅前溢利約14,100,000港元。基於去年在香港及澳門已落成的多項主要房地產及酒店項目，以及新酒店的升級項目均錄得延誤，加上香港近日的社會狀況使分銷巿場放緩，從而令收入於本期間有所減少，惟未經審核除所得稅前溢利仍錄得升幅，主要是受惠於本期間的毛利率上升以及撥回應收賬撥備約2,000,000港元所致。

建築材料業務

建築材料業務包括(i)香港建築產品加工與分銷；(ii)鋼筋加工及裝配業務（透過我們的全資附屬公司VSC Construction Steel Solutions Limited經營）；以及(iii)於中國的卷鋼加工與分銷業務。於本期間，鋼材市場及全球經濟這兩項因素使本集團繼續面對各種挑戰，當中包括鋼材價格持續反向波動、主要貿易國之間產生的貿易衝突所帶來的負面影響、香港的工程項目延誤，以及業界從場內切割及折彎鋼筋轉型至場外預製鋼材組件的緩慢進度。

為了專注於我們在建築材料業務的核心競爭力及競爭優勢，本集團已於本期間完成出售由一間全資附屬公司—和泰鋼鐵有限公司所經營的鋼材回收業務，以及於中國內地透過聯營公司—常熟寶順昌鋼材加工有限公司經營的鋼材加工業務，於本期間出售虧損合共為41,000港元。

建築材料業務於本期間錄得收入總額約958,600,000港元，較去年同期下跌約9.4%。若剔除來自鋼材回收業務（本集團已於二零一九年四月出售該業務）收入的情況下，收入按年同比下跌約3.2%，主要是受惠於訂單量及廠房使用率的上升，使我們的香港建築產品分銷與鋼筋加工業務產量噸數顯著增加31.9%，部分抵銷了因汽車業需求疲弱而導致中國卷鋼加工與分銷業務產量噸數減少44.9%所致。

於本期間，建築材料業務的未經審核除所得稅前溢利約為11,200,000港元。在剔除去年同期有償契約撥備回撥約40,700,000港元及來自收購一間附屬公司之議價收益約18,600,000港元的一次性影響下，建築材料業務由去年同期的未經審核除所得稅前虧損約36,500,000港元，回升至本期間的未經審核除所得稅前溢利約11,200,000港元。

工程塑膠業務

面對主要貿易國之間產生的貿易衝突所帶來的不穩經濟環境，以及中國經濟增長放緩，工程塑膠業務於本期間錄得收入約64,600,000港元，按年同比下跌約63.1%，已售噸數亦較去年同期減少約56.4%。本集團繼續專注於高增長領域，策略性地放棄利潤率極低或信貸風險較高的客戶。受惠於以上措施，該業務錄得未經審核除所得稅前溢利約700,000港元，扭轉了去年同期未經審核除所得稅前虧損約3,400,000港元的狀況，這主要是由於撥回應收賬撥備約1,500,000港元以及人民幣貶值導致的匯兌虧損比去年同期減少所致。

資料來源: 滬港聯合 (01001) 中期業績公告

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