業務回顧 - 截至2019年06月30日六個月止

市場及政策

二零一九年上半年，國內生產總值達約人民幣45.1萬億元，同比增長6.3%，延續總體平穩的發展態勢。根據國家統計局數據顯示，二零一九年上半年，全國商品房銷售面積為75,786萬平方米，同比下降1.8%；全國商品房銷售額達約人民幣7.07萬億元，同比增長5.6%。各地政府期內繼續實施「因城施政」、「分類調控」的方針，跟隨市場變化及時調整調控政策。上半年各地市場分化愈加顯著，期內全國大中城市新房市場交易量呈現先升後降的態勢。

合約銷售

期內，面對分化的市場環境，本集團根據首置首改客戶的剛性需求，推出深受客戶滿意的產品及服務，助推本集團銷售穩健增長。受益於中共中央、國務院於今年二月印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（「綱要」）帶來的市場憧憬及熱度，截至二零一九年六月三十日止六個月，本集團實現累計合約銷售權益金額達約人民幣34,690百萬元，同比攀升37%。其中來自大灣區的銷售貢獻達近60%。

本集團重點布局的一線及重點二線城市持續為公司帶來業績增長，其中一線城市銷售佔上半年整體合約銷售逾40%。此外包括深圳佳兆業鹽田城市廣場、深圳佳兆業阪田城市廣場、深圳佳兆業E立方、武漢佳兆業廣場、武漢佳兆業悅府、中山佳兆業大都匯及惠州佳兆業東江新城等項目期內均錄得不俗銷售。

根據克而瑞聯合中國房地產測評中心共同發布「二零一九年一至六月中國房企銷售排行榜」統計，按合約銷售權益金額計，本集團排名第三十一位，較二零一八年底的第三十七位上升六位。

土地儲備

期內，本集團以總代價人民幣約16,206百萬元，合共收購15幅地塊。該等項目應佔計容建築面積約為2.5百萬平方米，平均土地成本約為每平方米人民幣6,600元。按收購土地權益建築面積計，期內大灣區新增土地儲備佔整體新增土地儲備的60%，長三角及華中分別佔19%及13%。

截至二零一九年六月三十日，本集團於全國47個城市合共擁有167個房地產項目，土地儲備達約25.8百萬平方米；其中大灣區土地儲備約14.1百萬平方米，佔本集團整體土地儲備的54.6%。而大灣區城市中，深圳及廣州作為本集團多年來深耕的重點市場，土地儲備佔比達大灣區市場的35%。

舊改方面，二零一九年七月三日，本集團成功摘得上海市嘉定區徐行鎮「城中村」改造商住地塊。該項目位於上海市嘉定區東北部，佔地面積約12.7萬平方米，計容建築面積約21.35萬平方米。該項目是嘉定區首個民營企業參與並成功完成拆遷摘牌的「城中村」改造項目，也是上海市迄今佔地面積最大的「城中村」改造項目。該項目是佳兆業在上海落地的首個舊改項目，將為本集團在長三角的土地拓展模式提供新的借鑒，並對本集團在長三角區域的深耕提供有力支撐。此外，本集團位於深圳福田區的一舊改項目期內亦成功轉化為土地儲傋，為深圳銷售提供持續供應。

致力資金與資本市場管理

二零一九年上半年，融資市場呈現先鬆後緊的態勢。年初的貨幣寬鬆，令土地拍賣市場及樓市銷售暢旺。然而隨著土拍市場高溢價拿地的集中出現，各地政府及監管機構紛紛出台文件，控制土地市場的熱度逐漸傳導至樓市，切實貫徹「房住不炒」指導思想。

在此融資市場緊縮、土地及房地產市場調控收緊的大環境下，本集團於期內始終將加強銷售回款及債務管理作為工作的重點，強化資金及預算管理，優化成本及開支管理，並積極嘗試通過境內、境外多渠道融資方式來優化債務結構，致力降低融資成本。

境內融資方面，本集團在深化現有銀行合作的基礎上，繼續推進境內資產支持專項計劃的開展。期內本集團獲深交所批准逾人民幣90億元的四項資產支持專項計劃額度。截至目前，本集團已成功於今年三月、四月及七月發行人民幣4.75億元海上航運客票收入資產支持專項計劃、人民幣6.85億購房尾款資產支持專項計劃及人民幣5.55億供應鏈金融資產支持專項計劃。該等專項計劃的發行，推動了本集團融資多元化，對於調整整體債務結構，降低融資成本，強化現金流管理具有積極作用。

境外融資方面，本集團採取了一系列措施主動管理債務。期內，本集團成功推進國際信貸評級工作，並獲穆迪投資者服務公司、標準普爾評級及惠譽國際評級分別授予本集團「B1」、「B」及「B」的發行人評級，展望為「穩定」。該等評級將有助於本集團擴拓投資者基礎，進一步提升其債券交易的流動性。

本集團亦積極把握市場窗口，通過發行長債置換短債，降低短期債務風險。該等發行獲得境內外機構投資者的積極參與，反映國際資本市場對本集團業務表現及未來前景的信心。

為進一步優化債務結構，期內本集團於二級市場回購本金金額250百萬美元的7.25%二零二零年到期優先票據（「二零二零年票據」），並於今年六月完成該筆回購票據的註銷，回購金額相等於未償還之二零二零年票據本金總額的約31.65%。於二零一九年八月八日，本集團完成以現金形式要約收購其尚未到期的三億美元12.0%二零一九年十二月到期之優先票據（「二零一九年票據」），回購並註銷二零一九年票據本金金額161.3百萬美元，以優化債務結構並降低未來利息支出。於二零一九年八月十六日，本集團完成購回並註銷本金金額為1,162.0百萬港元於二零一九年十二月到期的6.1%的非上市票據。年初至今，本集團累計回購優先票據561.3百萬美元，令二零一九年尚未到期之優先票據本金金額減少至約138.7百萬美元。

截至二零一九年六月三十日，本集團現金及銀行存款（包括銀行存款、現金及銀行結餘及受限制現金）達人民幣299.798億元。本集團的速動比率（現金及銀行存款╱短期借款）維持在1.3倍的良好水平，反映本集團的流動性充裕。

資料來源: 佳兆業集團 (01638) 中期業績公告

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