02156
建發物業 (02156)
行業: 物業服務及管理
上市板塊:
MAIN
上市日期:
2020/12/31
上市方法:
介紹形式
保薦人:
中國國際金融香港證券有限公司
發售價:
不適用
申請日期:
2020/12/28
發售價範圍:
沒有資料
每股有形資產淨值(經調整):
港元 0.2900
發售價 / 經調整每股有形資産淨值:
沒有資料
買賣單位:
1000
每股面值:
港幣 0.01
股份禁售期:
配售後法定股本:
3,000,000,000
公司網址:
http://www.cndservice.com
電郵:
xulingjing@ehomeol.cn
電話:
(86 592) 233-7924
傳真:
沒有資料
電子招股章程:
http://www.hkex.com.hk
按連權基準買賣建發國際股份之截止日期:
24/12/2020
按除權基準買賣建發國際股份之首日:
28/12/2020
遞交建發國際股份過戶文件以符合資格享有建發國際分派份額之截止時間:
29/12/2020
記錄日期:
29/12/2020
寄發股票日期:
30/12/2020
預期於聯交所開始買賣股份日期:
31/12/2020
我們是深耕福建省的物業管理服務供應商。本公司於2019年按在管建築面積計在福建省的市場份額為1.9%。根據中國指數研究院,於2019年福建省的在管建築面積增加至870百萬平方米,為中國總在管建築面積的3.6%。我們為廈門建發的重要間接附屬公司,其為財富世界500強其中一間大型綜合企業,受中國廈門市國資委所擁有及監督。秉承我們提供服務時的服務理念「開拓服務新價值,讓生活更美好」,並承諾成為「國內一流的城市空間運營服務商」,我們期望能成為中國傑出物業管理服務供應商。我們的總部位於中國福建省廈門。於最後實際可行日期,我們在中國12個省、直轄市及自治區擁有66間項目公司(包括附屬公司、合營公司及分公司)。

於業績記錄期間及截至最後實際可行日期,我們有三條主要業務線,即(i)物業管理服務、(ii)社區增值及協同服務,及(iii)非業主增值服務,其構成我們向客戶提供的綜合服務並覆蓋整個物業管理價值鏈。

物業管理服務

我們向我們在管物業的業主及住戶以及物業開發商提供一系列物業管理服務,其中包括綠化、園藝及維持公共區域秩序、清潔、保安、停車管理、公共設施維修保養服務,重點服務於住宅物業。我們的物業管理組合亦涵蓋非住宅物業,包括商業及辦公大樓、產業園區、政府大樓及公共設施、醫院、學校及公園等。我們主要按照包乾制收取物業管理服務的物業管理費用,總收益中較小部分按照酬金制收取。我們的物業管理組合龐大,遍佈中國10個省、直轄市及自治區的逾24個城市,於2020年6月30日合同總建築面積達39.6百萬平方米。於2020年6月30日,我們於中國管理203個項目及向137,000個物業單位提供物業管理服務,在管建築面積共21.7百萬平方米。

物業管理服務毛利率由截至2017年12月31日止年度的25.8%減少至截至2018年12月31日止年度的22.7%,主要是由於由獨立第三方開發的在管物業增加,該等物業一般為收取相對較低物業管理費的現有或過往物業,以及截至2018年12月31日止年度包括醫院等若干新在管物業需要額外初始員工成本。物業管理服務毛利率由截至2018年12月31日止年度的22.7%增加至截至2019年12月31日止年度的24.5%,主要是由於毛利率相對較高的物業管理服務項目增加。截至2019年及2020年6月30日止六個月,物業管理服務毛利率維持穩定於分別24.6%及24.5%。有關詳情,請參閱本上市文件「財務資料—經選定綜合損益及其他全面收益表項目的說明—毛利及毛利率—物業管理服務的毛利及毛利率」一段。

整體每月平均物業管理費2.702.712.712.69於業績記錄期間,我們就餘下廈門建發集團及餘下建發國際集團開發的物業收取的平均每月物業管理費高於就獨立第三方開發商開發的物業收取的平均物業管理費。

此乃主要由於:(i)餘下廈門建發集團及餘下建發國際集團開發的物業主要為新物業及位於中國的一、二線城市,我們通常會對該等客戶收取較高的物業管理費;及(ii)由獨立第三方物業開發商開發的物業為現有或舊時的物業及通常包括公共及政府設施(主要包括公園及學校),而我們通常對這些項目收取較低的物業管理費。詳情請參閱本上市文件「業務—物業管理服務—物業管理費—定價」一段。

就我們的物業管理服務而言,我們採用兩種收益模式,據此我們按包乾制或酬金制收取物業管理費。根據包乾制,我們通常按預先釐定的每平方米在管建築面積的單價,按月收取物業管理費,該管理費指我們就在管物業提供全部物業管理服務的「全包」費用。另一方面,根據酬金制,我們按預先釐定的物業管理佣金費確認為收益,佣金費一般是按業主及住戶和物業開發商應付物業管理費的固定比例計算的費用或提供該等服務的相關開支。於業績記錄期間,我們按酬金制自少數物業管理服務合同產生收益。於業績記錄期間及於最後實際可行日期,我們大部分物業管理費乃按包乾制收取,其餘按酬金制收取。使用包乾制或酬金制乃按不同業務類型的業務模式及經與客戶公平磋商而釐定。

於業績記錄期間,我們向餘下廈門建發集團、餘下建發國際集團及獨立第三方物業開發商提供物業管理服務。於業績記錄期間,我們於餘下建發國際集團開發的物業的招標成功率分別為100%、100%、100%及100%;於餘下廈門建發集團開發的物業的招標成功率分別為100%、100%、不適用及100%;於獨立第三方物業開發商開發的物業的招標成功率分別為31.3%、50.0%、63.6%及55.0%。董事認為,本集團能夠於業績記錄期間將餘下廈門建發集團及餘下建發國際集團開發的物業的投標成功率保持在100%,主要由於(i)本集團的能力了解及滿足餘下廈門建發集團及餘下建發國際集團的業務需求;及(ii)我們提供有關餘下廈門建發集團及餘下建發國際集團開發的物業的滿意服務。

由於我們業務規模的擴展,我們逐步增加參與由獨立第三方物業開發商發起的物業管理項目投標。從2017年至2019年,我們投標成功率增加主要由於我們參與了更多的招標和投標過程,以爭取更多獨立第三方物業開發商開發的物業管理的參與。詳情請參閱本上市文件「業務—物業管理服務—我們物業管理服務組合的增長」一段。

社區增值及協同服務

我們主要自行或透過第三方分包商或服務公司提供廣泛的社區增值及協同服務,主要包括:(i)家居生活服務,例如家政及清潔服務、維修及保養服務及社區團購服務;(ii)家居美化服務,提供拎包入住服務,輔以整體設計、室內裝修及家電安裝等一站式家居美化解決方案;(iii)房地產經紀及資產管理服務,包括物業及╱或停車位的銷售或租賃交易的服務;(iv)公共區域增值服務,包括出租公共區域及廣告位;(v)護老及健康增值服務,主要包括溢佰中心營運;及(vi)智能社區服務,主要為智慧物業管理服務的設計及建造服務,以及我們手機應用程式「慧生活」的營運。

非業主增值服務

我們主要(i)從物業管理及營運及業主要求方面,於物業開發及建造階段向物業開發商及其他非業主提供如項目設計及建築物料等諮詢服務;及(ii)向物業開發商及其他非業主為銷售中心提供接待、秩序維持及清潔服務。

資料來源: 建發物業 (02156) 招股書 [公開發售日期 : 01/01/1900]